主题：【踩盘日记】西丽留仙洞踩盘归来 看万科如何独霸天下

西丽，主要包括西丽街道办和桃源街道办管辖区域，地处深圳经济特区西北部，南至北环路，北靠羊台山，西以南海大道为界，东至塘朗山，并跨越原特区管理二线与宝安接壤，总面积约90平方公里，内山环水抱，风景秀丽，雨量充沛，自然资源丰富，生态环境优美，旅游资源得天独厚

一般人对西丽的印象，可能就是游山玩水摘荔枝，皇帝行宫桃花源，动物现实版，大学城里读书声。曾经的西丽似龙华，山体阻隔限发展，纵向交通是硬伤。时过境迁，如今的西丽已不同往日。小旋风这两天就去西丽现在热门的留仙洞溜了一圈..

二、交通

西丽的交通四通八达，对于有车一族来说，西丽可以算的上是深圳交通便利的，这也和西丽的地理位置有关系。留仙大道、茶光路-龙珠大道、同乐路-南海大道、沙河西路四条主干道两两相通；留仙大道西接留仙三路与宝安区的无缝连接，东行连接南坪快速、福龙路，终达深圳北站；茶光路-龙珠大道西接中山园路直上南山大道，东行与沙河东路交叉，并直通北环大道；同乐路-南海大道北上南光高速，南连广深高速、北环大道、深南大道、滨海大道；沙河西路北上南光高速，再北连接松白路沈海高速，南接西行南坪快速可通南光高速，再南行上北环大道、深南大道、滨海大道，终达深圳湾口岸，连通望海路直达蛇口港。将来科苑路北延打通，西丽去南山区又多了条选择。

留仙洞总部基地详细规划：

不得不说，留仙洞的规划，的强大，是对于西丽综合实力的发展有很好的促进作用。

留仙洞规划总用地面积172.31公顷，建设规模总量为583.6-683.6万平方米（不包括公共服务设施和城市基础建设）；其中7个开发控制单元总用地面积为68.87公顷，建筑总量为438-515万平方米；就业人口15-18万；配建停车位共计26220个。标志性高层引导区：DY04建筑高度不宜大于300米，DY02、DY07建筑高度不宜大于280米，主要分布于同发南路两侧；一般高层引导区：留仙大道和茶光路沿线建筑高度不宜大于250米；一般高度控制区：绿廊两侧，整体建筑高度不宜大于100米，局部地块建筑高度不宜大于150米（以上区域中的重点地标性建筑可在满足规范要求和不影响空间形态的情况下适当提升建筑高度）。开发控制单元内还配备有4个公交场站（每个建筑面积4000-6000平方米不等），公共充电站6个，自行车存放与换乘点10处（每处存放50-300辆自行车），社区健康服务3个，文化活动室4个，社区体育活动场地4个等。

西丽留仙洞简介：

在深圳市产业发展规划中，留仙洞这块正在开发的土地定位为战略性新兴产业总部基地，是深圳13个重点开发之一。建成后，它将成为国际化新一代信息技术研发、国家新一代信息技术转化与应用示范基地、区域性新一代信息技术辐射带动区。在这块土地旁，就是中兴通讯公司以及中兴通讯的人才公寓。

留仙洞，很有诗意的名字，其实是个村名。此村处在南山西丽街道与宝安兴东社区交界处，二线关，至今还保留有“留仙洞耕作口”。如果说南山的主城区是与国际化接轨的大都市，那么这域还处在待开发状态，周边散乱布局有众多工业厂房。深圳高职院的建设改变了这域的定位，成为高校资源集聚区。

其中，万科也了160亿，在留仙洞打造万科云城 综合体，项目占地32.77公顷

好了，从万科拿下留仙洞3、4、5街坊，从正能量角度简单谈谈发展，算是对前期西丽发展的补充吧。

万科拿下留仙洞3、4、5街坊，付出的直接代价是53.99亿。实际上付出的代价是53.99+62.5*0.9=110.24亿，如果算上有些交付给政府的公共部分还要装修的话代价还要高一些。去除掉一些配套设施面积，那么楼面地价相当于110.24/69.3=1.59万/平方米，使用年限40年。
万科是不打没准备的战的，万科是地产商也是要挣钱的，相信万科在竞标之前，做过大量的市场调研和风险评估。也就是说1.59万/平方米的楼面地价，在留仙洞，对于万科来说是值得，是有利润的。

1.59万/平方米的楼面地价，加上自售楼的建筑成本、人工成本、管理成本等，实际平均售价不超过3万都没有一点利润空间。这还是产权只有40年实际用户到手是35年的。也就是说留仙洞以后的发展前景是一片光明，连带西丽的发展也是很有前途。

有些人担心万科只做住宅项目的很难搞好产业用地或写字楼。不管万科有没有搞过其他产品项目，但万科这么大的公司，肯定有自己的战略规划，迟早会充实自己的产品线，来抢夺更大的市场。假如说留仙洞基地是万科的个写字楼项目，那个你作为万科的领导层，会怎么开发？我作为一个凡夫俗子，想的比较简单，也就是做好精品，打响品牌。即以国际化的规划理念和先锋视野，投入一流的设计、建设、运营团队，将该项目打造为集研发用房、商业、酒店公寓、公共服务等于一体的总部基地。不用担心万科会做不好，只要他想做，肯定是能做好的。

不管你信不信，去实地看过之后我反正是信了。

话不多说了，跟着我一起去留仙洞看看吧！

坐到留仙洞，因为天悦南湾就在留仙洞口，所以顺带去那边看了一下。天悦南湾现在暂时无房源在售了，据说后面可能还会推出公寓。

看完天悦南湾我和小伙伴就开始步行去万科云城了，不过我们算是绕了一大圈，听兽兽说等以后小区建好了，会直接打通一条路直达站，那样会方便很多啊！

步行图：（借用@茗子落的图）

 沿着打石三路走，就能看到深圳西丽二中

从打石三路拐弯走到石鼓路上来，就能看到电子科技大厦，西丽人民医院。再往前走几百米，就能看到万科云城巨大的广告围挡了！

上面这个就是电子科技大厦了。

从波顿科技园进去，沿着指示牌往里面走就能找到售楼处咯

展示在20楼，坐电梯直达哟！

进门就看到万科的发展历程，置业顾问热情的接待了我们，带我们去整个深圳的模拟沙盘图那边给我们讲解了一下万科云城的位置，未来规划

从波顿大厦楼上往下看，就是万科云城，中间是那块空地

跟着兽兽一起去看样板间咯

安全门，出入时人脸及语音识别系统，遇到陌生人会主动呼叫业主！真正的高科技啊

这边只有一个135平的样板间，精装，感觉还是很上档次的，都用的是大品牌啊！另外客厅开建很大，感觉很舒适啊

儿童房

一共有三个卫生间，客厅另一边的父母房也带有卫生间

重头戏来啦 看看万科云城的精装标准！

哇塞，真是的好高端啊，还有智能家具！！

我也看到小旋风了

要发展起来大概几年？五年？可是这的房价已经好贵了

挺好的，万科捷足先登啊

现在这里卖多少钱啊