主题：业主自治：“带头大哥”挑头很重要

南天一花园业委会主任范国振。

黄埔雅苑业委会主任何刚。

景洲大厦原业委会主任邹家健。

长城一花园原业委会主任邓和。

距离深圳市民中心一箭之遥的黄埔雅苑，是很多深圳人心中的豪宅。2012年7月初，这里发生了一场“地震”——开发商下属的物业管理公司香港和记物业被业主炒了鱿鱼，业主大会选定的中航物业成了新管家。“这是深圳业主自治运动的又一个重大进展”，深圳业主论坛召集人、《住宅与房地产》杂志主编张红喜说。

“业主自治，是深圳物业管理条例明确规定的原则，然而现实中，实现业主自治的小区，几乎都是在‘带头大哥’的带领下，经过一番抗争才达到目的。”张红喜认为，这种“强人政治”是业主维权初期不可避免的，但是历史经验证明，再优秀的人也不能永久发挥作用，政府必须从法规和政策上帮助业主实现自治权。

【现状】业主自治，一个难以落实的法定权利

“第一章第三条规定：‘物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则’”，张红喜翻开《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《深圳物业条例》)，指着相关条文对晶报记者说，业主自治是法规赋予业主的权利。

然而，这种权利在多大程度上得到了兑现呢?张红喜分析说，《深圳物业条例》规定，“业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务;……物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会”，因此，通过业主大会产生的业主委员会是行使业主合法权利不可或缺的平台。市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫告诉晶报记者，全深圳大约有6000多个住宅小区，目前仅有25%—30%召开了业主大会并选举产生了业主委员会。

已经存在的业主大会和业主委员会，又能在多大程度上代表业主行使自治权呢?福田区天然居开发商五年拖欠11.3万本体维修基金，2010年前小区业委会一直对此问题浑然不觉，直到2010年改选之后，新产生的业委会才开始重视并与管理处对簿公堂;彩田南路岗厦片区一个小区业主告诉晶报记者，自2004年入伙以来，在公共空间开设的健身房、餐厅由何人经营，经营收入去了哪里，业委会从来没有向业主汇报过……

张红喜认为，所谓业主自治，顾名思义，就是业主在自己所在的住宅小区里能够说了算，能够掌握小区事务的决定权和财权，以这个标准衡量，《深圳物业条例》明确规定的业主自治原则，在很大程度上还停留在字面上，并没有落在实处。他表示，深圳的物业管理，仍然是以物业公司为主体的一元化管理。在这种形势下，业主要想取得在小区内自我决策和自我主导的权利，就需要经过一番艰苦的斗争，“带头大哥”就应运而生了。

今年上半年刚卸任景洲大厦业委会主任的邹家健，与范国振有着相似的历程——在一次维权中赢得业主的信任，成为小区维权的“带头大哥”。此后，他组织业主打赢了与开发商的电梯官司，迫使对方同意更换电梯，并就电梯货不对板向业主做出赔偿;2002年，业主大会决议，炒掉开发商下属的物业公司，自主选聘新物业;收回了地下车库、楼梯广告收入的所有权……

在深圳某行政执法机关做公务员的何刚，2010年当选黄埔雅苑首届业委会主任，在小区发生业主连连被盗等严重问题之后，组织召集业主大会，表决通过更换物业的决定，并经过半年的公开招投标，实现了新旧物业的交接……

“小区里必须有一个强人出头，带领大家去争取，才能在某种程度上实现业主自治，这说明我们的物业管理机制出了问题。”张红喜说。

“大哥”的智慧十分关键

张红喜所谓的机制问题，并不仅仅在于业主维权必有“带头大哥”召集，而且在于，并不是有了“带头大哥”就能解决问题。这个“大哥”必须有充分的政治智慧，才能在与开发商、物业公司乃至政府机关的博弈中，为业主赢得本该属于自己的东西。

“我做了12年业主委员会主任，这期间为业主做了一些事情，有些人说我如何厉害，业委会如何厉害，实际上不完全是那么回事。”范国振对晶报记者说，在维权过程中，南天一花园部分业主提议在楼体拉大字横幅、贴标语，范国振坚决反对这种做法。他认为，过激的维权方式只会引发业主与政府的冲突，给自己带来更大的损失。“审时度势，顺势而为”，这是他和南天一花园业委会多年来维权的经验之谈，“这12年来，我们为业主做的每一件事情，都借助了特殊的大气候，顺势而成。”

2000年上书市主要领导要求恢复绿地规划功能时，恰逢当时市委市政府提出让深圳“天更蓝、地更绿、水更清、城更美——创建国际花园城市”，南天一花园业主的诉求在这个背景下得到了市领导的高度重视，立即批复解决。

架空层违章搭建的商铺和“发廊”要清除谈何容易?2002年，中央主要领导视察深圳，对深圳城市建设作出重要指示，深圳随即掀起拆除违建的热潮。范国振马上组织业主提起行政诉讼，当年11月，这些“毒瘤”终于被有关部门拆除。“你要深入地研究规则，不管规则合不合理，”范国振说，“在规则允许的范围内去据理力争，才能达到维权的目的。”

“让业主开心地过日子，让依法经营的物业公司安心服务，让政府放心，如果能做到这三点，业委会就是合格的。”范国振说，但是要做到这三点，没有一定的“政治智慧”是不行的。

【反思】

“大哥”退位了怎么办? 业主自己摸索自治

探索

“带头大哥”不搞终身制

“2007年，我做了两届业委会主任之后，就坚决退了下来。”长城一花园原业委会主任邓和对晶报记者说，虽然大部分业主都希望他留任，他还是认为业主自治不能靠一个人的号召力。

长城一花园第一届业委会2001年产生，由于未能保护业主利益，两年后被广大业主罢免，并选举产生新的业委会，年近古稀的邓和当选主任。随后，业委会收回了被开发商和物业违规侵占、作为食堂、招待所、汽修店的架空层、地下室等的共有物权及其出租收益，每年为业主挽回80万元收益。然而，就在长城一花园的业主自治逐步走上正轨之际，邓和宣布不再参选业委会主任。“当时我们业委会定了个规矩，主任任期不得超过两届。”邓和说。

阵痛

权力真空，小区乱了一阵

“我们搞的是业主自治，而不是业委会自治。”邓和认为，真正实现业主自治，必须有一套可持续的规章制度，“业委会有权了，会不会滥用手中的权力?因此我们小区设立了业主监委会，同样由业主选举产生，来监督、制衡业委会，并在业委会不作为的时候代行职权，从制度上预防。”

邓和坦承，他事后觉得自己有些过于理想主义了，业委会主任任期设限，使得更替过于频繁，难以在业主中树立威信，从而使小区出现权力真空，反而使业主自治受到负面影响。“到了2010年，小区就出现了很大的问题，电梯故障频发，经常把人关在里面;水管老化，自来水发黄没法喝。”时任小区监委会委员、在今年的换届中刚刚当选业委会主任的张惠英告诉晶报记者，当时的业委会却处于瘫痪状态，无法为业主解决问题。长城一花园的业主自治又走到了十字路口。

出路

让业主学会摸索“从乱到治”

“很多业主碰到我都说，老邓，如果你还在当业委会主任，小区大概就不会有这些问题了，”邓和说，“但是我觉得出问题对业主也是个锻炼，让他们在民主机制中学会自治。”

果然，机制发挥了作用，在业委会发挥不了作用的时候，监委会站了出来，征集业主意见，得到半数以上业主签名授权，公开招标电梯和水管维修。在今年上半年的业委会换届中，张惠英当选主任。“现在，业委会运作仍然有些问题。”邓和说，现任业委会成员对很多事情的意见有着严重分歧，甚至尖锐的矛盾。“我想，这对群众也是个民主的历练，有分歧和矛盾不要紧，可以在对话中解决。”邓和说，如果业委会能在民主对话中让小区实现“从乱到治”，长城一花园的业主自治也就成熟了。

“很多小区的业主，不是不想自治，而是缺少争取自治权的主动性，整天盼着自己的小区出现一个范国振、邹家健这样的人物，来为自己去争取权益。”陈蔼贫说，这其实是一种本末倒置。

邹家健也表示，今年他从做了10多年的景洲大厦业委会主任位置上退了下来，但是丝毫也不担心景洲大厦的业主自治会受到影响。“我们小区每一件重要事项都是全体业主参与决策的，如果在全体业主中的满意率低于50%，业委会就要重选，物业公司就要重聘。”邹家健说，成熟的业主自治，不能也不用把希望寄托在一个领头人身上。

依据

要排除地方法规中损害业主自治权的条文

为什么业主自治的实践往往离不开“带头大哥”?张红喜认为，这反映了当前物业管理体制的尴尬。中国内地的物业管理起源于深圳。1981年3月，深圳成立了全国第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司。“然而，长期以来物业管理中业主的主体地位和利益被漠视，物业企业越俎代庖地成为物业管理的主导者，业主反而成了管理的对象，这是业主自治困难的根源所在。”范国振说。

张红喜认为，随着住宅的产业化，特别是2007年《物权法》颁布，规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，确定了业主在物业管理活动中的主导地位。然而，深圳的地方法规没有跟上，使得业主的主人翁地位难以体现。

“《深圳物业条例》在上世纪90年代刚刚颁布时，规定业主委员会具有独立法人资格。”张红喜分析说，“然而，进入新世纪，这个条例修改之后，却把这一条款取消了，这给业主自治权的落实带来很大障碍。”

邹家健对此深有同感。“《物权法》规定，‘全体业主共同决定……选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人’，而《深圳物业条例》却规定，‘选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行……实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度’，这种招标中的猫腻，是业主难以控制的。这不是与《物权法》相抵触吗?”邹家健说，地方法规蚕食了深圳业主依法享有的选择物业管理方式、物业管理企业的自主权，必须尽快修改。

张红喜告诉晶报记者，北京市最近通过的物业管理地方法规，已经赋予了业主委员会法人地位。深圳作为改革开放的排头兵，应该更具有改革精神，排除地方法规中与物权法相抵触、损害业主自治权的条文，明确业主对物业的主导地位。否则，没有“带头大哥”挑头，谁敢理直气壮地争取自治权呢?

上次我司业委会研讨会，有幸邀请到了邹主任、范主任、何主任参与；会上他们和其他众多小区的委主分享了他们小区的治理经验，讲得真的很好；他们为各自的小区确实付出了太多的精力和时间，小区有这样的带头大哥真好，愿更多的小区出现更多这样的大哥。