主题：深圳31个"合理"房价一览

深圳又见“合理”房价说。近日，深圳市房地产研究主任王锋计算得出的深圳“合理”房价1.5万元再次引起热议。这一根据房价和家庭收入比例计算的合理房价以全市为单位，不少市民表示，深圳各区差异巨大，以全市平均水平计算的合理房价不具备任何指标意义，市民还是不知道在各个，什么样的价格更具有市场支撑。

美联物业全国研究主任徐枫表示，深圳的“合理”房价应该在1.7万—2万元不等。而记者则依据租金水平分别计算深圳31个的“合理”房价，从租金支撑角度为市民解答哪些的房价更有支撑。计算显示，从租金回报角度衡量深圳罗湖的房价最为合理，包括蔡屋围、东门、翠竹、黄贝岭等的实际房价都处于计算得来的“合理”房价区间，此外保税区、沙头角、南油、皇岗、西乡等房价也趋于合理；而香蜜湖、后海、宝安区、横岗、龙华、前海等则明显房价“偏高”。

根据深圳中原的统计，深圳31个4月份二手房成交均价同比去年4月都呈下跌趋势，其中20个跌幅超过10%，坂田、前海、梅沙、龙岗城、翠竹、宝城区等领跌全市。与此同时，黄贝岭、新洲、南区、龙华、南头、皇岗等跌幅较小。

伴随着房价在调控后的下跌，业内对于房价将跌到何时也有了不同的看法，一个紧随而至的问题就是深圳房价跌到何时才算合理。日前，深圳市房地产研究主任王锋给出了一个算法：以深圳三口之家的年收入在15万元左右计算，按照联合国建议的，城市主流居民家庭年收入总和与房屋总价值比例在15至18之间，考虑深圳的发展现状以10倍作为标准，一个家庭购买房屋的合理总价为150万元，如果按一套房100平方米算，房价就是1.5万元/平方米。以此计算深圳的“合理”房价在1.5万元/平方米左右为合适。

对此徐枫表示，房价合理不合理其实很难有一个明确的界定标准。她认为，房价与收入的比例，或者月供与家庭收入的负担比都是衡量房价的指标，但难在一个城市的收入水平很难界定，因此也很难算出合理的价格。

“目前其他计算依据的多为统计局数字，但这是社会人群的平均收入，而其实社会人群并不等于购房人群”，徐枫认为，购房人群仅是社会人群的一部分，其收入高于社会平均收入，而且从商品住宅的性质来说，保障房覆盖中低收入人群，商品房就是卖给社会人群更有钱的一部分人，因此依次计算的深圳“合理房价”应该高于1.5万元的水平。

“深圳全市的合理房价应该是1.7万—2万元”，徐枫认为，但这是全市的均价，具体到福田可能就应该在2.2万左右。是否可以用租金水平来计算“合理”房价？徐枫表示，一是租金更多是衡量的指标，再者应该注意到，国外用这一指标的前提是租房和买房的居住体验差别不大，而国内租房对于租客缺乏保障，同时房价上涨速度快于租金上涨速度，因此国内房屋租金一般偏低。

不过考虑到租金的差异和租金水平更能直观地反映居住需求，因此记者还是用这一指标来计算衡量合理房价。在针对深圳31个的计算和调查显示，罗湖区明显是各区中住宅租金最高、房价更显“合理”的区域，而包括福田、南山、宝安等房价上涨速度较快的区域则明显租金回报偏低，房价有“不合理”趋势。对于购房者而言，翠竹、百仕达、保税区、沙头角、南油、皇岗、西乡、莲塘、南头等房价“水分”不多，消费者可关注随时入市的笋盘。

“合理”房价的计算方式

尽管美联物业全国研究主任徐枫告诉记者，租金更多是概念，是衡量房产是否合理的指标，不适宜用其衡量房价是否“合理”。但世联地产董事长陈劲松却表示，房价的租金回报达到通货膨胀水平，说明租金回报合理，也说明行业发展正常化。

于是考虑到租金水平的差异明显，以及租金更敏感反映市场变化，记者还是大胆使用“租金回报”的方式来计算“合理”房价。考虑目前国内CPI水平和国内定期存款利率都是在3.5%左右，于是记者假定租金在3—3.5%的水平，从租金反推计算房价作为“合理”房价。假定认为，租金回报高于3.5%的其房价有更多支撑，而租金回报明显低于指标的则其房价有更多“泡沫”倾向。

需要说明的是，徐枫表示，对于个体购房者而言，房价负担比是衡量房价是否合理的指标，每月支付月供占家庭收入50%以下的房价水平都属合理。

■福田区

莲花(含北区)▶▷

◎二手房成交均价：27016元/平方米

◎租金水平：56.57元/平方米·月

◎在售新房均价：26000元/平方米

◎“合理”房价：19400—22600元/平方米

这一地处福田区CBD北部，交通四通发达，同时区域配套完善，又有相对丰富的公园、等资源，因此目前二手房价格都远在全市的二手房成交均价以上。

据深圳中原监测，该代表性二手楼盘雅颂居新近成交的价格在3.8万元，同比去年同期下降约10%，同时该的二手房成交均价也从去年同期的3万元左右下降到目前的2.7万元，而同期租金水平却保持稳定。此外，该现有新楼盘彩田怡色在售，价格2.6万元起。

梅林▶▷

◎二手房成交均价：23782元/平方米

◎租金水平：48.17元/平方米·月

◎在售新房均价：35000—50000元/平方米

◎“合理”房价：16500—19200元/平方米

梅林以前曾为深圳公务员、企事业单位员工的配套小区，以居住、商业、等配套设施完善而著称。以梅林一村为例，该小区的二手房成交价格已经从去年同期的2.5万元跌至目前的2.3万元左右，下降6%，同时该二手房成交均价也从2.6万元跌到2.37万元左右。该租金从去年同期的52元左右下降到目前的48元，其中翰岭花园更有10%的跌幅。

梅林目前仅有包括新四季山水、阳基天御山等少量新盘在售，这些项目多是自然山体且大面积的单位，价格自然偏高，从3.5万—5万元/平方米不等。

皇岗▶▷

◎二手房成交均价：20714元/平方米

◎租金水平：57.63元/平方米·月

◎在售新房均价：21000—27000元/平方米

◎“合理”房价：19800—23100元/平方米

皇岗曾因距离皇岗口岸近而多受港人青睐，而目前那里也由于处于区域有不少深圳人选择。皇岗的代表楼盘皇御苑目前的二手房成交价在2.1万元左右，比去年同期下跌10%，而成交均价则为20714元/平方米，比去年同期下降7%。

这一的租金水平一直相当稳定，从去年到现在一直稳定在57元的区间。此外，这一目前有水盘紫云阁、深港1号、廊桥国际等新房在售，其中深港1号在今年春交会期间推出特价房仅售2.1万元，几乎与二手房价格相同，而其他新房目前售价普遍在2.7万元左右，略高于以租金计算的“合理”房价水平。

新洲—上下沙▶▷

◎二手房成交均价：23899元/平方米

◎租金水平：61.6元/平方米·月

◎在售新房均价：27000元/平方米

◎“合理”房价：21100—25000元/平方米

新洲几乎可以算是最为区的居住区域之一，而上下沙目前仍居住着不少城市白领和打工族。以该的典型楼盘都市花园为例，该小区房价已经从去年同期的2.2万元跌到目前的2万元左右，跌幅9%。同二手房成交均价则下跌6%，而租金水平则保持小幅上涨趋势，上涨6%。

这一目前有君临天下、嘉葆润金座、嘉洲富苑等新房在售，嘉宝润金座2.7万元左右的售价代表该目前新房的售价，而君临天下等产品的价格多在3万元以上。

南区▶▷

◎二手房成交均价：25001元/平方米

◎租金水平：63.66元/平方米·月

◎在售新房均价：27000元/平方米

◎“合理”房价：21000—25000元/平方米

南区，是CBD(商务区)的CLD(生活区)。据不完全统计，南区的人口居住人数已超百万。由于地处福田区、西区、皇岗口岸三大交集核心，来自区的高层次白领、往返深港的香港人都会选择在此置业或者，此类人群有很强的购买力和消费力。

在福田二手房市场中，南区是成交的主力区，也是全市二手房成交比较活跃的。据中联地产置业顾问介绍，南的二手房价近年来处于攀升阶段，其中二手房价目前已超过30000元/平方米，但与去年同期相比，价格稍有回落。