主题：围观深圳最大旧改 鸿荣源壹城中心

十一国庆假期第1天，壹城中心营销中心对外开放，涌入万名看房者。

鸿荣源潜心积虑，早早为壹城中心造势预热，从去年4月开始就已传出山姆会员店落户壹城中心，借势宣传一番；产品发布会上，请出冰冰姐，搏击一批大妈宅男眼球；上半年火热入市的宝中壹方中心，亦是将壹城中心推到风口上。

当然，其自身作为龙华老城核心区域内首个超大型旧改项目，从拆迁伊始，就已万众瞩目。

壹城中心总占地面积50万㎡，开发商宣传1/2 km2城市超体，这是脑洞回路。

总建筑面积320万㎡，此规模超过280万㎡的大冲华润城。论规模，壹城中心应是深圳目前最大的旧改项目。

项目分四期开发，共10个开发单元。此前规划，长江家具厂并不在该项目范围内，现已列入为项目的10区。

住宅总面积约220万㎡，4-7区为纯居住区，1、2、3、8、9区含60万㎡商业和36.6万㎡写字楼及酒店，其中1区住宅为保障房，山姆会员店设于此。

商业及写字楼将全部自持，只租不售。但还得看鸿荣源的魄力。

10月24日，将对VIP客户开放样板间，31号对公开放。开盘时间未定，将首推9区，开盘当日视去化情况加推房源。除4座3梯6户外，其余住宅3梯5户。

从9区看项目全景，除少数几个单元区尚有拆迁任务，其它单元区同时推进建设。

“壹城中心”名副其实，这是在“造城”，除规划商业、写字楼、酒店、学校外，还需承建市政配套，即与周边道路的支系路网。

道路的命名极具“鸿荣源”特色，均以“鸿”开头，比如“鸿昌路”“鸿盛路”，仿佛在宣誓这“一座城”的主权。

这些“鸿”头路，主要连接起东环一路和人民路及梅龙路。将3条主干大动脉多点打通。

但这暴露出另一个问题——项目的10个区，将会独立管理，社区花园之间将不会有地面联系。

而几处过街连廊主要是连接起商业物业，10个区便如一座大城里的10个城邦。

项目优势

项目的优势自不待言。比如，鸿荣源向来的高拓展户型，一脉相承的豪宅品质，项目自身为大型商住综合体，加之完备的规模配套，决定其片区标杆社区的作用。

规模成型，好比红山，都是整体规划，成片开发，壹城中心有单体开发商操盘，整合把握上更强。地段优势，随项目规模成型，将突出。

龙华新区政府虽然对外宣传“双核”发展战略，但实际发展过程，将呈现稳健的“三中心格局”，壹城中心便是龙华商业中心重要的组成部分之一。

1.相对于纯住宅项目来说，一般来说，大型综合体的升值空间较大。实际上，要看商业体的运营情况，可以说，商业运营得好，升值空间就大。

其实，这并不难甄别，拿壹城中心来说，敢于接手如此大规模的综合体项目，在大局上已经有鲜明的预见性，预见所在区域的未来发展形态和规模，已考虑到商业物业对地段要求较高。

换句话说，开发商在选址时已充分考虑过项目商业的投资回报，而住宅与商业会有很强的黏性，商业带动土地价值的提升，实现居住和商业共荣。

话说回来，宝安起家的鸿荣源，有“关外地产王”之称。自1991年创立以后，鸿荣源早年一直专注于住宅领域，先后在深圳宝安开发了弘雅花园、雅豪轩、御景台、丽景城等外界反响不错的项目。在宝安区经营稳固之后，鸿荣源杀入深圳香蜜片区，开发了熙园，并全市布局。如今，以“豪宅专家”的身份在深圳市场上闻名遐迩。

虽说，搞商业地产，鸿荣源还是个新生，其首个综合体项目——壹方中心的销售成功，仍依赖于其住宅品质的口碑及近乎完美的地段价值，而对于外界来说，其商业运营水平一片空白。

但能把山姆会员店早早招致麾下，其招商团队值得肯定。其团队整合能力并不低，手里也掌握不少品牌资源，改变龙华老城的商业格局，是趋势。

2.配套完备。地处龙华老城核心区域，各类配套要啥有啥，居家便利性高。相比起新兴发展区域，在医疗、教育等设施上优势明显。商业就自不在话下了，龙华老城本身就是个生活气息浓郁的城区。

以往，龙华商业从人民路到建设路这一段就断头，两边便是工厂集中区域，生产气息重。往下跨越到水榭春天及中航天逸这带，才展露出沃尔玛、九方购物中心等围闭成的新兴商圈。

未来，壹城中心能起到承上启下的作用，60万㎡商业体量的入市，将如今人民路新旧两大商圈串联起来，人民路会继续扮演着龙华的商业大道。

项目内配建有3所幼儿园，以及占地2.8万㎡的54班九年一贯制学校，九年制学校位于5区。

关于这所九年制学校，开发商毫不避讳，一开始宣传将引入全市前三甲名校合作办学，后边缓和说“名校”是铁定的，逃不了。

但“名校”是什么概念？恐怕每个人心中有道不明的秤杆，宣传口径也是够绝的。

说出去的话，泼出去的水，这点因素等着看。姑且列入优势。

3.周边旧改众多，城建将完全改观。壹城中心是龙华老城四大旧改项目之一，工业产权用地为主，率先改造。

其余几个项目，中洲的较为明朗，住宅和工业用地大概对半分，部分工厂早已停止车间生产。

4个项目总占地面积250万㎡，体量极大。

9区北向，为长江家具厂，目前还未拆迁，仍有生产活动，未来是项目的10区。明年将搬迁，建设。

宝龙旧改已经清拆，土地整备完毕。依托壹城中心，这项目亦值得期许。

梯户比：

除4栋3梯6户梯户比设置，其余住宅楼均为3梯5户。对于48层高层住宅来说，“垂直交通”运输是个重要问题，住户生活对其依赖性极大。

3梯5户的梯户比比较正常，电梯数属于不可抗拒的因素，后期基本无变化，前期也不是抉择壹城中心的关键要素。而实际运行效率还得结合电梯速度及电梯容量来看。

从景观资源来看，5-8座较佳，南向社区花园，大户户型也多在这几座。

外立面：

具体户型分析：

8座的06单元和02/03单元的户型其实跟5/6/7座的一致。

也就是说，复式只有一套户型，为106平5房2厅3卫户型，位于5-8座。

该占据社区最好的景观区位，客厅主卧全南向，对花园。6座和7座的位置更佳。

平层大户为130-136平5房2厅3卫户型，同样均位于5-8座，所有大户朝南，南北通透，双向采光，客厅开间4.2m。

130平区间段的大户型，不带入户花园，入户两边直接是厨房及卧室空间，过于简单。

89平及以下户型占比约60%，大部分位于2~4座，2~3座以76-83平的三房户型为主，4座的户型，最为一般。

户型结构上，2/3座的76平户型比83平更佳。4座的79平户型与2/3座的83平户型结构相当，价差主要体现在入户房间的面积上，83平的空间利用更实在。

这三者，2/3座76平>2/3座83平>4座79平。

5-8座分别有1条腿的89平户型，客厅餐厅东西朝向，3.9m开间，双面采光，通风。但餐厅进深过小，仅1.7m，家具摆放限制大。

餐厅进深小，并非这个户型特有，但基于其朝向和格局，也比4座的01户型和07户型要佳。

其中4座01户型应是所有户型里最差的一套，单价理应最低。

价格预测：

壹城中心9区周边，以多层的老旧二手房为主，可比价格意义不大。高层的花园小区富通天骏，目前报价普遍在3.7~4.2万之间。

与9区相隔不远的大型新盘有港铁天颂，及和平里，两个地铁站的距离。港铁在9月26日新推出了3栋房源，户型几无拓展，2栋超高层靠布龙路，起始价格3.7~3.8万起，花园内的一栋4.2万可拿下。

和平里一期户型拓展面积可观，精装报价约4.5万左右，毛坯4.1万起。

上周入市的罗湖华润银湖蓝山和宝安华联城市全景，在备案价的基础上下调15%销售，成交价格低于预期。深圳房价整体大幅上扬的可能性已稀释，定价趋于理性。开发商跑量销售，也有自己的销售策略考虑。

话说，鸿荣源开发的住宅，定价从未低于周边，这次会有意外的惊喜吗？

综上所述：

1.项目规模大，总建筑面积约320万㎡，含60万㎡商业，及商务办公、酒店、学校、住宅于一体的商住综合体；

2.品牌开发商操盘，山姆会员店入驻，自身商业体量大，周边配套成熟完备，项目内配建九年制学校，居家便利；

3.位于龙华老城核心居住圈，首批产品靠近龙华地铁站，且周边大规模旧改带开发，地段的后发优势明显；

4.首批产品，拓展面积大，76-136㎡3-5房，3梯5户高梯户比设置，但小区容积率偏高，社区规模偏小，部分户型，空间配比不平衡；

5.目前周边交通网络仍不完善，拥挤率高，周边旧改兑现时间跨度长，居住舒适度会受到些负面影响。

哇，周边房价要涨！

真好，这么大体量

 鸿荣源真有钱，这个地产商感觉还挺靠谱啊

挺好的，，，期待建成的样子

好详细啊 给楼主点个赞！

今天早上下楼跑步的时候，看见了公园6号又出 新优惠，叫“双11光盘大行动”，特惠单位最后20套！先到先得！据说现场还有喝橙汁、吃橙子、体感游戏，有孩子的一定带来体验一下！老业主带来成交还能砸金蛋拿奖品！万科什么时候出过这么强力的优惠，真是史无前例，可惜我没赶上！不过让我最高兴的一点就是公园里的房子一直在涨，从来没跌过，涨幅也算不错。