主题：深圳甲级写字楼交易突增 投资客瞄上商业地产

成交多集中在中心区甲级物业

何世胜在微博里面还透露，“前几个月都是乙级写字楼总价小的物业成交最多，现在这种物业价格也追上来了，反而形成甲级写字楼物业更好卖，福田区成交价都在45000元/平方米以上，南山也在30000元/平方米以上，成交都是几千万的货，买涨不买跌。”

从港置地产、美联地产等业内人士处都获悉，8月份，中心区的甲级物业确实成交较多，且有两个整层物业的成交，一为财富大厦的整层1700平方米，成交价36000元/平方米;一为安联大厦两层物业，成交价格为44000元/平方米。此外，还有新华保险大厦成交560平方米，成交价格36000元/平方米，卓越时代广场也有成交320平方米，成交价格46000元/平方米。

投资客入市，个人购买居多

据了解，上述成交的多宗甲级写字楼物业，购买者主要为个人，以公司购买者较少，何世胜表示购买者多是观望几个月的资深投资者。近期，中心区写字楼价格已经一路往上，美联地产中心B区经理钟远明表示，一般的乙级写字楼价格都已经在35000元/平方米以上，甲级写字楼多在4万元/平方米以上，如卓越时代广场，近期成交价格46000元/平方米，而就在该项目上一单的成交中，成交价格还在42000元/平方米。

“我觉得这是一个趋势，在人民币升值和通胀预期这样的大背景下，深圳有产业升级和结构调整的需求，甲级写字楼需求在不断增加，所以甲级写字楼的前景被看好。”美联物业研究部负责人徐枫表示。

除了上述原因，港置地产刘永强认为，客户的心态很重要，最近甲级写字楼的价格在上涨，推动了投资客的入市，而且甲级写字楼的长期优势比较明显，只要资金实力允许，当然是购买甲级写字楼比较好。

三套房贷叫停后，上海二手住宅市场观望氛围再次加重，不少投资客转向了商业地产。21世纪不动产上海区域市场中心监测数据显示，8月上半月，全市新建商铺的成交面积环比减少约13%，但商铺成交均价却比7月上涨超过10%。

商铺受投资者追捧

七浦路商圈近期商铺成交十分活跃，该商圈店铺目前均价约为10万元/㎡，成交多集中于总价100万-200万元的店铺。据悉，8月成交的二手商铺中，近一半交易的买家都卖掉住宅转而投资商铺。

与中心区域商铺相比，价格低、供应量大的市郊商铺成交成为主力。据统计，8月份，奉贤、嘉定、宝山、金山、南汇等市郊区域商铺市场成交较为活跃，在全市商铺总成交量中占8成左右。一方面，这些地区的新增供应量也占比全市近一半比例;另一方面，市郊区域的商业地产与住宅往往倒挂，投资市郊区域能够以低总价购得合适房源，作为中长期投资的买家大多等待这些区域的后期商业开发，看中其长远的升值潜力。

由于住宅市场宏观调控政策不断出台，商铺投资的优势显现。据悉，目前，一般住宅首次贷款首付3成，享受利率八折，但第二套住宅房贷的首付须在5成以上，利率为基准利率1.1倍;写字楼贷款利率为商业贷款基准利率的1.1倍，首付5成;商铺贷款首付5成，但年利率为基准利率的1.1-1.15倍，对比之下条件并不十分苛刻。因此，投资商铺可得到的贷款支持与住宅已不相上下。

某地产商铺负责人透露，目前上海商铺的年出租回报率约为8%，而商品房住宅仅2%-3%。一般来说，客户喜欢投资商铺作为中长期投资，主要以租赁作为其盈利方式，且只要租客经营完善，租金每年能够稳步上升5%-10%。而同样是商业地产的写字楼，在经历2003、2004年的一轮涨价后，租金回报率一直维持在5%左右。