主题：宝中新房浅析，顺便讲下壹方中心。

先看一眼最新的航拍，热土宝中！

宝中年初以来仅有一个项目入市，供应紧缺。除仅有的全新盘华侨城华寓，榕江天御二期、幸福海岸、第五大道·V国际、鸿荣源西城雅筑、佳华纽约客等5盘皆为尾盘，目前可售房源大约365套。而华侨城华寓非传统住宅项目，做统计时就不让它掺一脚。另外，润恒御园和名门华府还没入市，前者是别墅型豪宅，后者是小地块项目，总共也就407套房源。

那么，为了便于后边的分析，我将已售，在售和已建待售的所有法定图则的住宅地块合计在一起，得出总房源是29374套。2.9万多套房是个什么概念，后文对比自然会浮出水面。

1.2剩余住宅用地及新房新增供应量

宝中是全新的填海片区，一切规划从空地开始，商业和住宅规划分区明确，目前剩余的住宅用地集中的在宝中东面。大规模的商业用地和传闻正在洽谈的加强版欢乐海岸地块则主要分布在宝中西面。

既然住宅用地那么集中，用一张卫星图就能说明白六国联军是怎么瓜分宝中的。

在待建和在建的住宅用地里，大家分猪肉，鸿荣源1块、泰华地产2块、润恒地产2块、新锦安地产3块、汉晨地产1块和榕江地产1块，剩下正中广场旁边的最后1块住宅用地“无人认领”。我个人之前真没想到宝中最后的地主佬会是这几位。

接着根据法定图则算出空地的各种参数

统计方式：
1.（法定图则规划地块面积）×（规划容积率）=推算出计容积率建筑面积；
2.（计容积率建筑面积）÷（深圳市住宅平均套型面积102㎡）=推算出可售套数；
3.住宅+商业混合用地的一并当作纯住宅用地。
 

整体宏观的一面，与上个统计表格做个对比：

1.未推出的住宅项目里，没有超过10万平的地块面积。最大的是09-01，还是由商业用地转成商住混合用地，后面再揭晓其真面目；而所有大地块都已完成建设了；

2.容积率4.65＞3.61。剩下的地块虽然面积较小，地块平均容积率比已确定推出的地块容积率要大，仅仅大些；

3.最为直观的是，估计的可售套数2.0万多套 ＜ 已售住宅2.9万多套。

1.3宝安未来新房供求分析

继续关注2.9万和2.0万两个数字

我们先做个极端推算，在楼市逐步回暖的2012年，宝安区（含龙华新区）成交套数为20188套，若按照2012年的节奏，暂且忽略宝中新房均价高于宝安平均价格的事实，基于人们都奔着更好的居住环境买房的正常选择，那么宝中2万套待建新房只要一年时间就会被抢光。
此外，按照上文定下的统计模式，2.0万多套房源所在地块的规划建筑面积是包含了商业用地建筑面积，换句话说，只计算住宅建筑面积实际情况下，宝中新房达不到2.0万套的房源。

回归正常推盘的步调，2万套新房会在2-5年内推出，实际情况平均每年新推出不超过4000套一手房源，2012年的新安和西乡片区成交数据合计7299套/全年，虽然12年成交均价分别是1.66万/平和2.08万/平，远不及目前新房已上推到3万/平起的宝中，但另一个没数据显示却值得关注的点是，12年西乡和新安的一手房源销售率是很高的，包括吊高来卖的西城雅筑都卖剩下尾盘15套，开盘价格创新高的天御也只剩下40套

那么究竟是新安和西乡吸引的人群购买力很强，哪里新开盘就买哪里，只是因为宝中高价位楼盘供应少，成交均价被拉低呢？还是说新安和西乡成交旺盛，去化率高只是因为普遍开盘的价格不高，一旦宝中高价楼盘集中供应，成交量就会显著下跌呢？

基于对上述情况，答案要交给专业市场调研公司或者日后直接开盘看结论，我目前只能以一个小角度切入点做出合理推测。

不论上述两种可能会发生哪一种，受限于新增土地的供应（这个市区土地供应紧缺又有不同，市区是有许多城中村和老房子的，但宝中是几乎没有可以旧改的地块），宝中的新房卖一套就稀释掉一套，若出现供不应求的情况，价格是否只能水涨船高？而两种不同结论只是导致供不应求的失衡程度不同，因而只影响的是涨幅而不是涨跌？

1.4宝中二手房价格简析

以目前市场的供需状况，通常一个片区有新房入市，新房定价会比周边二手房价格高，新房开盘以后，二手房会因为新房拉动了片区价格，而出现股票常说的“补涨”现象，这是市场化的价格自我平衡机制。

因为这雷打不动的现象，在二手房占大头，新房比例小，逐个少量推盘，一点点推高房价的宝中片区，想买宝中的人现在淘二手房某程度来说比等新房划算。

为了更为直观的说明，搬出宝中的二手房市场变化表格给大家感受，看能否窥见一斑。表格是个人整理的，仅供参考。
对比的是近一年多时间以来的数据，并且根据类型，选出其几个代表楼盘，不难看出：

1.整体上看，去年5月份至今，最低平均涨幅超过20%，小户型及高价位房的涨幅则达到30%以上，平均涨幅也接近30%，差价基本在6000元以上；

2.整体单价已突破2.5万元，中价位房从2.5万涨到3万，高价位房均价已突破4万，差价更是在8000元以上；

2.早期楼盘在中价位水平升至去年的高价位水平，价格破3万元，相比去年每平米差价达到6000元以上；

3.小户型与高价位房的涨幅旗鼓相当，但两者之间的相互差价被拉大，高价位与中价位间的差价亦是如此。