主题：甲级写字楼空置率下降 迎来深圳商业地产春天

分析人士认为，经济复苏、跨国企业需求增加以及新增供应稀缺，带动2010年上半年甲级写字楼市场持续活跃，而到下半年，这种向好趋势仍将延续。

甲级写字楼空置率持续下降

第一太平戴维斯最新数据显示，第二季度北京甲级写字楼市场租金提高4.3%，达到166.5元/月/建筑平米。市场平均空置率减少1.4个百分点，降至16.7%。此外，净吸纳量环比增加10.5%，达到154500平方米。

第二季度深圳甲级写字楼租金环比上涨6.1%至142.8元/月/建筑平米。市场平均空置率下调0.5个百分点，降至9.8%。此外，在无新增供应且市场活跃的情况下，本季度全市平均售价上升了8.7%至31700元/平方米。

随着经济商业环境的逐渐改善，深圳甲级写字楼租金已从2009年第二季度的低谷回升21.5%。

从6月份起，深圳写字楼市场将陆续迎来四座写字楼入市，2010年底深圳甲级写字楼的存量将突破200万平方米。

商铺首层租金小幅上涨

仲量联行发布的最新数据也显示国内商铺市场也在持续回暖。

在北京市场，二季度优质购物中心首层平均租金环比增长5%。二季度新增供给建筑面积267600平方米。预计今年下半年，优质商铺市场租金将保持小幅上涨趋势，空置率也会保持稳定。

在深圳市场，二季度深圳虽然有新增供应，但是旺盛的需求使整体空置率继续走低，达到4.8%，从而拉动优质商铺首层平均租金环比上涨2.3%，达到每平方米每月821元。

经济回暖信号？

商业地产与住宅市场不同，商业地产的走势如何与国际国内经济的走势基本平行。2009年，金融危机爆发后，国内商业地产陷入谷底，直到2009年二季度开始出现好转。

“今年财政部将继续实施积极的财政政策，在稳定外需的同时，继续注重扩大内需，通过扩大就业，减免税收，扩大消费补贴范围等一系列措施，进一步刺激消费。”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄告诉记者，这些措施推动了商铺的出租。

金融危机的好转也直接推动国内写字楼的回暖。林木雄表示，目前资金充裕的国内金融机构频繁出手购买、租赁甲级写字楼物业，境外跨国企业的租赁需求亦开始出现复苏迹象。

机构普遍预测，下半年国内对于优质写字楼和商铺的需求会继续增长，租金有望小幅上涨，空置率将持续低位。

2010年上半年楼市调控政策频出，导致深圳一手住宅成交均价结构性下挫三成，成交寥寥，致使近年静寂的商业地产再次引起投资者的注意。然而虎年过半，商业地产的表现差强人意，随着住宅市场的调控深入，或将迎来商业地产的春天。

写字楼市场

上半年：一手供应大减

成交量减价涨

2010年上半年写字楼一手市场仅三个项目入市：财富港、鸿隆世纪及龙岗天安数码创新园，合计供应13.76万平方米，环比减少58.65%，同比减少18.10%。受累于楼市整体行情转冷及写字楼价格的高企，今年上半年深圳一手写字楼仅成交7.97万平方米，环比减少33.74%，同比减少18.57%。受区域结构性影响，成交均价仅26700元／平方米，环比跌8.71%，同比涨16.95%。但二手写字楼市场价格相对坚挺。自2009年1月起，二手写字楼价格已持续上涨53.44%，租金亦同步上涨40.70%。

下半年：一手供应加大

二手租售看涨

目前，深圳一手写字楼可售面积44.37万平方米，下半年预计可新增5～6个写字楼项目，新增供应约40万平方米，这意味着下半年深圳一手写字楼可售量将突破80万平方米。因高端项目先后转售为租，导致目前一手均价徘徊不前，而下半年的可售项目分布在各个区域，档次差异较大，高端项目的可售性亦存在不确定性，所以下半年市场成交均价亦会起伏不定，估计会在3万元／平方米上下波动。

二手写字楼市场方面，价格与租金依然会看涨，但其走势亦会与过去不同。6月环比涨幅仅1.04%，创下今年新低；租金受全国房屋租赁市场普涨影响，写字楼蓝筹租金指数环比涨3.79%。据此预计，下半年二手写字楼价格涨幅会放缓，租金在短期内或会继续较大幅度地上涨，从而推动投资回报率缓慢回升。

下半年：一手均价缓慢上涨

二手交易以社区铺为主

一手商铺市场的供应量将主要来源于各类物业的裙楼底商。目前，发展商自持所开发物业商业项目的比例在扩大，未来只租不售的商业项目会逐渐增多。就2010年下半年的局势来看，一手商铺售价涨幅不会太大，因其现有一手商铺存量以关外为主，且商铺的区域结构性差异较大，投资者对其未来的升值空间仍有所保留，因此成交价快速上涨的可能性较小。

二手商铺成交将以社区商业为主，因商圈内商铺抗压性较高，受政府宏调政策的影响较小，投资者资金不短缺的情况下，一般会选择长期持有，故商圈内放售的商铺将逐渐减少，而放租的商铺将会有所增加，其性价比也将逐渐提高。在商圈商业的带动下，周边的社区商铺增值空间将逐渐凸显出来，因此社区商铺比商圈商铺更为走俏。

在宏观调控下，中国商品住宅市场开始出现成交量低迷、成交价格松动下滑的态势，不少房地产开发商开始转而进入商业地产领域，由此引来了“城市综合体”热。

随着中国城市化进程的快速推进，中国经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求，商业地产将迎来新的发展契机。