深圳房地产律师/颜宇丹
1月26日春节前夕，召开国务院常务会议，第三轮房地产调控政策出炉。具体政策如下：
1.限购令：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
2.信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
3.税收：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
4.房产税：征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。
细数第三轮房地产调控政策对购房者影响最大的只有两个：一是贷款问题；二是税收问题。因限购令在深圳等一线城市早已按此实施，所以震动不大。房产税只是在部分城市实施还未广泛推广，所以对购买一套房的刚需暂无太大影响。
新年伊始，笔者颜宇丹律师就接到数个咨询电话。其中典型一例是：一购房者于上个月国家出台房地产第三轮调控政策前购买一套二手房，卖方购房后不足5年出售，约定由买方承担营业税。按原来规定只要交纳卖方再次转让与购买原价差额部分的5%，现在新政出台，要征房价全额的营业税，一下子多出很多税费，如何处理？
笔者不禁感慨，房地产市场的一幕幕悲喜剧正在一轮又一轮地上演。去年的前两轮调控政策受最大影响的是贷款问题，而本轮调控多了一个税费问题。第一轮调控政策出台后，大部分因货款问题退房的其实多是对房价下跌的恐慌。每二轮退房的明显少了，因为房价越调越高，这几乎成了普遍规律。
上一轮调控后，即使受限购令影响过不了户的，有的也想方设法以借名方式过户了，这在法律上叫“主体变更”，是允许的。
1月26日号出台的第三轮调控政策中，二套房60%以上的首付比例与现有的50%首付比例差别不大。在合同履行过程中，如果因凑不足多出的一成房款解除合同的，首先要看合同的付款条款关于贷款的约定，一般都有根据贷款实际数额多退少补的约定，如果不补足买方将承担违约责任。如无约定，可以适用情势变更原则，则双方解除合同互不承担违约责任。
第三轮调控影响最大的是个人转让住房营业税的增加，相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易税收成本翻番。
一位买方合同中与卖方约定，所有税费由买方承担，因国家政策导致增加税费如何承担没有约定。笔者颜宇丹认为，合同虽然约定卖方实收价，买方承担所有税费，但约定的是当时国家规定的税费，第三轮政策中不足5年转手交易的按销售收入全额征税属于不可预见因素。即使买卖双方合同约定由买方承担所有交易中的税费，只要没有特别约定因国家政策新增的税收也由买方承担，买方可以不承担多增加的营业税。如双方就新增税费的交纳无法达成一致意见，则双方都可以出现不可归责于双方的事由，导致无法继续履行合同为由解除合同，互不承担违约责任。
还有一位向我咨询的买方在合同中和卖方约定，由买方承担所有税款，如遇国家政策调整多增加的税费则由法定承担方承担。现在按1月26号调控政策营业税多增加了4万多，买卖双方争执不下。现在到了赎楼的时间，买方不知怎样进行下去。我答复合同约定多增加的税费由法定承担方承担，营业税法律规定是由卖方承担的，按合同约定新增营业税就是由作为法定纳税义务人的卖方承担，如果卖方不承担新增营业税导致合同无法继续履行，则卖方承担违约责任。
深圳房地产律师/颜宇丹
1月26日春节前夕，召开国务院常务会议，第三轮房地产调控政策出炉。具体政策如下：
1.限购令：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
2.信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
3.税收：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
4.房产税：征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。
细数第三轮房地产调控政策对购房者影响最大的只有两个：一是贷款问题；二是税收问题。因限购令在深圳等一线城市早已按此实施，所以震动不大。房产税只是在部分城市实施还未广泛推广，所以对购买一套房的刚需暂无太大影响。
新年伊始，笔者颜宇丹律师就接到数个咨询电话。其中典型一例是：一购房者于上个月国家出台房地产第三轮调控政策前购买一套二手房，卖方购房后不足5年出售，约定由买方承担营业税。按原来规定只要交纳卖方再次转让与购买原价差额部分的5%，现在新政出台，要征房价全额的营业税，一下子多出很多税费，如何处理？
笔者不禁感慨，房地产市场的一幕幕悲喜剧正在一轮又一轮地上演。去年的前两轮调控政策受最大影响的是贷款问题，而本轮调控多了一个税费问题。第一轮调控政策出台后，大部分因货款问题退房的其实多是对房价下跌的恐慌。每二轮退房的明显少了，因为房价越调越高，这几乎成了普遍规律。
上一轮调控后，即使受限购令影响过不了户的，有的也想方设法以借名方式过户了，这在法律上叫“主体变更”，是允许的。
1月26日号出台的第三轮调控政策中，二套房60%以上的首付比例与现有的50%首付比例差别不大。在合同履行过程中，如果因凑不足多出的一成房款解除合同的，首先要看合同的付款条款关于贷款的约定，一般都有根据贷款实际数额多退少补的约定，如果不补足买方将承担违约责任。如无约定，可以适用情势变更原则，则双方解除合同互不承担违约责任。
第三轮调控影响最大的是个人转让住房营业税的增加，相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易税收成本翻番。
一位买方合同中与卖方约定，所有税费由买方承担，因国家政策导致增加税费如何承担没有约定。笔者颜宇丹认为，合同虽然约定卖方实收价，买方承担所有税费，但约定的是当时国家规定的税费，第三轮政策中不足5年转手交易的按销售收入全额征税属于不可预见因素。即使买卖双方合同约定由买方承担所有交易中的税费，只要没有特别约定因国家政策新增的税收也由买方承担，买方可以不承担多增加的营业税。如双方就新增税费的交纳无法达成一致意见，则双方都可以出现不可归责于双方的事由，导致无法继续履行合同为由解除合同，互不承担违约责任。
还有一位向我咨询的买方在合同中和卖方约定，由买方承担所有税款，如遇国家政策调整多增加的税费则由法定承担方承担。现在按1月26号调控政策营业税多增加了4万多，买卖双方争执不下。现在到了赎楼的时间，买方不知怎样进行下去。我答复合同约定多增加的税费由法定承担方承担，营业税法律规定是由卖方承担的，按合同约定新增营业税就是由作为法定纳税义务人的卖方承担，如果卖方不承担新增营业税导致合同无法继续履行，则卖方承担违约责任。