主题：赛制·惯性·泡沫·跟随：万科城2期3推昭象

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赛制·惯性·泡沫·跟随：万科城2期3推昭象
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                                     半求
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    风险提示：
    1、《中信质量问题及广告抄袭》
    2、《中信红树湾质量被政府爆光：05二季度住宅质量简分析》

    ■足球赛制：风雨无阻步步高

    8月13日，是万科的“赶场日”，同时，气象台也悬挂起了暴雨和台风预警信号。即使风雨雷电交加，但万科的销售与足球比赛一样，显然风雨无阻。

    万科城2期按计划最后加推浅水湾TOWNHOUSE （单套面积约220~270M2）、秋桐居多层洋房（为70M2左右的两房~130M2左右的四房）、紫檀居情景洋房共228套，当日成交207套成交率90%。

    从一期2004年10月1日开盘以来，万科城的销售率显示出步步走高的态势：79%→82%→85%→90%。

    ■市场惯性：半求看平中期楼市

    8月9日，半求在个人网站www.banq.cn发布深圳即将恢复征收土地增值税、增加土地供应的消息。8月11日，深圳本地房地产类上市公司股价大跌，一时，北京、深圳、上海、广州的基金分析公司给半求的电话此起彼伏。

    之所以有上述前言，半求要说的是，无论是一个楼盘、还是市场都是有惯性的。当然也包括万科城。但目前股市已经发生逆转，半求也先后发表过：《存款蹊跷·备战股票》、《我国进入“重股轻楼”周期：楼市基本面已变·购房策略应调整》、《股市火爆之日，楼价下跌之时》。

    由于深圳土地供应紧张，而需求一直较为旺盛。因此目前半求是看平中期楼市的。在这里半求要提醒投资者，应该改变策略，改变在楼市与股市中的资金结构，寻求最大回报的市场。在中期以内，房地产投资的黄金期已经过去。

    但是也要看到，由于深圳住宅的容积率越来越高是一个趋势，因此，对于那些象万科城一样的低容积率楼盘来说，未来的供应也会越来越少，其市场表现当然也更值得关注，也将更稳定、更保险，向上空间相对较大。

    ■土地泡沫：深圳楼市泡沫的先兆

    就在8月9日，观澜A909-0082地块拍卖楼面地价为2646.54元/平米，已经接近当年红树西岸的拍卖价格。这个价格不是理性的价格，存在较大泡沫。

    这一方面说明深圳的一些房企对于市场的判断能力太差，另外一方来自市场以外的因素在左右土地拍卖，尤其是深圳国有房企，由于以前政府支持的地块已经消化完毕，现在已经无地可开发。

    为了位置、为了在位时的政绩，这些国有企业的领导人往往容易冒进，反正几年之后等项目开始建设自己还在不在位上都难说，先拿了地、稳定局面再说。龙岗、观澜地价反常，与国企目前的状况是紧密相关的。

    而房地产泡沫，都是从土地泡沫开始的。正因为土地价格拍卖持续高涨，才使现在正在销售的楼盘，即使在宏观调控、股市上涨、加息的背景下依然坚挺。

    ■园区跟随：万科屯地战略将进一步巩固

    万科城昨天加推单位中，浅水湾TOWNHOUSE 均价13000元/平米、秋桐居多层均价5300元/平米、紫檀居洋房均价约5800元/平米。

    对比一期洋房，二期洋房涨200元/平米，但二期洋房、多层均靠近马路，比在社区中间的一期洋房位置差了不少，因此真实的提价幅度应该在600元/平米左右。浅水湾TOWNHOUSE超过了一期TOWNHOUSE的均价约2000元/平米。

    也就是说，万科在大市有所观望的情况下，依然表现出色。这与万科前年开始的“园区跟随屯地战略”是密不可分的。

    由于深圳实行产业入园政策，产业园集中了很多的企业，企业多了购房力量自然就多，开发为园区做高档配套的住宅必然市场空间就大。万科城的销售，充分表明“园区跟随屯地战略”是极为成功的。

    从这个方向上看，未来万科应该会继续保持这种战略。

那里知道进来一看才知道，都是为万科做铺垫，哎，现在咋都喜欢这么为万科效力？？

万科的销售与足球比赛一样，显然风雨无阻？？？

半求的说法不对吧 足球赛也应风雨而停止 哪来的风雨无阻

不值得信赖.

希望让利给多的百姓.给大家真正的好处.

园区主要集中在关外，万科又擅长于郊区住宅，或者万科又有新的活法了吧！