主题：明年在龙华买什么房，2014龙华新区35个可售盘调研报告

目录




第一部分 回顾2013年龙华新区楼市：前热后冷


第二部分 2014年龙华新区35个可售盘特征概括


2.1 13个尾盘7个在售盘加15个新盘可售
2.2 8个别墅27个高层，楼市仍是刚需主场
2.3 产品线丰富，90㎡以下小户占市场主力
2.4 龙华房价必然上涨，2014年直奔3字头
2.5 龙华大盘稀缺，仅3个40万㎡以上大盘
2.6 龙华有8个城市更新项目在建，奥宸·观壹城最早面市
2.7 2个观澜安居房项目在售2个最快2014年入市


第三部分 龙华新区35个可售盘个盘分析


3.1 金亨利都荟首府：户型设计比较实用
3.2 汇龙湾花园：打造龙华CBD精致居住体验
3.3 幸福城3期：39万平米精著大宅
3.4 特发和平里2期：龙华唯一港铁连体物业
3.5 卓越皇后道：龙华唯一精装修住宅
3.6 港铁天颂：商住综合体
3.7 润达圆庭：毗邻地铁口纯小户型楼盘
3.8 华业玫瑰四季：户型多样，最受购房者期待的楼盘
3.9 城建尚御：龙华中心商住楼
3.10 卓能雅苑：自带大规模商业，大面积园林
3.11 品泽轩：龙华新区地铁小户型
3.12 银雅居：地铁沿线小户型物业
3.13 郭吓旧村改造项目：住宅部分全部返还村民
3.14溪山美地园3期：临近梅林关的高层大户
3.15 富士观澜安居房：大型安居房社区
3.16奥宸·观壹城：2014年度深圳最值得期待的楼盘
3.17 金地天悦湾：深圳唯一一个高端法式官邸建筑群落
3.18 城建仁山智水：鹭湖国际住区城建品牌社区
3.19 招商观园：深圳别墅社区规划典范
3.20 观澜湖：观澜湖高尔夫高端别墅
3.21 观湖园：靠山靠湖低密度豪宅
3.22 和黄懿花园：城市精英的理想居住区
3.23 熙园山院：2013深圳顶级豪宅销量冠军
3.24 圣莫丽斯：瑞士圣莫丽斯全球唯一授权
3.25 福东龙华府：龙华新区地铁沿线物业
3.26 潜龙曼海宁：全景品质现楼
3.27 合正中央原著：城市中央墅院大宅
3.28 绿景公馆1866：龙华新城品牌小户
3.29 中航天逸2期：地铁物业，都市生活体
3.30 水榭春天6期：龙华新区核心项目
3.31 锦绣御园3期：拥有龙华首个独立占地的一站式教育体系
3.32 美佳华首誉：美佳华在深首个项目
3.33 新生辉茗语华庭：剩余几百套房源将进入日常轮候申请
3.34 森之润爱心家园：两房售罄，仅剩少量三房在售
3.35 招商锦绣观园：两房售罄，仅剩少量三房在售


第四部分 总结

正文：



第一部分 回顾2013年龙华新区楼市：前热后冷



回归2013年龙华楼市，也许远不如2012年“风光”。可以总结为四个字：前热后冷。上半年龙华新区新盘开盘及老盘加推项目近10个，包括特发和平里、幸福城、和黄懿花园、城建仁山智水、汇龙湾花园、中航天逸、莱蒙水榭春天等。6月初，特发和平里开盘当日热销超八成，近4000人到场抢房，成为2013年开盘最热闹的楼盘。而下半年，由于新盘不多，老盘加推减少，龙华新区新房入市量下滑，表面看没有上半年火热。龙华新区下半年开盘新盘及加推项目有3个，其中纯新盘1个，卓越皇后道;幸福城和水榭春天6期加推。另一亮点：鹭湖国际住区金地天悦湾、招商观园、和黄懿花园、城建仁山智水、和黄观湖园持续销售，并皆完成年度销售任务。




第二部分 2014年龙华新区34个可售盘特征概括



2.1 13个尾盘7个在售盘加15个新盘可售


目前，龙华新区主要在售的楼盘屈指可数，包括13个尾盘和7个在售楼盘，尾盘包括：于10月中旬开盘的幸福城，目前仅剩少量137-152㎡园景大户型产品在售，均价22300元/㎡;10月中下旬开盘的卓越皇后道，目前仅剩部分小户型和少量155-162㎡大户型;还有锦绣御园、水榭春天、绿景1866、汇龙湾等，每个项目所剩单位已不多，且基本上都是以三房、四房的大户型单位为主。在售盘大部分是别墅豪宅楼盘，如金地天悦湾、和黄懿花园、招商观园、观湖园、观澜湖等。


另外，龙华新区2014将入市的纯新盘有15个，主要集中在民治和龙华片区，如颇受市场关注的港铁天颂、润达圆庭、华业玫瑰四季等，另有特发和平里2期、金亨利都会首府2期、卓越皇后道2期等老盘新推项目。中海龙华地块项目最快或将于2014年底入市，暂未列入。


                                                 2014龙华新区34个可售盘分布图



2.2 8个别墅27个高层，楼市仍是刚需主场


美亨统计，龙华新区可售的35个楼盘当中，仅有8个是别墅项目，分别是鸿荣源熙园山院、合正中央原著、金地天悦湾、招商观园、观澜湖、观湖园、和黄懿花园、城建仁山智水，主要集中在中央别墅区、鹭湖别墅住区两大富人区。另有汇龙湾花园和卓越皇后道规划有少量的别墅，因其别墅只是少量，故不列入别墅楼盘。受政策影响，深圳将无新的别墅用地可供开发，别墅卖一套，少一套，深圳别墅全面进入“存量市场”。然，高低端产品差距持续拉大，2014年龙华楼市仍然是刚需主场。

                                                           龙华中心片区楼盘分布图1



2.3 产品线丰富，90㎡以下小户占市场主力


2014年龙华房源供应可谓一应俱全，小户型、改善型户型、别墅、综合体等统统上阵，其中也不乏大体量项目的身影。如特发和平里最快将于2014年上半年推出435套不限购的公寓小户型产品;润达圆庭产品都是两房、三房的中小户型，共约700套左右;汇龙湾花园和卓越皇后道将推出少量的别墅产品;观澜湖新城是深圳惟一一个建在国家5A级旅游景区内的国际城市综合体，包涵五星级酒店、甲级写字楼、公园绿化空间、购物娱乐、商务会议及高尚住宅六大功能，将成为龙华甚至深圳最大的MALL。


                                                       龙华中心片区楼盘分布图2



2.4 龙华房价必然上涨，2014年直奔3字头


龙华新区的地产业经过近8年的发展，空地已变高楼林立，片区刚需盘房价从约4000元/㎡上升到2.2-2.5万/㎡，大户型更是突破“3”字头，升幅超过500%，8年涨6倍。如幸福城均价2.3万/㎡，中航天逸均价2.5万/㎡，水榭春天5期150-160平毛坯2.9万/㎡，水榭和绿景公馆220平楼王价3.5万/㎡;皇后道精装修房大户型均价2.8万/㎡。


美亨可以直接定性：目前，龙华新区刚需房价仍算是价格洼地，升值潜力非常大。随着政府投资建设相关配套的力度的加大，深圳北站的辐射效应以及中海拍地带来的影响，若未来没有大的政策变动，龙华新区的房价会在目前的基础上，两年内上涨30%～40%。2014年龙华房价离“奔3”不远了!


2.5 龙华大盘稀缺，仅4个40万㎡以上大盘


龙华新区可售的35个楼盘当中，仅有3个楼盘建筑面积超过40万㎡，其中城建仁山智水52.6万㎡，观澜湖新城50万㎡，特发和平里44.6万㎡，水榭春天40万㎡，与龙岗大道的百万大盘，如180万㎡佳兆业城市广场、100万㎡信义嘉御山、300万㎡天安云谷等相比，略显“小众低调”。

                                             龙华中心片区楼盘分布图3

2.6 龙华有8个城市更新项目在建


2013年12月6日，龙华新区在龙华办事处保利东风厂片区，举行8个城市更新项目集中开工仪式，总投资115亿元，总建筑面积达150万平方米，城市更新实施面积将达历年的总和。此次集中开工，是新区“大项目带动大发展”的重要举措之一，包括龙华东风汽车厂、观澜商业中心(一期)、上塘工业区、观澜旧村(一、二期)等8个项目，总建筑面积150万平方米，总投资达115亿元，均由政府主导、企业运作，将在扩大新区固定资产投资规模的同时引导社会资本参与新区建设，扩大固定资产投资规模。8个城市更新项目，除了保障建设用地以外，均估计到保障房民生服务项目。其中松元厦旧村旧改项目奥宸·观壹城将最快于2014年入市，项目主推65-110㎡户型。

查看更多精彩图片>>

2.7 2个观澜安居房项目在售，2个最快2014年入市

2012年是深圳安居型商品房大发展的元年，多个安居房开工或入市发售。2013年，龙华新区2个安居房项目入市，分别为森之润爱心家园、招商锦绣观园;预计富士观澜安居房和新生辉茗语华庭最快将于2014年入市，目前，项目主体工程竣工。另有位于龙华新区观澜街道环观南路高新科技园的伟碌雅苑观澜保障性住房项目，因该项目预计于2015年10月31日按计划竣工交付使用，故未列入本报告中。

                                                                                              长安观澜安居房项目



                                                 2014龙华新区34个可售盘分布图

3.3 幸福城3期：39万平米精著大宅(新盘)


幸福城占地约7.1万㎡，总建筑面积达39万㎡，分四期开发，一、二、三期均是纯粹住宅，四期为城市综合体(商业、写字楼、高级公寓)。目前项目2期仅剩少量137-152㎡园景大户型产品在售，均价22300元/㎡。建筑立面为欧式新古典主义风格，简洁大气。据悉2014年还将推出138-200㎡高拓展大户型单位，三期比一、二期更靠近地铁站。


建面：39万㎡
容积率：3.5
建筑风格：欧式新古典主义风格
面积区间：2期147-150㎡4房，180-190㎡复式
优点概括：交通便捷，配套资源，人文资源丰富
值得提升：营销力度不够
营销状态：目前剩余少量137-152㎡园景大户型产品在售，均价22300元/㎡
工程概况：一二期在脱绿网

                                          幸福城一二期在脱绿网，三期将入市

3.4 特发和平里2期：龙华唯一港铁连体物业(新盘)


特发和平里花园位于龙华新区布龙路与和平西路交汇处，作为龙华唯一港铁入户的大型复合物业，特发和平里毗邻深圳地铁4号线，与龙胜站无缝接驳，A、D双出口直接接驳小区商业平台进入小区，并通过小区内的风雨连廊，使地铁大厅与特发和平里各栋住宅的入户大堂无缝接驳，真正意义贯彻了“地铁送您回家风雨无阻”的规划理念。项目一期于2013年上半年火爆开盘，千人抢房，目前项目一期已售罄，二期预计2014年上半年入市，即将推出公寓38-68㎡产品。二期是否能再现一期火爆场面，还需等待。


建面：44.6万㎡
容积率：3.21
建筑风格：新古典主义风格
面积区间：公寓38-68㎡
优点概括：临近布龙公路，自驾车出行方便;规划有商业、办公及幼儿园等配套设施，周边配套有一定保障
值得提升：周边农民房能拆最好
营销状态：一期已售罄，二期预计2014年上半年入市
工程概况：已动工，处于基坑状态

                  
                                    特发和平里2期：龙华唯一港铁连体物业，2期将入市

3.5 卓越皇后道：龙华唯一精装修住宅(新盘)


卓越皇后道项目位于深圳市龙华二线拓展区龙华新城。龙华新城区域规划范围为龙坂大道以南、梅龙大道以西，南平快速以北、龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区，总1031.31公顷。龙华新城以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心，并打造成现代化标杆城区。二期目前还未动工，二期用地在一期的东南面的混凝土搅拌厂。


建面：18.7万㎡
容积率：2.36
建筑风格：新古典主义风格
面积区间：89-162㎡
优点概括：品质大盘，带精装修，楼间距较大，居住舒适度高
值得提升：周边配套还需完善
营销状态：一期在售，预计2014年下半年将推别墅
工程概况：一期在脱绿网，二期目前还未动工


                                                卓越皇后道：龙华唯一精装修住宅

3.6 港铁天颂：商住综合体(新盘)


项目集办公、酒店和住宅为一身的综合体，其中商品住宅为主，面积多集中在90-120㎡之间，辅助以综合购物中心，主要由投资商自持。天颂项目是港铁首次在香港以外获得土地开发权，开启了港铁在中国内地物业开发的先河，标志着港铁积极推行“铁路加物业综合发展经营”模式取得了新的突破。


建面：20.6万㎡
容积率：2.31
建筑风格：不详
面积区间：90-120㎡
优点概括：4号线龙胜站车辆段上盖，交通便利
值得提升：周边生活配套待完善，环境也有待改善
营销状态：预计2014年入市
工程概况：打桩状态



                         港铁天颂：驻扎在龙胜站车辆段上，正处于打桩状态