主题：9月21日第四期深圳业主论坛：小区公共部位权属的错位与归位

• 【第一联线】第四期深圳业主论坛
• 主题：小区公共部位权属的错位与归位

         ——以黄埔雅苑收回车库经营管理权为例

1. 时间：2012年9月21日下午14:30
2. 地点：福田中心区福中路黄埔雅苑一期（翠幽苑）广场

议程：

01）14：00—14：30  签到

02）14：30—15：00  何刚介绍黄埔雅苑收回车库的前后经过

03）15：00—15：20  邹家健介绍景州大厦的具体做法

04）15：20—17：30  自由交流及专家点评

六、研讨话题

1、小区公共部位的法定范围有哪些？

2、小区公共部位的产权天然就属于关联或全体业主吗？目前从理论上究竟应该如何确权？实践中为什么难以确权？

3、如何管理和使用小区公共部位的经营收益？

4、过去大量纠缠不清的小区公共部位的经营收益依法能否追讨？

5、黄埔雅苑和景州大厦的做法可以效仿吗？

欢迎大家关注活动话题讨论！

实录内容：

主持人：各位朋友们安静，我们时间到了，现在论坛开始。各位亲爱的业主，各位来宾，各位媒体界的朋友，大家下午好。今天是深圳业主论坛的第四期，原来我们探讨的主题是小区公共部位全书的错位与归位，这是比较尖锐的话题，而且也是全国比较难说清楚的话题。黄埔雅苑围绕收回停车场经营权的事情在报纸上做了隆重的报道，引起了很大的反响。这不仅仅是在深圳，在北京、上海、西安、南京房地产界争论非常大，前天商报又报了，决定要抢回停车场，尤其在这么严肃的大报用这么严肃的词，主要还是权属的问题。昨天我看了微博，尤其是房地产著名的评论人，深圳房地产业界的老板，黄埔雅苑停车场经营权的问题进行了一些评论。我看了一些观点分了好几种，也有房地产的主流观点，要尊重产权，尊重契约精神。如果都像黄埔雅苑这么做将会使深圳房地产倒退十年，这个当然是危言耸听。关于停车场的权属，问题现在是产权不是特别清晰，同时它是在区分建筑物，又不完全是一个独立的物业情况下，我们马上把第四期讨论的话题改为这个，虽然有点敏感，我们的论坛一直是想架起一个桥梁。我们今天缺了一些主管部门，还有管停车场的公安、交警部门，我们邀请预计是10人，可能是我们媒体报道得比较厉害，这些人都不参加。这两天我作为论坛的召集人之一，论坛肯定是要继续举行的，但是他们的担心我们也非常理解，提出了一个口号百日维稳关键时期。论坛从发起到现在历来的宗旨都是挑动业主，合法、合理争取自己应该得到的利益。同时也使大家共同把社区建设得更和谐，这是我们的目的。

   我刚才简单说一下活动的背景，今天我们也有微博直播，北京的业主也会参与，我们通过这种方式一起把活动做得影响更广。我们今天的活动比较尖锐，同时也比较敏感，涉及到法律的问题，所以非常感谢邀请专职律师刘凯。还有三个物业公司的王总、徐总。其余的嘉宾我就不一一介绍，我们进行活动的第一项，因为这个风暴眼是黄埔雅苑，我们先请黄埔雅苑的业委会主任何刚围绕黄埔雅苑今年以来招标投，收回停车场经营权，现在又面临要跟何记地产要说法，我们先请何刚简单汇报一下，大家有什么疑问可以提出来，有什么问题可以请吴凯解释一下。

主持人：看谁还有问题？

观众：我建议何主任把停车场的收益设立帐户一定跟现在的物业公司共管，千万别业委会单独管理。你跟现在的物业公司共管，法律上以后就不会出漏洞了。

主持人：这个等一下请教律师的意见。

观众：为了我们的会开得比较和谐，我们迎接十八大的召开，下来我们谈。

（这时观众的观点有所争议）

邹老师提出：

现在部分开发商在售楼时就对公共区域在购房合同上进行了约定，以前的物权法是按照约定看公共区域归谁所有就归谁，但现在的“物权法”规定公共服务区域应是归全体业主共有的，因此现在购房合同中的这些“约定”其实是与物权法相违背的！

主持人：最好把钱放在业主委员会管。

提问：钱千万不要放在物业公司，人家掌握以后一点主动权都没有了。

主持人：咱们主要围绕何刚的讲述有疑问的。

提问：何主任当时招标是业委会自己招标还是建设局搞一个专家组他们来招标？

何刚：我们是按照政府的指引做的，还是以业委会为主体。

主持人：周主任在大厦开展自治比较早，有很多的实践经验，他讲了很多，涉及到很多法律问题。我们可以请教一下律师，周主任，你那个停车场车库是地面停车场吗？

周家健：地下。

主持人：在合同里有没有约定？

周家健：没有。

主持人：黄埔雅苑2000年以后所有的购房合同都有这样一条，地下车库、游泳池、广告都是开发商的，我提出这个观点是什么呢？这些判别原因是有不同的，刚才周主任说了物权法这是基本的法律原则问题，究竟这个问题怎么处理。

周家健：我简单说一下约定的问题，约定这个问题实际上是误区，为什么物权法里面出现了有约定按约定，没有约定按规定。在正式出台物权法就直接删除了，为什么要删除呢？当时约定按约定，谁来约定？作为小区的地产开发商没有权力对小区的公共部分单方进行约定，因此这种约定没有法律依据，也没有法律效力。当时在物权法草案出来以后，因此地下车场二次补钱买卖没有成为事实。霸王条款是没有法律依据的，买卖双方的合同是一次合同，一次合同是双方协商产生，单方的约定违背了法律。一个楼顶的顶是全楼的顶，因此这个顶不能够进行买卖。