主题：商铺投资，如何进行细分选择？欲知请进~~~~~~

随着前两年房地产的严厉调控，商铺投资逐渐被大众所熟知，然而这是一门比投资住宅更加高深的学问，因此这里深圳热线通过参考大量投资商铺案例，最终整理出了一份商铺投资指南，由浅入深为大家讲讲关于商铺投资的系列问题。这份指南总共由三部门组成，第一部分是商铺及商铺投资知识，第二部分为商铺投资战略技巧，第三部分则是一些投资案例和投资的风险。

今天就从第一部分开始，先聊聊商铺投资的概念以及种类和特点。

一、商铺投资的概念

商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。

二、商铺种类

商铺的划分方法不少，但常用的还是按商铺的开发形式进行分类：

1、商业街商铺

2、市场类商铺

3、社区商铺

4、建筑底商商铺

5、百货商场、购物中心商铺

6、商务楼、写字楼商铺

7、交通设施商铺

三、商铺投资特点

俗话说“一铺养三代”。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。

(1)、商铺投资的稳定性特点

业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

(2)、商铺增值的特点

商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。

(3)、商铺投资回报率较高

与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房更多的是靠转手来赚取差价，出租已无收益可言。而商铺的投资回报率依然不低，在深圳虽然有的商铺近期看只有3%~5%的受利率，但未来的升值空间却非常巨大。在中小型城市的商铺收益率就更可观了，一般能达到10%。

深圳热线提醒，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。

(4)、商铺的投资潜力

我国的商业还远未到成熟的地步，人均商业面积与发达国家还有较大的差距。当然商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响。

(5)、商铺可出租、可经营，方式灵活

调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主;二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。

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