主题：浅析宝中新房，顺便讲下壹方中心。

先看一眼最新的航拍，热土宝中！

然后搬出宝中房地产的现状数据，直钩钓大鱼。

数据统计依据：
1.已售、在售楼盘的占地面积以开发商提供的数据为准，不再依据法定图则；
2.容积率以开发商的楼盘数据为准；
3.总房源来源于楼盘简介，不分期统计；
4.不计算私属酒店的供应数量，如华侨城华寓。

左边第一列编号是宝安中心区的法定图则地块编号。

宝中年初以来仅有一个项目入市，供应紧缺。除仅有的全新盘华侨城华寓，榕江天御二期、幸福海岸、第五大道·V国际、鸿荣源西城雅筑、佳华纽约客等5盘皆为尾盘，目前可售房源大约365套。而华侨城华寓非传统住宅项目，做统计时就不让它掺一脚。另外，润恒御园和名门华府还没入市，前者是别墅型豪宅，后者是小地块项目，总共也就407套房源。

那么，为了便于后边的分析，我将已售，在售和已建待售的所有法定图则的住宅地块合计在一起，得出总房源是29374套。2.9万多套房是个什么概念，后文对比自然会浮出水面。

一眼俯瞰下去，大片红色是待开发的商业地块，是拉动宝中房市直线上扬的三驾马车之一，亦是未来支撑宝中持续发展的根本动力。

黄色的是住宅项目，除却已被数字标签的黄色地块外，还有几块光秃秃的？

1.2剩余住宅用地及新房新增供应量

宝中是全新的填海片区，一切规划从空地开始，商业和住宅规划分区明确，目前剩余的住宅用地集中的在宝中东面。大规模的商业用地和传闻正在洽谈的加强版欢乐海岸地块则主要分布在宝中西面。

既然住宅用地那么集中，用一张卫星图就能说明白六国联军是怎么瓜分宝中的。

在待建和在建的住宅用地里，大家分猪肉，鸿荣源1块、泰华地产2块、润恒地产2块、新锦安地产3块、汉晨地产1块和榕江地产1块，剩下正中广场旁边的最后1块住宅用地“无人认领”。我个人之前真没想到宝中最后的地主佬会是这几位。

接着根据法定图则算出空地的各种参数

统计方式：
1.（法定图则规划地块面积）×（规划容积率）=推算出计容积率建筑面积；
2.（计容积率建筑面积）÷（深圳市住宅平均套型面积102㎡）=推算出可售套数；
3.住宅+商业混合用地的一并当作纯住宅用地。
 

整体宏观的一面，与上个统计表格做个对比：

1.未推出的住宅项目里，没有超过10万平的地块面积。最大的是09-01，还是由商业用地转成商住混合用地，后面再揭晓其真面目；而所有大地块都已完成建设了；

2.容积率4.65＞3.61。剩下的地块虽然面积较小，地块平均容积率比已确定推出的地块容积率要大，仅仅大些；

3.最为直观的是，估计的可售套数2.0万多套 ＜ 已售住宅2.9万多套。

1.3宝安未来新房供求分析

继续关注2.9万和2.0万两个数字

我们先做个极端推算，在楼市逐步回暖的2012年，宝安区（含龙华新区）成交套数为20188套，若按照2012年的节奏，暂且忽略宝中新房均价高于宝安平均价格的事实，基于人们都奔着更好的居住环境买房的正常选择，那么宝中2万套待建新房只要一年时间就会被抢光。
此外，按照上文定下的统计模式，2.0万多套房源所在地块的规划建筑面积是包含了商业用地建筑面积，换句话说，只计算住宅建筑面积实际情况下，宝中新房达不到2.0万套的房源。