主题：中航天逸开盘价基于潜在费用和远期风险的分析
- 发表于2012-11-21
- 发表于2012-11-21
引用：chrisjunny在2012-11-21 12:49:55写道：原帖
风险，你说啥就是啥咯。
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持币潜在收益理财产品5%，2年预计8万。 8+12=20万....
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持币潜在收益理财产品5%，2年预计8万。 8+12=20万....
问题是, 这个假设前提的可能性有多大? 如果是50%的概率的每年涨10%, 那收益就只有55*50%=22万. 损失就是22-20=2万.
也就是说, 如果房价每年涨10%的概率是一半一半的话, 那买房不买房效果是一样的。
但假如每年房价只涨5%, 且100%会涨, 那么就是180*1.04*1.05*1.05=206. 潜在损失是20万. 买房不买差别也不大.
另外,顺便说一句， 现在通货膨胀率到不了4%, 2%就不错. 此外还要考虑系统风险因素.
综上， 楼上没有考虑期望概率. expectation.
此外， 中航够狠，2万每平米， 已经把未来2年的房价上涨收益给透支了，自己赚了未来的收益，把风险都丢给劳苦大众承担！18000，确实是比较合理的价格。
- 发表于2012-11-21
均价在18000是比较符合市场规律的。
- 发表于2012-11-21
引用：搜房网友(过客)在2012-11-21 13:29:55写道：原帖
引用：chrisjunny在2012-11-21 12:49:55写道：原帖
风险投资，你说啥就是啥咯。
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持....
风险投资，你说啥就是啥咯。
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持....
都是很专业的啊
- 发表于2012-11-22
比较了其他预测, 普遍都偏高啊
- 发表于2012-11-23
好像中航天逸开盘难产了，以前不是说11月中旬吗？怎么又推月底了，是不是想与金亨利PK？？？？
- 发表于2012-11-26
妹纸_qq，您好！您所发的帖子“中航天逸开盘价基于潜在费用和远期风险的分析”已被设置为固顶帖，请再接再厉多发好帖。
- 发表于2012-11-26
引用：搜房网友(过客)在2012-11-21 13:29:55写道：原帖
引用：chrisjunny在2012-11-21 12:49:55写道：原帖
风险投资，你说啥就是啥咯。
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持....
风险投资，你说啥就是啥咯。
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持....
- 发表于2012-12-04
你好
- 发表于2012-12-04
引用：chrisjunny 在2012-11-21 12:49:55写道：原帖
Re:中航天逸开盘价基于潜在费用和远期风险的分析
风险投资，你说啥就是啥咯。
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持币潜....
风险投资，你说啥就是啥咯。
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持币潜....
现在都让大家失望了
我还说是开发商提早让利给广大吊丝呢：
中航一期预计是14年中下交房，离现在是差不多2年时间。
假设一套房2*90=180万，贷款100万，首付80万。按照2年房价涨幅平均年10%，那么2年后房子资产为：180*1.1*1.1=217.8万。同时算上通货膨胀4%，此时的217.8万就相当于217.8*1.04*1.04=235.6万。隐性盈利为：235.6-180=55.6万
你的隐性损失为：利率6%。2年的时间，单利保守计算利息就是12万。80万持币潜在收益理财产品5%，2年预计8万。 8+12=20万
因此，你的资产2年增加了55.6-20=35.6万。
摊到90平米，相当于每平米增加3955元。 现在加入卖价是20000，相当于只花了16045元/平！
另外，再考虑2年时间的风险因素，如建筑成本增加风险、房地产市场上扬风险、政策放松风险、利率降低风险。2年时间太长，很多事情都会变化。中航很慈善，这么早卖预售， 让利于平民，让我们吊丝来赚这些隐性费用。
综上所述，中航考虑潜在费用，定价在20000的话。实际才16000！