主题：浅析宝中新房，顺便讲下壹方中心。

回归正常推盘的步调，2万套新房会在2-5年内推出，实际情况平均每年新推出不超过4000套一手房源，2012年的新安和西乡片区成交数据合计7299套/全年，虽然12年成交均价分别是1.66万/平和2.08万/平，远不及目前新房已上推到3万/平起的宝中，但另一个没数据显示却值得关注的点是，12年西乡和新安的一手房源销售率是很高的，包括吊高来卖的西城雅筑都卖剩下尾盘15套，开盘价格创新高的天御也只剩下40套

那么究竟是新安和西乡吸引的人群购买力很强，哪里新开盘就买哪里，只是因为宝中高价位楼盘供应少，成交均价被拉低呢？还是说新安和西乡成交旺盛，去化率高只是因为普遍开盘的价格不高，一旦宝中高价楼盘集中供应，成交量就会显著下跌呢？

基于对上述情况，答案要交给专业市场调研公司或者日后直接开盘看结论，我目前只能以一个小角度切入点做出合理推测。

不论上述两种可能会发生哪一种，受限于新增土地的供应（这个市区土地供应紧缺又有不同，市区是有许多城中村和老房子的，但宝中是几乎没有可以旧改的地块），宝中的新房卖一套就稀释掉一套，若出现供不应求的情况，价格是否只能水涨船高？而两种不同结论只是导致供不应求的失衡程度不同，因而只影响的是涨幅而不是涨跌？

1.4宝中二手房价格简析

以目前市场的供需状况，通常一个片区有新房入市，新房定价会比周边二手房价格高，新房开盘以后，二手房会因为新房拉动了片区价格，而出现股票常说的“补涨”现象，这是市场化的价格自我平衡机制。

因为这雷打不动的现象，在二手房占大头，新房比例小，逐个少量推盘，一点点推高房价的宝中片区，想买宝中的人现在淘二手房某程度来说比等新房划算。

为了更为直观的说明，搬出宝中的二手房市场变化表格给大家感受，看能否窥见一斑。表格是个人整理的，仅供参考。
对比的是近一年多时间以来的数据，并且根据类型，选出其几个代表楼盘，不难看出：

1.整体上看，去年5月份至今，最低平均涨幅超过20%，小户型及高价位房的涨幅则达到30%以上，平均涨幅也接近30%，差价基本在6000元以上；

2.整体单价已突破2.5万元，中价位房从2.5万涨到3万，高价位房均价已突破4万，差价更是在8000元以上；

2.早期楼盘在中价位水平升至去年的高价位水平，价格破3万元，相比去年每平米差价达到6000元以上；

3.小户型与高价位房的涨幅旗鼓相当，但两者之间的相互差价被拉大，高价位与中价位间的差价亦是如此。

说道这里就是我帖子提纲最初的核心内容，“宝安中心新房用地仅剩一年供应，抢先入闸二手房？”。

不过买房投资是需要讲求时机的，3月份构思过这个主题以后，经历市场消化国五条的过程，二手房猛涨一波，再加上南面15平方公里小地的效应，估计宝中最近一年零三个月累积涨幅平均值在25%~30%之间，是不是片区房价见顶个人认为还没到，但应当属于中高位运行状态。在这个充满危机的时间点，投资宝中，有危也有两个机遇，这个有机会以后再说。

回到这个话题，是否要抢闸入市二手房，还是那句粤语经典说的好“吃的咸鱼抵的渴”，意思是有扛得住下跌的实力，入手宝中还能挣点。

至于说选择入手宝中的哪个楼盘比较好。

筛选条件众所周知的规律是片区位置好的盘。什么是位置好？常规的地铁口、周边生活便利、学校好且近和周边有重大利好规划。

除此之外，就要利用上文所说的“补涨”机制。

案例：榕江天御

天御入市就犹如在平静的湖水里投入一个石头，结果就是以入水点为中心泛起了涟漪，距离中心越远影响力越小。

人都说自己是理性的，然而心理学家的研究发现，人的真实行为都是不理性的，榕江天御均价3.5万/平，宏发领域的业主会理性的计算自己的房子和天御有多大差别吗，价值差多少吗？肯定不会，跟中介就一句话，我要提价。至于提多少，中介会说，天御毕竟是新房，那就比它低一点吧。接下来一路之隔的天悦龙庭的业主通过人云亦云的传闻，就会意识到你涨我也得跟着涨，涨多少，中介为了好成交又会接着说涨少一点吧，别人究竟是......
心得：1、补涨机制终究会出现 2、距离新盘越近的二手房，有机会涨幅越大。

天御2012年作为全新盘入市，均价要到了3.5万/平，只要这个价格卖的动，作为目前片区的标杆熙龙湾，品质摆在那里，有人要挑战“王权”，就自然有既得利益者的阻力，熙龙湾没理由不噌的往上涨。
心得：1、补涨机制终究会出现 2、和新盘类型重合度越高的楼盘，有机会涨幅越大。

和天御距离不远不近，且两盘直接比较，两个效应正叠加，可以理解为什么在普遍涨幅较大的宝中，熙龙湾能涨的更猛了吧。

最后该买什么小区的二手房，购买目的、收入、年龄、家庭成员、学位需求、生活习惯等等太多太多可变因素，请根据自己实际需求，可小参考我的心得后购买。（至于某两个因为历史原因涨不太动的盘，就看个人喜好了）

二、增加住宅供应的解决形式

宝中住宅用地的现状，只是稍作关注的人都可以摸透，那宝安土地财政的大佬爷们怎么可能忽略这块肥肉。

宝中为了第一波建设资金，不管招拍挂也好、协议出让也罢，住宅用地早已名花有主，但不知哪些种种原因，闲置地块也林林总总，普遍接受的说法是宝安中心的法定图则之前一直没有确定下来，ZF一直压着开发商，现在总体规划出来了，有了“指导思想”的开发商开始动作频繁了，壹方中心、中兴投资五星酒店及写字楼、新锦安深圳前海湾壹号和正中广场接连开始动工。

不过，作为宝中的一份子只能无奈的接受这是个“有利”的现象，囤了那么久地，土地价值暴涨许多，房价可以卖贵许多，开放商笑了。ZF早卖完地，现在缺钱，有空地还能变了法的找钱。作为老百姓，往好里想，ZF有钱才能搞建设，宝中有空地才能搞持续发展，算了，忍吧。

寸土寸金的住宅用地

新锦安在深圳的物业项目不多，经营范围：在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；从事物业管理业务；从事香丽大厦的物业管理业务（分支机构经营）；经营香丽大厦停车场（分支机构经营）；从事新锦安雅园物业管理业务（分支机构经营）；从事新锦安雅园停车场机动车停放服务（分支机构经营）；从事和谐家园物业管理业务（分支机构经营）；从事和谐家园停车场机动车停放服务（分支机构经营）。

最有印象的当属新城联检站口的新锦安雅园一、二、三期。建筑和花园品质不错，短板就和许多大社区一样，出入的人太多，物业不好管理。