主题：浅析宝中新房，顺便讲下壹方中心。

2.4由单一商业用地向商住混合转变——壹方中心（原西岸时代广场）
前面的几种形式是唱做念打的话，那么壹方中心的前期调整就如准备唱大戏。

2.4.1项目调整前后的规划要求对比

宝中的房地产行业一哥“鸿荣源”于2006年7月将A004-0100（即法定图则09-01）划为己有，按照原本的规划，该地块是一个被圈红的商业地块。后来公示调整了规划技术指标，用地性质由商业用地调整为商业住宅混合用地，容积率5.4（原3.3），总建筑面积536,700㎡（计容积率建筑面积），号称88万宝中巨无霸。

可以瞄得出，壹方中心还是向住宅投出橄榄枝了，鸿荣源最有把握的还是卖豪宅。

换个角度，从龙光世纪大厦朝北拍，最下方是11号线施工段，中间是中兴投资五星酒店及写字楼项目，有塔吊的是壹方中心工地，远方是宏发领域和榕江天御。

2.4.2延伸：新旧法定图则的地块划分对比
继续延伸该话题，从《深圳市宝安中心组团分区规划（2005-2020）》一图中可以推断，以下截图区域是宝安中心旧的地块功能区划分规划图，黄色分块是居住性质的功能区，红色的为商业性质的功能区，与法定图则的呈现效果一致。

再看看最新版本的法定图则，两者颜色对比一目了然。相比旧的概念规划，新的法定图则下的宝中：
1.地块划分小，尤其是商业性质的地块做到“小宗地大密度”；
2.居住及商业分区界限明显，功能组合单一，倾向于集中型；
3.区政府旁的大地块壹方中心确确实实是“红色”变成了“黄色”，确切地说，法定图则标识为R2+C（二类居住用地和商业服务业设施用地的混合用地），即前面所述的“商转商住混合体”。

1.住宅项目主要分布在二期，计容积率建筑面积达到203,288㎡，而一期住宅是67,592㎡， 但是具体会如何分配地块及建筑面积呢？从鸿荣源官网到环评报道都没有涉及到这个数据，仅从官网效果图来看，似乎是6栋纯住宅塔楼，一栋公寓； 

2.商业部分一、二期总共15万㎡（计容机率面积），如果是集中型购物中心的规模，规模大于海岸城（12万㎡）、金光华广场（12万㎡），小于深圳万象城一、二期约24万㎡，海雅缤纷城约20万㎡。看其文案宣传的是相当于两个cocopark（8.5万㎡）；

3.写字楼11.5万㎡在环评的一期工程内，建筑高度最高能达到225米（限高高度）。从效果图上看，写字楼有两栋，另一栋的高度大概是超高层写字楼的一半，略高于一半。

后打电话到鸿荣源销售中心，得到的信息是：有6栋纯住宅+1栋酒店式公寓+2栋写字楼。11月份会在国际西岸商务大厦开设招商中心展，届时会提供客户接待，详情一触即发。
 

当然除了那些我们想挖的住宅信息外，这毕竟是环评报告，我们还得关注一下环境的东西。

购物中心在激烈的商业竞争中越来越注重以一站式、多元化的服务制胜时，国内各大购物中心几乎无一例外地重视能增加客流、提升人气的餐饮服务上。如此，在有住宅项目的综合体下，购物中心的餐饮所带来的油烟问题自然不容忽视，哪怕定位再高端的壹方中心住宅项目——若油烟飘，自住也不舒服。

环评上恰好有提到这个敏感问题，根据报告，餐饮的规模尚未确定，但一、二期的商业餐饮都拟定在裙楼楼顶排放，行业来说应该都是这样。

从报告来看，油烟排放口高度约30米，购物中心层高若5米左右，购物中心地面层以上有5-6层，相对应地下可能设有-1层商铺和-2、-3层的停车场。

水平距离来看，餐饮边界与相邻住宅楼的最近距离约40m，2个排烟口与相邻住宅楼的距离均约50m。根据前面的推断，商场部分大致30米5层高度，对应购物中心上盖住宅来说就是平台花园排油烟，对于非上盖住宅来说则是10层楼高左右。排烟口仅有2个且整个商业餐饮集中于这2个排烟口，相对于家庭厨房排烟来说，餐饮业的排烟量会很惊人。而且烟是往上飘散的，购买壹方中心的人，有的选择的话要留心一下排烟口设计的位置。

以下为8月初时拍的进度图，图片来源于网络。

工程建设自然是鸿荣源的子公司鸿荣轩建设在负责。

结合此图来看，官网所述的一期南侧及东南侧（靠近天健时尚空间），即俯拍图的黄框，也就是该项目的住宅部分，从基坑进度来看，黄框基本完成土方深挖或开始底板浇筑，东南侧已经架设好吊塔，其进度显然更快些。

再结合效果图来看，东南侧的2-3栋住宅楼，很有可能最先完成工程建设。
蓝色线框内即写字楼区域，包含两栋写字楼及部分购物中心。从效果图上看，两栋写字楼的裙楼部分是购物中心，因购物中心与整个综合体项目连在一起，主楼写字楼可看作其上盖物业。换句话说，写字楼的项目推进有赖于购物中心的基础建设，但是这一块区域还在进行初期工程，正在土方作业，靠北侧的购物中心露出摩擦桩，开始基坑深挖。目前来看，写字楼的进展需要加把劲。

2.4.3.3独家爆料，超高层大户型住宅

按捺不住只依靠碎片信息来猜想，我和大家一样，现阶段就想揭开壹方中心的面纱。

某日到现场散下步，刚好碰到个下班准备吃饭的技术员，便上前去交谈几句，和他的谈话中了解到住宅部分现在还在做基础工程，最快下个月会底板浇筑（原话），现在南侧（应该是指东南侧）一块进度最快，可能2015年最先有2栋会封顶，按这种进度2016年底住宅楼都会封顶；写字楼2017年能才有封顶的可能性，现在写字楼还在搞土方，挖桩基。另外他们也考虑加班加点。

虽然写字楼部分进展稍慢，但开发商决定地块开发的先后顺序，取决于市场对产品的接受难易程度。

前面拿宝中的地块及房地产供应量来说事，无非是想顺应其开发逻辑——大卖住宅回笼资金，激活人气，启动商业，回馈写字楼品质。未来几年的其它几个综合体项目诸如深圳湾一号、深圳上城、深圳中心亦是如此的做法。

另外一点，壹方中心主推大户型住宅，一来为了保证整体的项目品质，二来紧盯宝中稀缺的住宅资源，对于鸿荣源自身来说，主打豪宅，在投资回报率上大户型比小户型回报率要高很多。这或许是壹方中心的主打卖点，另一块大卖点就是其购物中心，相对于住宅项目开发来说，商业的物业价值最高，但投资回报周期较长，前期的免租期和低租金，需要依靠住宅回笼资金反哺支持。
大型购物中心放在项目周期的中间，投资能够获得市场的最大认可，同时商业的招商利好能够保证整个综合体项目的品质，反馈于写字楼的招商及投资上。更何况这次的写字楼属于购物中心上盖物业，购物中心招商不完成，购物中心内部结构就没法完工，写字楼更得顺延推出。

2.4.4壹方中心的商业期待
2.4.4.1更多的规划要求及2000㎡书城

调整后的公示结果为：用地性质调整为商业住宅混合用地，容积率5.4，总建筑面积536700㎡。其中，住宅面积270580㎡，商业面积150000㎡（含不少于2000㎡书城，不少于10000㎡地下商业），商业性办公面积115000㎡；建筑覆盖率≤60%，绿地率≥20%，建筑高度≤225米，配套停车位4627个等。

其中的亮点，我认为是2000㎡的书城，这是铁打的规划要求。配合项目的定位，将打造成体验式书城值得期盼。壹方中心几乎位居宝安中心区的地理中心，衔接住宅及商务区域，更关键的是三大共建近在咫尺，本身又自带购物商场物业，书城的定位能够集聚周边人气，因此，将不仅仅是个书店这么简单。

书城能够弥补周边区域文化消费的稀缺性，壹方中心边上的图书馆作为公共服务难以满足商业需求，某种程度上看，该项目出现书城的硬性规划指标，是有意作为图书馆的配套。这种关系，让人很自然地联想起福田中心区的图书馆和中心书城。（图为近期拍摄的宝中图书馆）