主题：宝安，还存在哪些可介入的旧改投资机会？

先简单地说一下，为什么我看好宝安区。因为南山区有前海金融中心、后海总部基地、科技园的高新技术产业、留仙洞总部基地，现在的房价位居深圳市之首，未来也一定是。而紧靠着的宝安区就蕴藏着巨大的发展机会。对于很多人来说，宝安中心区及老城区的二手电梯房价格已较高。如果我们有笔钱，是以投资的目的，愿意长线投资，则可以选择旧改房。

 什么是旧改房，很多人有一个误区，就是凡是旧的楼梯房都是旧改房。其实那是十分之错误的。看旧改房一定要看http://www.szpl.gov.cn/xxgk/csgx/  。 里面纳入城市更新规划的房子就是旧改房，比如南山区的南苑新村，宝安区的碧海花园，还有宝安区的晶美花园等等，还有一些农民房的城市更新。自从去年开始，市更新办已经申明旧住宅小区，除非重大安全隐患，原则上不纳入更新。 因此，留给我们介入城市更新的机会则显得很少。一是因为占旧改体量大的农民房及厂房改造我们无法介入，二是我们可以介入的旧住宅小区内只有已纳入更新规划的小区。（旧住宅小区自从城市更新以来，只有鹤塘小区旧改成功，主要是其产权较为单一。而其他项目普遍因为无法签约到100%，故在此提示一下风险。）

1、碧海花园：

   该小区如房网大咖“地主佬”也有提及且购买，该小区之所以要拆，是因为当初修建地铁时将地基挖断，目前的旧改进度进展顺利，且该花园位置位于翻身地铁口附近，地段相当好。该项目已在2012年纳入城市更新规划中，目前赔偿公示刚刚结束，可见：http://cgb.baoan.gov.cn/xxgk_11726/ywxx/qt/ggtz/201506/t20150605_640363.html  。套内赔偿1比1 的比例，也就是建筑面积1:1.3左右。接下来将开始公开选择开发商。该项目目前市场价格已达到3.5万，假设80平的房子，现在市场价格280万，赔偿后可以达到建筑面积104平，市场价按4.5万保守价算即468万。这收益可能要4-5年才兑现。由于是老房子，目前的评估价可能只有200万，也就是首付要140万。值不值得买，值不值得博，就看个人了。（该花园因为有重大安全隐患，拆迁是一定的，其次地段好）

2、晶美花园：

  该房子位于南头检查站附近，具体的我了解不多，该项目也是已经纳入城市更新规划中。（该楼盘没有地铁口，位于107国道南侧，且目前没有重大安全隐患，理论上拆迁可以无限期延后，故不太推荐）

除了以上的项目，沿着不碰纯旧住宅小区的原则，老宝安区还有哪些可能的旧改机会？通过观察宝安区的法定图则以及实地调查，发现了一个有潜力旧改的标的。

目前的创业路沿路面貌都已经发生了极大的变化，中州中央公园、华联项目、勤诚达以及未来超大体量的中粮大悦城都极大地改变老宝安区的老旧面貌。以下一一介绍

1、佳兆业尖岗山旧改：由于之前的佳兆业出了事，后续推进不明朗，且未立项，不建议介入。

2、中粮大悦城、中洲中央公园、华联项目、勤诚达、中粮22区工业园旧改，均为厂房或进入拆除阶段，无法介入

3、卓越翻身45、47区旧改：沿着107国道，以及未来的107市政化预期，这里极可能成为深南大道，两侧面貌一定会极大改观，该拆迁区域内不知道有没有红本商品房，本人没有实地调查。

4、翻身工业区旧改：已是空地，等待建六。

5、GX06地块：该区域是在宝安区的法定图则中规划为商品房，目前是几栋厂房，今年已经出现在城市更新规划中。在法定图则新安片区中（2014年4月9日颁布）规划为城市更新单元的项目，从GX01到GX07目前已经旧改的除了GX05和GX07地块外，其余都在旧改或者确定旧改了！

6、GX05项目：目前该地块面貌较差，也是规划为商品房+学校+绿地。但是该区域内的地块较为畸形，且原有的户主较多，容积率较高，建成后还要贡献学校+绿地。但是法定图则中有规划，且在未来的12号线地铁口附近（原10号线）临宝安公园较近。虽然图则中有旧改，但本人持中性态度。

7、GX07地块：该地块是我认为最具有拆迁潜力的地块。原因如下：

（1）首先，该地块上主要由破旧厂房构成，宝安老城区寸土寸金，怎么可能在老城区最旺的前进路上让厂房（非研发楼，非高新产业）浪费这宝贵的土地资源？

（2）地块方正，容易规划，楼下公交线路发达，天虹及沃尔玛很近。离未来的中粮大悦城及中洲的SHOPPING MALL坐公交2站到达，走路1.1公里到达。

（3）旧厂房符合拆迁重点

（4）未来12号线的地铁口上川站就在门口，一条连接环中线灵芝地铁站、连接1号线桃园地铁站、连接11号线南山站的地铁线。建设是迟早的事，且也确定仍然走前进路。

（5）靠近宝安公园，饭后可到公园散步。

（6）这么好的投资标的，居然有红本房在出售，居然有可以供普通老百姓介入的机会，就是“35区综合楼”（不要买安华小区和海滨花园，虽然同属于35区，但是法定图则中这两个小区是现状保留，当然有可能有实力的开发商把他一起拆了，但是不要冒险，宁愿买在法定图则中拆迁的35区综合楼也不要碰中介嘴里说的要拆迁的安华小区！！）这楼当初建的时候是作为配套的楼群，紧紧地将厂房围了起来，如果厂房拆迁，该区域也必须拆迁。目前的单价在2.2万左右。据我所知，前期已经签了拆迁意向书，且目前有开发商入驻。假设按照碧海花园的赔偿比例，100平建筑面积购买价格是220万元，首付88万（考虑到目前市场评估价跟不上，故设定为4成首付），月供7000，租金收入2500，等于年支出54000，假设6年旧改成功，等于6年支出32.4万。加上88万首付等于6年共支出120万元。可以在6年后获得一套130平单价按照4.5万元单价算（6年后肯定更贵，此处保守按附近雍和园  价格计算），等于585万元的房子。  可见如果博对了，收益是6年共387%。如果10年才改得成，那么自己算吧，收益也颇为丰厚。 深圳的未来一定是以存量土地开发为重点，未来几年一定会大力推进城市更新。当然也不要想着买了就一定马上改，要抱有平常心，改得成当然后，但是5-10年是基本需要的。其次改不成也一直会有拆迁预期在，这里引自法定图则对该地块更新的介绍。

8.3.7  GX07城市更新单元（1）该单元现状工业、仓储仓库功能对周边居住功能造成影响，规划完善区域重大公共服务设施，调整土地功能布局。（2）该单元内除独立占地的配套设施外的“规划，拆除重建”类地块的规划建筑总量原则控制在39.8万平方米，其中居住建筑总量为26.4万平方米。（3）该单元内应重点落实综合体育活动中心（35-17）等设施。

之前也是在看宝安旧改，但是本来就没钱，不是很敢博，还是看看龙岗的房子算了

宝安老区很多旧房子的 就是拆不起啊

楼主，宝安公园旁边的上合花园现在怎样了？何时开盘公开销售？

嘻嘻 要是拆迁就大发了 

现在的旧改项目还真多，深圳其它片区也有

上合花园上个月就可以买了，内部买的，但是不建议去买，因为未必可以拿到红本，因为村内有人不愿意补地价。而且现在去买银行给你放的是信用贷款不是房产抵押贷款。所以不建议去碰。

 楼主是本地土著吗 

旧改之后周边的房价又要涨了，伤不起啊