主题：我和龙坂不能不说的秘密 – 各阶段代表楼盘的昨天，今天和明天

万科城历史价位：
（一直控制在深圳均价之上，11年前涨幅喜人，11年后由于其它更的坂田新盘以及龙华的分流下，有点滞涨状态，但是别墅凭借其稀缺性一直快速增长）

1． 2003~2005    代表楼盘：龙华锦绣江南，坂田万科城

乍一看，好像这两个楼盘不在一个档次，但是他们各自对于各自的却有着不可替代的标志性。这两个楼盘正式将‘造城’这个概念搬入到相应的，当然万科以其自身的财力物力，开发力，土地面积，造出来的万科城的奢华和美观是锦绣江南所不能比的，但是锦绣江南却集合周边诸多小盘（风和日丽，银泉花园，苹果园，日出印象等）拥有相对低廉的价格，成熟的配套，浓厚的居住氛围一直是龙华性价比最高的楼盘。这点可是比门里是欧洲，门外是非洲的万科城强多了。。。
万科其实早在2000年的时候就已经在坂田造过一座城: 四季花城。其与万科城比毫不逊色，但是建造理念只停留在郊区造城的概念，注重的是环境，并没有准备将按城市生活打造。所以万科城才是真真的‘造城’代表。
锦绣江南其实并不是很大，更不能称为城，但是以前我路过梅龙路的时候总觉得到处都是锦绣江南的房子。后来才知道这个除了那个漂亮的天桥是锦绣江南挂名建造的，周边的房子却有N个小区。由于锦绣江南在这个还是算最大的盘，所以这城也就烙上了锦绣江南的印记。各个楼盘相互照应着，就像多个诸侯互相扶持，倒也成就了一座繁华的城池。

阶段结论：2005年前除了造城这个概念，其他的都是零星的小楼盘，比如龙华的和坂田的，这些楼盘都是小KFS，带来的生活配套和商业气氛也的有限，当时国八条破空而出，国家打击抄房的态度开始崭露头角，国八条的陆续兑现，所以KFS都的小心，价钱也不敢有太大的突破。除了那些特殊资源和大型开发商有造城能力，其他小开发商也只能是零星点火，却无法燎原。大家都在密切观望人流走向和国家调控动态，制定着相应策略。不过此时正式有关内刚需和客出现在龙坂。

2．2006~2008    代表楼盘：龙华金地梅陇镇，坂田春华四季园

金地梅陇镇和四季花城都是龙坂两区的升级代表中的佼佼者，他们2个将那时候当地楼盘档次往上提升了一个档次。当初梅陇镇首次在电视上做营销广告，那些各种创意的广告打动年轻人，至今我还记忆犹新。而春华四季园以其优异的居住性，将楼盘的宜居提上了一个新的台阶。正是这两个楼盘让其他开发商看到了希望，龙坂这个地段并不是一定需要万科城那样的造城规模，精品的大型居住区也能卖的很火。之后，陆续有各种开发商来到龙华和坂田拿地或者把储备用地提上日程。
金地梅陇镇当时无论在地产界，传媒界，甚至影视界都引起了不小的轰动。因为其个性张扬的色彩和建筑风格独树一帜，宣传手段也层出不穷，第一次将楼盘用上创意电视广告作为宣传手段。凭着当是二线扩展区的初始概念，其初期定价70000属于突破当时龙华之极限，随后1年即推出楼王位置并将价格抬到当时令人觉得恐怖的1万6！！！这些都是地产界和传媒界津津乐道的话题。不过08年在金融危机和国五条的形势压力下，骤然从1万5以上降到1万甚至1万内。虽然后续的推盘无法和当时价格最高的楼王位置相比，但还是引起了广大的业主维权，甚至上了祖国电视台CCAV，成了影视明星。。。一时梅陇镇好名恶名都传遍千里。。。
春华四季园虽然属于宝安管辖，但是其楼盘位置已经在梅观高速的东面了。以地理位置来区分龙坂的话，春华四季园应该隶属于坂田，所以暂且把它放在坂田里进行评论。梅观高速周边有大量的原始绿化，因此春华四季园的景观和内部绿化率是的无敌。加之的四季花城和第五园共享配套，以及以后的坂田各种市政设施都规划与此，其居住性的高。

阶段结论：2005~2007年是龙坂楼市点燃引线阶段，虽然没有产生日光盘，但是持续热销 ，基本在3个月能收尾。而这段引线让很多开发商把目光投入到这里。没有地的抓紧在龙华是二线区拿地，有地的抓紧把项目提上日程。但是事与愿违，紧接而来的08年金融危机导致房价假跳水，当时很多开发商都吓得暂停项目。这里面的代表就是梅林关的星河盛世项目了。星河于08年以初迅雷不及掩耳之势拿到这块烂尾了十年的地，名字和拆迁都谈好了，结果碰倒房地产低谷，于是暂停了2年等到11年才开建，并通过coco-city正式引爆龙华。因此后面的火红楼盘都要感谢05年~07年的栽树前人：金地和万科。

金地梅陇镇：





金地梅陇镇初步销售计划：
（从07年后 ，关内客增多。宝安当时豪宅税价格在7500，满眼都是泪呀）

金地梅陇镇历史价位：
（07年果然不同凡响，均价直接超过深圳均价。然后客被套，09~10年涨幅被控制。直到2012年后客抛完，才开始快速上涨。紧追深圳均价）

金地梅陇镇未来憧憬：
金地梅陇镇邻近布龙路，民治大道，梅龙路，人民路四大龙华主动脉道路的其中三条，周边配套和环境已经十分成熟。今后受深圳北站和红山商业的直接辐射，华为科技城的间接辐射。随着08年高位套牢的者已经解套离场，梅陇镇的房源将趋于合理，未来增长幅度将高于龙华和深圳平均增速。预计今后2年增长15%以上。

金地梅陇镇兄弟楼盘：
世纪春城，阳光新境园，幸福枫景，绿景香颂，城色骏景华庭

4． 2012~2014    代表楼盘：龙华水榭春天/中航天逸/星河盛世，坂田佳兆业城市广场

从2012年起，红山正式进入商业+住宅双向开发阶段。水榭春天/中航天逸/星河盛世可以称为民治区的商业三巨头：已经开业的沃尔玛，明年开业的coco-city和9方，将彻底让民治和龙华登上商业旗舰。而与之遥相呼应的华为科技城商业也将随之崛起。两者互相竞争也互相支援。
虽然水榭春天中途遭遇限购限价的陆续推出，对正在迅猛上升的龙华房地产有一定的打击。然而水榭却十分会利用营销手段，通过走量的热卖，也使得效益的最大化。周边各种楼盘也随之热卖。这在大前海概念下，能够吸引深圳部分刚需和资金进入龙华是难得的。
坂田这边也由于华为科技城的项目落地，周边众多旧改也都被提上日程，而佳兆业等开发商也开始打造商住。但是其软肋之一还是没有通过。相信原16号线的提前建设的敲定才能让这价值达到和红山相等规模。还有一个最大的软肋就是农民房明显比红山多。旧改项目虽然很多，但是最后的成效和结果还是很难预见的。

水榭春天：





水榭春天初步销售计划：
（是运气不好还是运气太好，很多人都说正是由于水榭春天的限价盘，才引爆了龙华市场，但是我觉得那也只是骆驼上的一根稻草而已。放眼深圳，除了前海那个还在苦苦招标的地，没有哪个地方的推盘量和品质能比得上红山的。）







水榭春天开盘情况：
（这个是真真切切的数据，销量接近9成。以至于后面楼盘都说自己当日销售9成的时候，很多人都不相信了）

水榭春天历史价位：
（开盘时间并不长，就不对比深圳10年涨幅了。与之对应的是同的均价。另注意2012年初下降曲线为限价下的开盘）