一线城市房子还能买吗？深圳需要胶囊公寓吗？且看陈劲松的哈佛思考！
胡文
置身波士顿，谈论深圳，是一种奇妙的感受。
在哈佛Adams house对面，有一个并不起眼的咖啡馆——Pamplona。8月3日晚上，在一杯柠檬水的作用下，世联行董事长陈劲松相约和我开始了一次回望中国的地产对话。
在哈佛深潜班的学员中，陈劲松是大家公认每次上课提问最多的人。但与其如此贴上标签，不如说他是最爱观察和思考的一名企业家。“你看波士顿，城市化已经结束，其房地产就是以存量房为主的交易市场，哈佛周边更是如此。未来，这就是中国地产将要走的路。”在陈劲松眼中，总是充满着一种灵动和兴奋。而诸多话题，由此开始。
土地产权改革：引爆中国财富核裂变
过去30年，中国发生的最重大的事情是什么？
陈劲松认为，在过去30年，中国实际上发生了一场财富核裂变。其背后的逻辑是，中国土地产权的改革，引爆了这场财富核裂变。因为突然之间，土地兑现并迸发出巨大的价值。政府将土地卖给开发商，开发商建房将房子卖给消费者，政府、开发商、消费者均从中得益。加之货币超发，以及私有产权的落实，民众享有了地产升值的巨大红利。“在过去20年，一个家庭买没买房，差别极其之大，其原因就在这里。”
“但是，这场财富核裂变正在进入尾声。和传统制造业一样，房地产业同样面临着下行的压力，与之相反的是，是服务业包括金融、教育、医疗的崛起。这如同两个撕裂的板块，可谓一般是海水，一般是火焰。这一趋势，倒逼了所有企业的转型。而随着房地产进入下半场，习惯了卖地的政府，同样面临着转型的压力。”
城市化：正在进行的结构化调整
未来中国房地产怎么走？陈劲松说，看看美国、日本、韩国的轨迹就十分明显，这是一个必然的规律。
陈劲松说，我们可以感受到，中国房地产的发展和经济一样，极不平衡。其实，全球发展也是一样不平衡。从纽约、东京、首尔来看，人口、资源、财富和新产业都在向一线城市聚集，这一过程在中国还没有走完。
陈劲松提供了一个数据：在全国商业不动产的交易中，前十大城市占了总成交的60%；而在全球商业不动产的交易中，前20名城市占了80%。中国毫无例外将继续这个趋势。
一线城市仍有投资机会
因此，陈劲松认为，中国北上广深一线城市以及南京、杭州、厦门等强二线城市，将越来越金贵，房子依然具有投资价值。因为人口、资源、财富和新产业依然在向这些城市集中。这些城市就是中国经济的火车头。而深圳呢？就是中国新经济的火车头。
在陈劲松看来，中国正在进行结构性的城市化。即三四线城市的城市化已经完成，房子只是具有居住功能，而不具有投资功能。发展小城镇的策略实际上已不成立——这是很不集约的一种发展方式。而一线城市和强二线城市的城市化正在进一步深化。对于这些城市来说，需发展要进一步松绑和释放。比如说扩大范围、提高容积率、放宽旧城改造和工业区改造限制，从而适应城市化结构性调整的需要。
值得注意的是，在一线城市，由于教育和医疗的不均衡，导致局部区域的房价很贵。在这种情况下，一些原有规定比如工业用地不能变更使用功能，实质上是人为贬低了城市价值。这从华强北的转型就可以看出内在规律。
“限购限贷等措施，实际上抑制了人口流动和外来投资。从纽约、波士顿的经验看，这一趋势无可避免。”
不动产证券化必须突破
对于中国来说，美国房地产是一个必然的参照。
陈劲松说，回看美国房地产历史就会发现：1980年美国开始了商业不动产的证券化，十年之后，又开启了住宅抵押贷款的证券化。反观中国，在一线城市，商业地取得产的开发成本太贵，且集中的区域和结构都不一样。即便是住宅开发，地产商会发现，如果卖了房子，就买不起新的土地了。唯有统一经营，通过证券化方能取得较好的回报。未来两到三年，这条路必须要走，必须取得突破。
他认为，未来房地产的发展，取决于金融创新与地产的结合。要改变只能买房投资的现状。各种信托和理财产品，未来也将成为人们的投资对象。
由于一线城市土地价格飙升，以前房地产企业快速周转的模式，实际上已经走到尽头。在这种情况下，房地产金融的发展潜力巨大，房地产龙头企业的转型将十分明了：变身房屋按揭银行，或者成立大型基金，都是不错的方向。毕竟，与住房相关的资产还是体量最大的，而物业管理的市场空间太小，容纳不下众多的地产企业。在这一方面，香港岭汇上市以及新鸿基的尝试都是一个明显的信号。
深圳：胶囊公寓需求已然形成
在哈佛，陈劲松提出了一个深圳之问：当城中村“绅士化”之后，白领以及高级蓝领住到哪里？
之所以如此忧心，是因为陈劲松的城中村情结。他说，1992年那一批的深圳创业者包括世联，都是从城中村开始的。怎样让创业者住得便宜，城中村居功至伟。因为城市是一个包罗万象的巨大容器，而不只是一只精致的葡萄酒杯。真正的创业者都是从服务业开始的，深圳注定会有一大批青年在这里创业。因此，为他们提供便宜的住房，应该成为整个城市的战略目标。唯有如此，深圳的创造力才能生生不息。
陈劲松认为，由政府提供廉租房，其实效率很低。而政府财政的压力，也使得相关建设捉襟见肘。在这种情况下，应该充分调动市场的力量。比如说胶囊公寓，需要长期经营才能赚钱，这就需要资本的介入以及政府在相关方面的政策支持。
普世、高频、刚需，这是陈劲松一直强调的市场切入原则。比如在重庆，世联行经营了服务式公寓这一品种，其价格比其他住宅便宜30%，深受白领欢迎。世联行正在全国主要城市的周边开始这类尝试。最新的进展是，在临近深圳的惠东，世联行租下两栋空置的楼宇，重新包装成面向深圳白领的轻度假产品，一到周末十分火爆。这种尝试，既解决了惠东住房严重空置的问题，同时又挖掘和满足深圳白领的需求。这表明，未来大型的开发商将越来越少，而活跃在房地产市场的小型创意服务商将越来越多，空间也将更为广阔。
和剑桥首个深潜班一样，陈劲松和太太佟捷一同来到哈佛：赛艇训练、上课、吃饭、再上课再吃饭直至预习功课后睡觉——每天都是如此简单又如此充实。接近两周下来，“感觉两人的体能和英文都渐入佳境，可惜就是时间太短，刚刚倒过来时差。但可以确定的是，每个人的付出之后，都能遇见全新和最好的自己。”
哈佛的深潜和思索，让陈劲松再一次找到了未来。
一线城市房子还能买吗？深圳需要胶囊公寓吗？且看陈劲松的哈佛思考！
胡文
置身波士顿，谈论深圳，是一种奇妙的感受。
在哈佛Adams house对面，有一个并不起眼的咖啡馆——Pamplona。8月3日晚上，在一杯柠檬水的作用下，世联行董事长陈劲松相约和我开始了一次回望中国的地产对话。
在哈佛深潜班的学员中，陈劲松是大家公认每次上课提问最多的人。但与其如此贴上标签，不如说他是最爱观察和思考的一名企业家。“你看波士顿，城市化已经结束，其房地产就是以存量房为主的交易市场，哈佛周边更是如此。未来，这就是中国地产将要走的路。”在陈劲松眼中，总是充满着一种灵动和兴奋。而诸多话题，由此开始。
土地产权改革：引爆中国财富核裂变
过去30年，中国发生的最重大的事情是什么？
陈劲松认为，在过去30年，中国实际上发生了一场财富核裂变。其背后的逻辑是，中国土地产权的改革，引爆了这场财富核裂变。因为突然之间，土地兑现并迸发出巨大的价值。政府将土地卖给开发商，开发商建房将房子卖给消费者，政府、开发商、消费者均从中得益。加之货币超发，以及私有产权的落实，民众享有了地产升值的巨大红利。“在过去20年，一个家庭买没买房，差别极其之大，其原因就在这里。”
“但是，这场财富核裂变正在进入尾声。和传统制造业一样，房地产业同样面临着下行的压力，与之相反的是，是服务业包括金融、教育、医疗的崛起。这如同两个撕裂的板块，可谓一般是海水，一般是火焰。这一趋势，倒逼了所有企业的转型。而随着房地产进入下半场，习惯了卖地的政府，同样面临着转型的压力。”
城市化：正在进行的结构化调整
未来中国房地产怎么走？陈劲松说，看看美国、日本、韩国的轨迹就十分明显，这是一个必然的规律。
陈劲松说，我们可以感受到，中国房地产的发展和经济一样，极不平衡。其实，全球发展也是一样不平衡。从纽约、东京、首尔来看，人口、资源、财富和新产业都在向一线城市聚集，这一过程在中国还没有走完。
陈劲松提供了一个数据：在全国商业不动产的交易中，前十大城市占了总成交的60%；而在全球商业不动产的交易中，前20名城市占了80%。中国毫无例外将继续这个趋势。
一线城市仍有投资机会
因此，陈劲松认为，中国北上广深一线城市以及南京、杭州、厦门等强二线城市，将越来越金贵，房子依然具有投资价值。因为人口、资源、财富和新产业依然在向这些城市集中。这些城市就是中国经济的火车头。而深圳呢？就是中国新经济的火车头。
在陈劲松看来，中国正在进行结构性的城市化。即三四线城市的城市化已经完成，房子只是具有居住功能，而不具有投资功能。发展小城镇的策略实际上已不成立——这是很不集约的一种发展方式。而一线城市和强二线城市的城市化正在进一步深化。对于这些城市来说，需发展要进一步松绑和释放。比如说扩大范围、提高容积率、放宽旧城改造和工业区改造限制，从而适应城市化结构性调整的需要。
值得注意的是，在一线城市，由于教育和医疗的不均衡，导致局部区域的房价很贵。在这种情况下，一些原有规定比如工业用地不能变更使用功能，实质上是人为贬低了城市价值。这从华强北的转型就可以看出内在规律。
“限购限贷等措施，实际上抑制了人口流动和外来投资。从纽约、波士顿的经验看，这一趋势无可避免。”
不动产证券化必须突破
对于中国来说，美国房地产是一个必然的参照。
陈劲松说，回看美国房地产历史就会发现：1980年美国开始了商业不动产的证券化，十年之后，又开启了住宅抵押贷款的证券化。反观中国，在一线城市，商业地取得产的开发成本太贵，且集中的区域和结构都不一样。即便是住宅开发，地产商会发现，如果卖了房子，就买不起新的土地了。唯有统一经营，通过证券化方能取得较好的回报。未来两到三年，这条路必须要走，必须取得突破。
他认为，未来房地产的发展，取决于金融创新与地产的结合。要改变只能买房投资的现状。各种信托和理财产品，未来也将成为人们的投资对象。
由于一线城市土地价格飙升，以前房地产企业快速周转的模式，实际上已经走到尽头。在这种情况下，房地产金融的发展潜力巨大，房地产龙头企业的转型将十分明了：变身房屋按揭银行，或者成立大型基金，都是不错的方向。毕竟，与住房相关的资产还是体量最大的，而物业管理的市场空间太小，容纳不下众多的地产企业。在这一方面，香港岭汇上市以及新鸿基的尝试都是一个明显的信号。
深圳：胶囊公寓需求已然形成
在哈佛，陈劲松提出了一个深圳之问：当城中村“绅士化”之后，白领以及高级蓝领住到哪里？
之所以如此忧心，是因为陈劲松的城中村情结。他说，1992年那一批的深圳创业者包括世联，都是从城中村开始的。怎样让创业者住得便宜，城中村居功至伟。因为城市是一个包罗万象的巨大容器，而不只是一只精致的葡萄酒杯。真正的创业者都是从服务业开始的，深圳注定会有一大批青年在这里创业。因此，为他们提供便宜的住房，应该成为整个城市的战略目标。唯有如此，深圳的创造力才能生生不息。
陈劲松认为，由政府提供廉租房，其实效率很低。而政府财政的压力，也使得相关建设捉襟见肘。在这种情况下，应该充分调动市场的力量。比如说胶囊公寓，需要长期经营才能赚钱，这就需要资本的介入以及政府在相关方面的政策支持。
普世、高频、刚需，这是陈劲松一直强调的市场切入原则。比如在重庆，世联行经营了服务式公寓这一品种，其价格比其他住宅便宜30%，深受白领欢迎。世联行正在全国主要城市的周边开始这类尝试。最新的进展是，在临近深圳的惠东，世联行租下两栋空置的楼宇，重新包装成面向深圳白领的轻度假产品，一到周末十分火爆。这种尝试，既解决了惠东住房严重空置的问题，同时又挖掘和满足深圳白领的需求。这表明，未来大型的开发商将越来越少，而活跃在房地产市场的小型创意服务商将越来越多，空间也将更为广阔。
和剑桥首个深潜班一样，陈劲松和太太佟捷一同来到哈佛：赛艇训练、上课、吃饭、再上课再吃饭直至预习功课后睡觉——每天都是如此简单又如此充实。接近两周下来，“感觉两人的体能和英文都渐入佳境，可惜就是时间太短，刚刚倒过来时差。但可以确定的是，每个人的付出之后，都能遇见全新和最好的自己。”
哈佛的深潜和思索，让陈劲松再一次找到了未来。