主题：探·变深圳楼市"望"季 金三银四需要正能量

2014年是房地产市场的“特殊年”，两会只字未提“调控新政”。楼市方面，房贷收紧、楼盘、地市大热等现象充斥楼市。在这样纷繁复杂的背景下，2014年上半年深圳楼市将何去何从?房价是继续上行或回落?是否还会出现新的调控政策？在购房者陷入观望之时，开发商该如何应对？3月27日深圳房天下主题为“探·变深圳楼市"望"季 金三银四需要正能量”的业内沙龙活动特邀三位房地产，梳理政策预期，判断楼市走向，引导广大购房者理性置业。

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崔元星:宝安区置业有危险 房价涨开发商该砸楼

双向调控不是彻底改变手段干预 深圳年内难出新政

近期，全国两会召开，住建部提出的“双向调控”指导方针，引发了各种解读。崔元星认为大的方向来讲调控还是要调的，但是现在的主导方向，尤其从去年十八大以来，连续召开三中全会、去年经济会议、新型城镇化会议、今年政府的两会，房地产这块来讲大方向调控是要调的，但怎么调总体上还是要按照市场化的方式来调是大方向。

至于“双向调控”，实际上这个概念里面如果狭义的理解就是说把房地产的分成两个大方向，一是一线城市房价居高不下，我们要从调节需求、市场的方式来让供求关系得到尽可能的平衡，相当长的时间里，房价得到稳定的趋势，因为现在上涨势头猛；二是指这些上一轮的宏观调控之后，使得三四线城市，包括一些小的县级城市的房价上涨之后，因为支撑不足，现在出现了不合理的控制甚至泡沫的现象，这块怎么调要结合市场的需求，让整个供求关系相对平衡或者一刀切的方式。更深层次未来一定是用市场化的方式，而不是彻底改变以往计划经济或者政府的手段干预的方式。

深圳已经自己打自己的嘴巴了，去年工作经济会那是补救，是政客们玩的，我反正也没达到目标，深圳是离调控目标最远的城市，按理说执政者应该下台。我们在的重要会议开之前，我们说还要严控，甚至于还要限制什么样的东西。北京比我们更出格，北京在去年出台的政策，说4万元的房价，超过4万的房子一律不准出售，那真是疯了，那就是只要官不要脸，深圳也是这样的状况，比那个稍微好一点。他就怕李总理按照温总理的招数考核怎么办？我至少表达一种态度，我是想调控，没弄成。新一届政府指挥棒告诉你市场起决定性作用的政策，你还搞性的干预，那就不如流了。今年的主流是混搭，你还穿单一的衣服，那就不入流。

深圳市本是资产管理有限公司总裁 崔元星

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宝安区置业有危险 房价上涨应该是开发商砸楼

购房者买买房之前，总是会考虑到区域的问题，近几年来，宝安区的规划做的好，宝安大部分是填海填出来的，它的社区配套等做的好。实际上我们所谓的大前海区是包涵了宝安区域，所以可以看到它的未来。崔元星表示宝安区从1万、2万到2万多，现在3、4万了，宝安置业需谨慎。当年开发商花1万卖给你们，现在要3万，开发商要砸你们的楼才对。

崔元星认为：深圳空间还很大，我们不要局限在220平方公里的管内关外，其实没有管内关外的概念，我认为深圳所谓的关内都开发完了，改造了，关外五大新城、四大新区，大鹏也挂牌了，也炒了一段时间了，今年年初又整合了九大战略规划区，这都是政府的手段，也都是媒体的炒作而已。我觉得它应该是承接的结点，同样深圳所谓的关内还比较偏远的，刚才说的区域会不会起来，我个人认为连接东莞、连接惠州的结点会成为重要的结点。具体来说做不同的功能有不同的区域，如果是作为商务功能，肯定是区划，边界的，作为居住肯定要原有的政区。比如刚才说的龙岗原来的里面在往外发展，现在划的新区，光明新区在深圳就是边缘地带，但是站在广东、东莞就是重要结点，我们要媒体要扭转思路。如果站在福田区，你越往外越没戏，那永远发展不起来。各功能要有不同的定位，城市之间功能互补，但这是要从市场的角度互补。

产业不断转移，我们的人口、文化、文明、城市的功能，你可能只是历史长河中的结点，我看好在深圳现在偏远的地方，但和其他的城市和更多的城市之间的连接。现在沙井、福永可能就是末梢当中的末梢，因为机场炒作没有热起来，但未来中江隧道等开通那就好了，中山那边早就划新区。从技术上已经成型了，从未来的资本市场就应该抓住这些机会。

惠州城区房价7000左右 鬼城不成立

从2010年开始，鬼城这个词语就不断在出现，有人说大亚湾是中国第13个鬼城，惠州是第14个，对于鬼城的问题，崔元星发表了自己的观点。惠州城区的房子房价均价现在有6000、7000，在深莞惠三个城市当中，惠州无疑是居住环境最好的。在中国连续三年叫十大最幸福城市，惠州是前三位，这样就不要说鬼城，媒体所指的鬼城是惠州和坪山相连接的大亚湾的石化区的地方，那里有存量的500万平米的土地，尤其深圳的大企业，他们在那儿盖了超百万平米，大盘，当时为了，借着产业政策把原来的大亚湾区的工业用地转化为居住用地。惠州最好的区域，除了城区的文化背景，现在整个人民半岛，像万科、碧桂园、华润、合正、中航等一系列大的开发商在这个美丽的湾区220公里的海岸线，那里有中国最美的沙滩，很多一系列的东西，人造的就不说了，这些配套的资源，如果政府大规划、大引导下，一定是中国最美的湾区，而不是空城。这就不是工薪阶层、产业阶层买的房子了，那时候所谓的度假房、分时度假的产权用房甚至养老、养生的这些一定会出现，当然需要时间。

房企哭穷政府与媒体最高兴

在房价高涨的时代，在普通人看来房地产无疑是最暴利的行业，然后以冯仑为首的部分开发商哭穷，说六成利润都给了政府。崔元星表示政府在房地产开发当中两次收了大钱，一是土地成本，楼面地价占房价的1/3，越大越强，深圳现在卖2万的房子可能楼面地价7000到8000，这是政府收的，那相当于每亩地上千万了。二是房地产的各种税费占全国税费的将近一半，这税费是多大的比例，当然平均的房地产的税和费在房地产总价当中占10%多到20%。1万元的房子政府拿了6000，然后就是钢筋水泥加房地产商的利润，这个情况是存在的。政府和企业之间哭穷，实际上是猫和老鼠的关系，这个背景下才演绎出房地产调控越调越。房企哭穷最开心的是政府，然后就是媒体，深圳向东、深圳向西，不管是唱空还是利好的，反正的消息、的政策、跌、涨，媒体都能挣钱。

个体买房任何时候都是最佳时期

不得不提到的一个话题，什么时候是最佳的购房时机？崔元星说房价怎么涨、怎么跌、国家有什么政策，跟我们个体买房者没有任何关系，你有需求、有能力就买，没有需求就不买，有钱最好也别买，拿钱去度假、去玩，国外的消费模式更时尚，但不一定适合中国，就看你的态度。在房子的态度上，我把它叫冷处理，不要人云亦云。这个跟个人的消费观念有关系，不要把自己的个人行为和国家的宏观经济甚至于全球的宏观经济挂在一起，纯粹瞎说。

黎明:城市更新或推涨深房价 任何时候都是购房时机

调控：政府做自己的事就行了 楼市交给市场调节

在今年两会上，住建部提出“双向调控”的指导方针，引发了各方解读。深圳市尊量行土地房地产估价有限公司董事副总黎明认为，“双向调控”有两层意思：一是市场化，就是保障性住房，其实2-3年前政府已经倾向于设置条件，去年1号文出来之后，基本上大部分没有达到这个要求，所以说倾向于市场调节，政府做自己的事情就行了，市场交给市场调节。

二是可能倾向于分城而治，不要一刀切，这几年的调控房价越调越高，全国的政策各个城市一模一样，导致有的地方房价涨得很快，有的地方相对往下跌，调控政策还是要有针对性。

今年提出“双向调控”应该更倾向于分城而治，每个城市的政策自己制定，交给地方更大的主动权，有利于地方政府把握，尤其是调控目标，今年都没有提出调控目标的说法。但黎明认为，之后应该会重提，去年第四季度很多一线城市房价有比较大的突破，今年可能一线城市调控压力还是比较大，至于怎么调是各个地方制定自己相应的措施。

深圳市尊量行土地房地产估价有限公司董事副总 黎明

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宝安率较低 房价或最快跌

罗湖很 但空间有限

提到深圳各个热点区域的发展，黎明指出：“如果深圳的房价开跌，宝安区很可能是最快跌的。包括南山前海概念，如果房价开跌，那肯定也是受影响的。”

黎明认为，宝安的“我们去年搞了一个课题，从调研结果来看，宝安的率比较低，其次是南山，南山的率也比较低，罗湖是保值。”黎明认为，率的高低反映了价值问题。他分析，现在罗湖区的多层或者高层的旧住宅很，不到2万，而宝安则是3、4万。从角度来看，可能罗湖是的。”

不过，黎明也提出，罗湖毕竟是老城区，它的空间受限。“如果是更新的话又不一样，看的出发点，如果是城市更新就买罗湖的旧住宅区。”

此外，黎明也表示，哪个最值钱还得看购房群体自身的需求。“我可能倾向于考虑环境或等因素，角度不一样，价值体现不一样。

城市更新：或推涨深圳房价 谁得益谁高兴

目前，深圳的城市更新可谓如火如荼，据了解，10项城市更新中有9项都是做综合体，城市更新是否推涨深圳房价呢？黎明认为“可能会这样”。

他指出，现在很多楼盘其实根本没有城市更新的概念，但是中介的炒作有一定的促进作用。我们说房地产中介是润滑剂，但是从另一个角度讲，他们中也有不少人通过信息的不对称把这个市场打乱了。作为中介对维持房地产行业的发展起了很大的作用。

当谈到深圳城市更新对购房者的影响，黎明笑着说：“买的肯定高兴，没买的肯定不高兴，总是一家欢喜一家愁。”他认为，多数开发商会借力城市更新，通过市场的手段在一定的程度上把周边的房价上涨，而之前买的居民一定是有受益的。

建设综合体：多是“打政策擦边球”

城市更新的申报项目必须要留不低于15%的土地储备，深圳的城市更新项目基本上10个项目10个突破我们所谓的法定图则。加入一块土地容积率只有3.0，如果更新项目，那么容积率会上升到4.5甚至5.0，土地开发强度就增加了。这样可以增加地价，而开发商就得补地价，在一个程度上可以增加土地财政。

同时，现在深圳确实没有土地，只能通过城市更新来获取土地资源。在这种情况下，开发商都比较倾向于对城市更新、旧改，而“综合体”更多的是打擦边球。我们所谓的综合体都是作为“工改工”，主要原因是地价相对会少一些。什么是打政策擦边球呢？比如盖的是写字楼，我们叫产业科研用楼，但事实上房屋用途还是工业厂房。这种情况下，产业用房就是打了政策擦边球，对政府对开发商都有利，而且见效比较快。

现在综合体确实比较多，未来3、5年或者10年以后，可能所谓的泡沫就会出现。现在很多城市都说商业泡沫比住宅泡沫还大，很多城市吸收不了这种商业体。不过目前深圳购买力比较强，可能还显现不出来。

大鹏葵冲有可能变空城

但深圳短期内不会崩盘

目前，从深圳的土地资源和经济收入、购买力来看，深圳的房价应该是排全国第一的。房价跟供需有很大的关系，目前这种状况还没有扭转过来，在没有扭转之前还没有崩盘的可能。很多购房者买房更看重市场预期，如果房价看涨就会买，如果看跌就不会买。在这种情况下，深圳有可能进入观望期，但是短期内不可能崩盘。

当然，不排除某些有可能，比如大鹏和葵冲，城市更新项目比较多，但市政配套还是太差，在地理位置、商业配套、商业服务业和交通上还是受到很大的制约。当地的居民购买力比较有限，如果者过去，几个月才去一次，其实那里就变成了形式上的空城。在大鹏开发的几个项目，从交易来看，其实不是很好，包括佳兆业开发的楼盘目前成交也不是很理想。大鹏短期内没有太大作为，5-10年才会有新的生计。诸如此类可能会出现类似“崩盘”的趋向，但是对深圳市的整体影响不大。

平抑房价可以分城而治

何倩茹认为，对于一线城市或者热点城市，主要的调控方向应该是增加更多的供应量，包括土地供应量和保障房的供应量，利用增加供应量来平衡房价上涨以达到市场平衡，缓解目前供需不足的状况。

对于一些二三线城市，现在有很多声音，说二三线城市显现一些泡沫，但泡沫到底存不存在，用目前的方法来讲都是一个想法，就是很难去量化它是否存在泡沫。何倩茹认为，对于二三线城市，国家的方向应该是让它去存，现在现存的房子到底怎么消化，让它消化掉，即使存在泡沫，也让泡沫爆的时候不要太厉害。

美联研究高级主任 何倩茹