主题：长城花园业委会因选举分裂为两派 小区物管瘫痪

一张无公章告示引爆模范小区业委会“分裂”内幕

近日，在深圳福田区长城一花园（又称长城花园）张贴的一张业主委员会告示，引起了业主们的高度关注。明眼人一眼看出，在落款“长城花园业主委员会”处，并没有盖上公章。这一份没有盖章的告示，告诉业主一个业已发生的事实：业主委员会分裂了。业委会成员之间的不合致使小区诸多事务陷入停顿。让人大跌眼镜的是，打起“内战”的长城一花园，却是长期以来被视为深圳业主维权、业主自治领域的模范小区。专家指出，要贯彻业主自治的原则，所有业主必须明白，业主大会才是代表业主的最高“权力”机关，而不是业委会，并在此基础上授予业委会相应的权利。

资料

长城一花园位于福田区园岭街道白沙岭社区的长城一花园，建造于上世纪80年代，主要包括长城大厦1、2、3栋，共一千多户住户。2001年成立了第一届业主委员会，由于当时业主委员会的一些做法不恰当，于2003年被提前罢免；重新选举产生的第二届业委会以及此后的第三届业委会，带领业主走上了维权、自治的道路，并且在深圳乃至全国产生了不小的影响。

“我们承认长城一花园以酬金制为基础的物业管理方式，在制度上是先进的，但在执行层面却有很多问题，由于业委会掌握了广大业主的代表权以及小区的财政大权，如果业委会不能真正代表业主利益、为业主把好财务关，那么业主的权益反而会受到更大的损害。”

——长城一花园现任业委会成员王韦

曾是深业主自治先驱

长城花园没有盖章的业委会告示贴出半个月以来，围观和议论的业主络绎不绝。出席会议的业委会5名成员的名单，还被人画了个圈，并写上“你们问题严重”的批语。

长城花园部分业主告诉晶报记者，执掌印章的业委会秘书等4名委员，与业委会主任等另外5名委员，成了水火不容的两派；他们之间的不合已经使小区诸多事务陷入停顿。让人大跌眼镜的是，打起“内战”的长城一花园，却是长期以来被视为深圳业主维权、业主自治领域的模范小区。

业委会连续两届难产

从2008年起，长城一花园业委会连续2届难产。长城一花园业委会原主任邓和告诉晶报记者，2004年以后，业委会为了收回公共面积的所有权，与大业主打了几场官司，虽然都以败诉告终，但是收回公共面积的目的却达到了；因此在2008年的业委会选举中，原本互不往来的3家大业主联合了起来，推出了共同的候选人，并且坚持以前一年修订，当年开始实施的新的《深圳物业条例》规定“业主投票权按业主所拥有物业的建筑面积计算”的方法计票。

“小区里有三家大业主，他们的面积占小区面积的20%以上”，邓和说，“我们小业主当然坚决反对”。事实上，根据国务院同时修订并颁布的物业管理条例，业主大会的议事规则应由全体业主决定。由于双方僵持不下，那一届业主委员会没选出来。

然而，长城一花园以酬金制为基础的“阳光物管”模式，需要业委会出面与物管公司合作。于是，监事会走上前台，暂时担负起了业委会的职责，因为其系按楼栋选举，免除了面积与票权的争议。

邓和对晶报记者说，小区业主监事会是长城一花园当初在搞业主自治之初为防止业委会变质设立的，主要对业委会进行监督和制衡。此外还规定，业委会主任任期由3年缩短为2年，最多只能任2届。

新主任行事遭质疑

今年上半年，第五届业主委员会选举产生。时任监事会副主任、现任业委会主任的张惠英告诉晶报记者，在此期间，监事会为小区做了几件大事：抢修年久失修、故障频发的电梯；改造供水管道，更换造成二次污染的镀锌管；对发电机进行更换改造。

让张惠英没有想到的是，她在监事会做的这3件事，成了部分业主反对她担任业委会主任的“罪状”。晶报记者在业委会办公室看到的一份落款为“长城一花园部分业主”，写给业委会的信件说，抢修电梯工程，80%用在装修电梯桥箱和电梯门上，对电梯原有问题并无明显改善；供水管道改造，总价65万元，水管材料价格“远高出政府指导价”；发电机更换改造总价46万元，没有经过业主签名同意，属于“严重的违规操作”；“这三项工程从审批、招标、实施到验收，都没有认真负责地把关”，因此这部分业主反对张惠英出任业委会主任。

对此，张惠英对晶报记者表示，自己在担任监事会副主任时主持的这几件事，都属于为小区解燃眉之急；如果其中有纰漏之处，愿意接受审计。目前，关于这些问题的争议依然僵持不下。

邓和对晶报记者分析说，这种现象确实体现了物业管理体制的缺憾。“业委会缺少监督，我们设立了监事会，那么有人要问了，监事会做的事情又有谁来监督呢？”他说，这些问题都是现行法规没有规定，但是又亟待解决的问题。

业委会5：4闹分裂

由于对监事会在上届业委会缺位时所做工作的质疑，本届业委会的工作受到了严重影响。今年上半年，在连续2届业委会缺位的情况下，迎来了换届选举。在邓和等原业委会负责人和业主代表的坚持下，街道办同意采取票数与面积票权相结合的计票方法；于是选举产生了张惠英、王韦、成淑娟等9人组成的新一届业委会。6月13日，业委会开会选举主任，张惠英得到5票，王韦获4票，张惠英当选。

然而，长城一花园现任业主委员会委员王韦以及在选举中投他票的另外3位业委会委员，对这次选举结果不予承认，这其中就包括了执掌着公章的业委会秘书成淑娟。由于他们的抵制，新一届业委会开会，只有张惠英等5人（另外4人为投她票的委员）出席；半个月前张贴的业委会会议纪要，无法加盖公章；张惠英等5名出席会议的委员的名字上还被加上了“你们问题严重”的批语。据了解，这里提到的“问题”，基本上还是张惠英担任小区监事会副主任时主持的整修电梯、更换发电机、更换水管等问题的争议。

“我们承认长城一花园以酬金制为基础的物业管理方式，在制度上是先进的”，王韦对晶报记者说。他认为，这种从法理角度而言十分“阳光”的物业管理方式，在执行层面却有很多问题，由于业主委员会掌握了广大业主的代表权，以及小区的财政大权，如果业委会不能真正代表业主利益、为业主把好财务关，那么业主的权益反而会受到更大的损害。前段时间发生的长城一花园业主委员会“内战”中，王韦站到了现任业委会主任张惠英的对立面。

业主签名要重选主任

王韦告诉记者，目前已有140多名业主签名反对张惠英担任业委会主任，超过业主的10%，按照业委会内部的工作规则，这足以推翻选举结果；而张惠英却认为，业委会工作规则规定，超过10%业主书面对业委会某项决定提出反对意见，可以中止其执行，但这不包括业委会选举事宜。

由于业委会内部分裂，长城一花园业委会换届以后，一直无法正常工作。而按照这个小区的“阳光物管模式”，管理处上年度的决算、本年度的预算，以及小区今年各项需要实施的工程，都需要业委会审批。今年已经过半，这些工作仍然无法进行。“业主们都很着急”，邓和对晶报记者说，目前，长城一花园业委会内部争执问题，已经提交园岭街道办调解，业主们都希望尽快弥合争议，让业委会工作走上正轨。

专家说法

业主大会才是 最高“权力”机关

作为《深圳物业条例》的主要起草人，陈蔼贫强调，在一个小区，代表业主的最高“权力”机关，只能是业主大会，而不是业委会；业委会只是业主大会的秘书处；业主自治范畴内的重要事项，必须由业主大会决定，而不是由业主委员会说了算；恰恰是这一点，没有被很多小区的业主所理解，这才使得业委会承担了太多的职责，也带来不必要的争议。当然，很多大社区，把业主召集到一起开会，不像景洲大厦那样容易。“业主大会是一个机构，而不是一次会议的名称”，陈蔼贫说。

这个观点得到了邓和的认同。他告诉晶报记者，他和一些资深的业主代表正在考虑，召集业主代表会议，作为业委会的监督机构，更好地体现全体业主的意志，防止因业委会的问题影响小区“阳光物管”的运作。

“类似这样，业委会内部因为一些事情争执不下，工作难以开展的现象，目前也很难调解”，陈蔼贫说，因为目前它们的主管部门是市及各区住建局。“业主自治本身属于社会管理范畴，由住建局去管，怎么能管得好呢？”陈蔼贫说，这也使得业主大会、业委会自身处于尴尬的位置。前段时间，北京出台规定，赋予业主大会以社团法人地位，使其可以名正言顺地代表小区全体业主行使自治权，决定业主自治范围内的事务，在制度层面避免了业主内部不必要的纷争，是个值得借鉴的做法。

背景

物管“酬金制” 取代“包干制”

深圳业主维权、业主自治代表人物之一、长城花园业委会原主任邓和告诉晶报记者，当前业委会的纷争，还得从前些年长城花园业主维权引发的一系列问题说起。

邓和告诉晶报记者，2004年第二届业主委员会发现了一个侵犯业主权益的严重问题：该小区最初由深圳的三家大公司分别买来用做单位福利房，本来是架空层的首层被围合起来做成了食堂、招待所商铺、甚至汽车维修店，收益还不归业主所有。在此后的几年，业委会通过各种努力相继收回了停车场、架空层、地下室、电梯间的共有物权及其出租收益，每年为业主收回100多万元租金。

小区有了钱，问题接踵而来：这笔钱算管理处的还是业主的？这就关系到小区的财权归属。2005年之前，长城一花园和中国内地绝大多数住宅小区一样，物业管理收费实行“包干制”，即业主按照与物业管理单位约定的物业费标准（通常以平方米为单位）支付物业管理费。

2005年底，长城物业和长城一花园的物业服务合同即将到期，经过业主委员会的反复讨论、业主大会批准，第二份物业服务合同诞生了。这份物管合同明确将物业收费方式由“包干制”改为“酬金制”。按照这一合同，在业主支付的管理费和小区的其他收入中，首先划出物业公司的酬金：管理处人员的工资福利；物业管理佣金；物业公司应交纳的税金。除此之外，物业管理的收入，包括管理处代收代管的资金属于全体业主共有。

合同规定，物业公司每年必须提交上年度的财政决算和本年度的预算，由业主委员会审核；还必须每季度向业主委员会提交各项收支的明细报表和银行对账单；所有外委工程都必须由物业公司提出申请并由业委会批准方可实施。

这就是后来所谓的业主自治的“长城一花园模式”。“自从开始实行酬金制，管理处花每一笔钱，业委会都看得清清楚楚”，邓和说。

案例

业主大会比业委会更靠谱？

（参考样本：景洲大厦）

在深圳的业主自治小区中，通常是业主委员会代表业主行使各项权利，但是业主委员会谁来监督、业委会内部意见不一致，导致工作难以开展怎么办？晶报记者问计深圳业主维权的多位代表人物。著名业主维权人士、景洲大厦业主大会执行秘书邹家健没有正面回答。但是，他所在的景洲大厦独特的“业主大会制”却引起了业内人士的关注。

记者在业委会通讯录上发现主任邹家健的职务是“业主大会执行秘书”。邹家健告诉我们，景洲大厦实行业主大会制，“执行秘书”就是一个“召集人”的角色。业主委员会只是业主大会的执行机构。“这是符合国务院颁布的物业管理条例的，令人遗憾的是，深圳的物业管理条例却没有体现这一原则，而是把更多的职权给了业主委员会”，邹家健说。

邹家健告诉晶报记者，景洲大厦2003年开始搞业主自治起，为了强化小区事务共同参与，共同决策的原则，可以淡化业委会成员的权力角色，业主大会制度下的景洲大厦业委会实际上只是一个对外的招牌。景洲大厦业委会成员一分为二，分设两个机构：业主大会执行委员会、业主大会监督委员会。执委会的成员由业委会成员担任，负责小区物管合同的监督履行和小区日常事务的协调等，邹家健目前是执委会的负责人。业主大会监督委员会由业委会一名副主任和一位负责法律事务的律师委员负责。

景洲大厦所有重要事项不是由业委会主任说了算，而是由业主大会共同决策。业主大会每年召开一次，雷打不动，业主的到会、投票率基本上在70%以上。景洲大厦的“业主公约”、“议事规则”、“业委会自律规定”、“财务公开制度”等规范文件均由业主大会通过；由全体业主对大厦物业管理处、业委会的工作进行满意度评议调查。满意率一旦低于60%，物业公司自动解聘。“深圳几乎没有任何小区像我们这样，每年召开业主大会”，邹家健说，然而没有任何制度像业主大会一样能够充分保证广大业主的知情权、表达权和决策权，而小区事务一旦通过业主大会表决通过，由于程序正义得到保证，其公开、透明也就无可挑剔，执行力也就不会打折扣。（晶报深度调查部记者 马骥远/文、图）