主题：房产知识

12、商品房预售应按照什么程序进行？
答：房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售：
（1）订立认购合同、预售合同，收取首期房款；
（2）预售合同的登记备案，办理按揭贷款手续；
（3）预售款的收取；
（4）办理预售的商品房过户手续。

13、转让预购商品房，应当按什么程序进行？
答：预售合同登记备案后，预购人需转让预售商品房的，应当按照下列程序进行：
（1）订立预售合同之权益转让书；
（2）预售商品房转让合同的变更登记备案；
（3）办理预售的商品房过户手续。

14、购房后为什么要办理产权登记？
答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《上海市房地产登记条例》规定，上海市实行房屋所有权和土地使用权登记发证制度，依法登记的房地产权利（包括房屋所有权及所产生的抵押、设典、租赁等其他权利）受法律保护。根据《上海市房地产登记条例》规定，商品房预售合同及其变更合同应当登记备案，未进行登记备案的，不得对抗第三人。所以购房者购房（包括预购）后应立即办理登记或者登记备案手续，以免开发商或原业主卖给第三人而造成不必要的法律纠纷。

15、购房后如何办理产权登记？
答：房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：
（1）房地产权证书；
（2）转让当事人的身份证明；
（3）转让合同或者与转让有关的法律文件；
（4）其他有关的文件。

16、购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？
答：房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的质量和其他有关情况，如抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。
房地产转让人如违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。

17、购房投资主要考虑哪些因素？
答：购房投资是为了保值和升值，必须要考虑到以下问题：
（1）物业所在的地段是否具有投资价值；
（2）有否重大政策导向（如即将开发某地，或已限制某种房产的开发）；
（3）有否正在开工或规划新建的重大市政项目（如地铁、机场）；
（4）是否由可信度高的发展商营造；
（5）同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；
（6）出众的生活环境（如：有山、水、公园、温泉等）；
（7）特别的生活配套设施（如名牌学校、医疗机构、著名大商店等）；
（8）超前的设计规划（如前瞻性的小区规划、房型和使用功能等）；
（9）漂亮（或标志性）的建筑外观；
（10）良好（出色）的物业管理；
（11）合理的房型面积和总价（便于出租或转手）；
（12）新颖的建材设备和新科技含量等。

18、多层、高层住宅各有什么优缺点？
答：一般来说，四至八层称多层住宅，八层（不含八层）以上的住宅称高层住宅。
多层住宅的优点主要是得房率较高；建造费用、物业管理费和修护费用相对较低；由于多层住宅一般为条状建筑，房型总体来说较好，每户主要房间基本上都朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化；居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。
高层住宅的优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于上海地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗，如朝向和空气穿透性较好的户室，夏天冷气空调使用的频率较低。缺点主要是得房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。

19、如何收集各类房源信息？
答：房源信息一般可通过下列各种渠道获得：
（1）各种传播媒体；
（2）各种房展会；
（3）各交易中心和交易市场；
（4）可以通过已购房的亲友或从事房地产专业工作的亲友了解房源信息；
（5）购房者如选购特定的区域，也可以亲自到该区域，相关售楼处一般都会以醒目的标识表明售楼处位置。

20、购买现房好还是购买期房好？
答：购买现房具有较强的安全性和直观性。购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行详细的了解，可将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。与期房相比，现房的价格要高一些，付款压力也较大。如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、楼层、朝向往往已所剩无几。

购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。购买期房，挑选的余地较大。但购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些，如期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。

21、无《住宅交付使用许可证》的住宅将受什么限制？
答：无《住宅交付使用许可证》的住宅，表示该住宅没有达到规定的交付使用要求，不能交付居民使用。