主题：大家都在关注港铁天颂，那我也来分析分析

 这一年以来啊，我发现了，龙华片区出奇的火热，受关注度啊，楼盘新盘开卖啊。一个又一个地王啊，说白了就是这里以后的发展前景好。关内都发展得要饱和了，肯定是要往关外发展的。

 龙华为什么会火？因为有规划利好带动才会涨得如此厉害，规划的利好主要源于龙华新城核心区，新城核心区的中心又以北站-红山为商务中心区，所以价值是以北站-红山为中心向外扩散。

 再看看最近龙华比较火的楼盘是什么：港铁天颂啊，龙光玖龙玺啊，和公馆啊……

 港铁天颂：一期开盘的均价是3.6万，最近推二期：开盘均价是4.3万。

  我看了一下论坛，好多朋友都觉得港铁天颂便宜啊。可为什么？我想了想，可能是因为大家一开始猜天颂的价格应该是在5万，结果两次开盘价格都不及这个数，所以多数人才觉得又是地铁盘价格也没有破五，所以是很便宜的！

 可大家难道认为楼盘日光才是市场的情况吗？金九银十，金九并不如意，深圳的房子销售量已经在下降，我看到有的开发商都已经变相地降价了。

 港铁天颂和很多楼盘一样，虽然是地铁盘很吸引人，可是再认真地分析分析，你就会发现天颂有以下几点问题：

  一、天颂本身户型没有增送面积；

  二、天颂不在龙华新区的新城核心区规划范围内；

  三、天颂的位置相对红山、上塘离北站中心远；

  四、市场处于疯狂涨价后的冷静阶段，定价不宜过高。

  再看看目前深圳楼市8、9月份，成交量持续下降，二手楼降幅达到了30%，但是价格一直处于横盘或微涨。而港铁这时开盘定价均价4.3万，被很多人认为是良心价，也被认为是楼市在降价。我认为港铁的定价是明智的，对于港铁本身来说没有降价而是在涨价，并不影响它楼盘本身持续涨价的整体向上的方向。对于整个龙华楼市来说，港铁的价格是在合理区间。

 再说说为什么港铁没有出现日光盘：在深圳楼市在一轮疯狂之后，肯定是需要冷静下来的，不可能会一直能够持续无限的疯狂涨价，疯狂抢购，那样是病态的，是不可持续的。然而市场在疯狂后的冷静却是正常的，合理的，理性的。冷静阶段成交量的下降在是很正常的，因为前期的需求量已经被大量的释放出来，该买的已经买，前期的价格也已经涨了上去了，该涨的都已经涨，所有楼盘都处于新高价格。所以这段时间肯定是不会出现涨价前的疯狂，量能已释放需要再一段时间的再积累，价格已经涨上去需要一段时间的消化。

  一个几百上千套房源的楼盘，它的销售时间如果是几个月的话是正常楼市下的销售状态。现在没有日光盘的出现也许很多人觉得楼市快崩盘了，房价要一落千丈了。这是不对的，因为楼市只是在回归正常罢了。

楼主分析的不错，支持一下

港铁没有赠送面积

5年后的整个片区的价值预估能现在就套现吗？还不说变数，5年时间等待和忍受难道不是成本，算成钱需要多少？这个必须要想清楚。

港铁一期也就3.3万左右。

港铁一期均价是3.6  

好点的大户型4万都有 

港铁二期均价应该是4.1万  

3.78万买马路 3.88万买看花园  

4.1万买远离马路那栋户型了   

4.4万基本上随便二期选择了 

港铁开盘在4月底  5个月过去了才涨10%其实不过分啦 

容积率，社区绿化，社区配套，无缝接驳地铁…这些都是楼盘价值的因素之一，单纯从户型否定一个楼盘是错误的。   

容积率比得房率更重要，容积率可以影响你的采光通风，私密性，和居家舒适性。

面积直接挂钩房子单价，直接影响房价哦