主题：浅析宝中新房，顺便讲下壹方中心。

关于这三块地，新锦安早已取得《建设用地规划许可》，但并不妨碍开发商继续要求改变土地的规划要求。在法定图则上三块宗地分别对应的编号如下：
06-10，A004-0149
06-13，A004-1048
06-16，A004-0150 
均是纯住宅性质的用地，三地块面积叠加总共达到102367㎡，相当于幸福海岸一二三期的占地面积。

今年1月份的时候深圳规土委已对三个宗进行过调整公示，亮点多多。

1.A004-0150拔高地块的海拔高度。个人认为关键词在“地块海拔”，是严格指海平面标高还是建筑标高呢？公示的内容不大明确，也没有标出该地块的海拔标高。但宝中是填海区域，即便不指建筑高度，从公示该海拔高度的逻辑来看，该地块可能会诞生超高层住宅；

2.平衡住宅套型比例。调整后：
A004-0148宗地套型建筑面积90平方米以上住宅建筑面积1770.5㎡，90㎡以下住宅建筑面积为178569.5㎡；
A004-0149宗地住宅全部为套型建筑面积90㎡以下；
A004-0150宗地住宅全部为套型建筑面积90㎡以上。

也就是说，住宅的套型被相互置换，A004-0150全部为大户型套型设计，如此用心良苦地置换，姑且不论这么做是否规避“7090政策”（并没有明确指出该地块依然受限于该政策），但大户型好抬价，毛利高好赚钱，不容置疑吧。

这里又要搬出榕江天御，在占地仅1.4万平的超小地块上硬是成功打造了一个的豪宅项目，不管销售情况和销售价格都颇为理想，不得不说是两块土地户型面积置换手法中，项目运营的成功案例。（天御地块是纯大面积一本证指标，西岸观邸西南面榕江地产空地是纯小面积指标）

新锦安地产与金色木棉资产管理有限公司合力打造的这三块地，作为金色木棉伍号项目，暂定名为深圳前海湾壹号，如今经过同样的面积置换，能和天御一样玩转市场么？

2.1.2深度挖掘，项目建设规模浮水面

根据在关于其资金利用的某篇文章的介绍，该项目分三期开发，三个地块分别对应一期，开发顺序是A004-0150、A004-0148、A004-0149。

项目有17栋住宅楼（全部为三梯两户）和4栋酒店式公寓楼，每栋33至34层100米。而前面一直在纠结的超高层住宅在第一期建设之内，均为大户型面积。

现状
甲岸路和宝安大道交汇处的人行天桥拍一、二期项目地块

三期地块现状，图中由左到右是宏发领域、海旺中学、丽晶国际和西城上筑。

2.2大幅度调整地块容积率——泰华09-03

泰华房地产（中国）有限公司的A004-0019地块（即法定图则上的09-03），由容积率≤1.94变更为容积率≤4.0，增加了106%。

用回前面的图，该项目紧挨壹方中心，占地面积25436㎡，按照地块规划，同样是住宅+商业的混合用地，规模不及壹方中心的1/5。

土地现状，没啥动静

2.3向下要空间——宝中“地下城”

提高建筑高度，提高容积率基本上是在地面上做文章，但宝中相邻机场，终究会受到航空限高的影响，所向地下发展成了很自然的设想。碰巧在写这个帖子期间，就有媒体报道了“宝安中心区拟建"地下城" 将现多功能地下综合体”的新闻。
虽然宝安已成功协调中南民航局将中心区核心区原153米航空限高调整为230米高，仍不忘向地下要空间，拟规划建设集文化、商业、休闲、停车等多元化城市功能于一体的“地下城”。

开发地下空间，目的是提高土地的综合利用。总体而言，地下开发会分为浅层、次浅层、次深层、深层。根据深圳城市总体规划，开发会利用到浅层（地面到地下10米以上）和次浅层（地下10至30米间），商业服务基本上是安排在浅层，轨道交通在次浅层，而其它人防、交通集散、停车场浅层和次浅层均可布置。

说到底，“地下城”基本上是会围绕着轨道交通线，即人防空间布局，尤其集中于大型商务区地下，搞商业搞交通集散地，不会有住宅供应的。只不过片区内的商业发达，对住宅的支撑将是明显的。

说道这里就是我第一次更标题后的核心内容，“以壹方中心为名，抛砖引玉说宝中”。壹方中心是宝中目前最受关注的项目，是宝安地标级项目。只是壹方中心不只是砖头，还是块金砖头，压箱底的金砖都抛出来了，宝中以后到底是后继乏力，还是顺势一往无前，还得看这些囤着住宅用地的地主佬们，因为短期内指望一片红色商业（写字楼）用地产生巨量GDP还是有点悬，即使“宝中又现利好！深圳农商行总部大厦，深圳海纳百川大厦在宝中开工建设了！”。

壹方中心是何方圣神下文会尽力寻找一些踪影，在此之前，泰华地产罕见的地产动态，尽管只是变更土地容积率，也是个大新闻，毕竟曾经的宝安一哥总算宣告它还“活着”。