主题：2013深圳楼市不得不说的9大特征

目录：
 

前言

1、“新国五条”反给楼市带来“春天”
2、深圳天价豪宅记录频频刷新 
3、“梦工厂”前海掀起开发建设高潮
4、全国地王频出，深圳异常冷静
5、城市更新让深圳人有房可住
6、2013上半年深圳楼市量价齐涨
7、刚需仍是深圳楼市绝对主力
8、千人“抢房潮”再现深圳
9、深圳楼市强劲，“走出去”营销模式流行

前言
 

       2013年对于深圳地产来说是一个很强劲的年头，至少上半年是这样的。新春伊始便有7个项目入市，上半年10个半山豪宅大盘陆续推出，刚需盘更是深圳狂销，呈现疯狂购买潮。
 

      深圳楼市不乏亮点，二手房市场月成交上万套证实了刚性需求的持续火热，改善性需求依然成为拉高区域单价的有利托手，刚需、改善型“两条线”并行不悖。在如此环境下，深圳楼市营销高创新接力，但随着政策调控加强、“钱荒”、银行紧缩，深圳楼市无地可卖， 城市更新又将轰轰烈烈。不管深圳楼市下半年如何演绎，美亨现只总结深圳楼市上半年9大特征，以对深圳上半年楼市做个回顾和总结。

1、“新国五条”反给楼市带来“春天”
 

     2月20日，国务院常务会议上确定了“新国五条”调控措施，虽然政策并未提及具体的调控措施，但作为2013年楼市调控的第一炮，“新国五条”的出台立刻引起了广泛关注，调控趋紧的风声不绝于耳。3月1日，国务院公布国五条细则，与初次公布“新国五条”仅隔十天，“比预期中来得更快”，尤其是20%个税引起了大范围热议。接着，在政策窗口期，各房地产交易登记中心挤满了因为担心征收“20%个税”而急着过户的市民，各楼盘售楼部内也买家云集，楼市成交量和楼价都被推到高峰。  
 

     3月25日晚,广东国五条细则出台,引起社会极大关注。其中，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策。3月31日，深圳国五条细则落定，细则规定:严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例，2013年房价涨幅低于收入增长等。深圳国五条细节规定，和上海、广州大多一样，只是重申了国家政策，对国五条中关键的政策并没有详细阐述，如20%个税的问题。国五条之后深圳的房价还是一路上涨，并领涨全国。

2、深圳天价豪宅记录频频刷新
 

    回顾2012年前，虽深圳房价屡创新高，偶有30万/平的别墅房价诞生，但个案不足以代表整体，直到2012年6万/平伍兹公寓诞生，150多套纯千万级产品引领深圳进入千万级豪宅时代，同时引领深圳进入公寓豪宅时代，以及高层豪宅豪装时代，惊动中国地产界，“深圳天价”之声不绝。
 

    但这一“天价”记录很快被打破。
 

    2013年3月中，深圳公寓豪宅深圳湾一号传出最高售价17.8万元/平的消息，创造深圳高层豪宅“天价”！但这个“天价记录”只保留了一天，第二天东海国际中心传出最高售价42万/平“天价”，深圳被称“跑步追赶资本主义”。第三天称“备案错误”，纠正为29万元/平。岂料，一个月不到的时间，深圳再次传出中国改革开放发源地也是南中国最大涉外富人区蛇口某盘将诞生“百套亿元高层豪宅”！“深圳天价房”记录创造者伍兹公寓6万/平房价被喻为“小儿科”，“很便宜”。
 

    不得不承认，深圳是一个创造奇迹的城市。且不说30年深圳GDP有意“赶英超美”，天价房刷新纪录确实越来越快，以至于有“天价房麻木”感。

4、全国地王频出，深圳异常冷静
 

     2013年上半年，中国首次出现“钱荒”，这场银行间史无前例的流动性紧张传导到房地产市场，却与预期大为相悖，在此期间各大房企仍然疯狂拿地，出手阔绰。进入5月份以来，北上广一线城市和部分二线城市土地市场交易活跃。尤其是北上广等一线城市土地拍卖现场竞争激烈，多个城市居住用地溢价率达最高上限，上海、广州、长沙三地在10天内诞生了3块地王，上海5月份至今已8次刷新总价地王纪录。而深圳五月仅有两宗工业和商业办公用地通过土地交易中心挂牌出让，原本要出让的唯一一块居住用地又因出让方原因推迟。
 
     而“拿地狂人”佳兆业5、6月间在全国拿下了共计7块地，上半年在土地储备的花费高达132亿元，甚至超过了佳兆业今年上半年的累积销售额110亿元，同时在深圳也远远超过了佳兆业2012年全年45亿元的土地购买支出。就在前几个月，佳兆业刚刚以4.05亿元拿下深圳今年首宗商办用地。
 

     好在，今年深圳没有地王。否则……

5、城市更新让深圳人有房可住 

    由于土地资源紧缺，自今年1月15日挂牌出让年内首块居住用地以来，深圳居住用地已连续5个月“零出让”。深圳土地改革拟定二次开发利用模式，以城市更新、土地整备等为手段，为产业发展和居住用地提供保障。如此一来，这决定了当前深圳土地供应主要来源于城市更新。

    5月20日，深圳市规划国土委对《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》（草案）进行网上公示及现场公示。据悉，此批公布的计划共涉及18个更新单元，其中罗湖区2个，福田区2个，南山区3个，宝安区3个，龙岗区3个，坪山新区1个，大鹏新区2个，另外还有两项为位于龙岗区的补充公示拆除用地范围的更新单元。随着深圳居住用地供应逐渐减少，甚至“零出让”，2013年首批城市更新项目尤其受市场关注。

2013深圳城市更新分布图

6、2013上半年深圳楼市量价齐涨
 

     2013年上半年深圳全市新房共成交237.21万平方米/25963套，同比2012年上半年分别上涨49.58%、44.71%。2013年上半年深圳全市新房成交均价21433元/平方米，环比上涨8.39%，同比上涨20.77%。成交总金额方面，上半年成交508.40亿元，环比上涨22.45%，同比上涨80.97%。总体上来说，2013年深圳楼市呈现量价齐涨的态势。 
 

     可见，2月底突如其来的调控加码未能浇灭深圳楼市的热情，在短暂的迟疑之后继续阔步向前，市场景气高企，市场信心日增，刺激开发商加快推盘步伐和加大推盘量，另一方面，刚需的持续释放汇集成强大的需求，市场呈现供求两旺态势。纵然开发商的定价变得激进，但无妨其热销，各项目销售业绩一片红火，成交量保持高位。

7、刚需仍是深圳楼市绝对主力
 

    回顾2012年，可谓是实实在在的“刚需年”。2013年，深圳楼市继续接力2012，仍是刚需的天下。
 

     2013年上半年，深圳楼市共推出约86个楼盘，其中，刚需楼盘占90%，宝安和龙岗是两大推盘主力片区和成交片区。其实，无论是上半年还是下半年，刚需都将是深圳楼市的绝对主力，成交结构本质上不会发生实质性的变化，归根结底在于禁墅令禁止别墅用地。但是随着刚需改善型人群的入市，大户型或者豪宅的成交会有所提高，这也将成为2013年楼市的一个亮点。比如，罗湖新入市的多个楼盘都是大户型，罗湖住宅产品几乎已经迈进了纯大户时代。

8、千人“抢房潮”再现深圳
   
    6月2日特发和平里在大中华交易广场开盘，推出一千余套房源。据悉，当天8：30时，选房区内外已有千余名购房者入座或等候入场。至9：08项目准时开盘时，项目选房区内约1500个位置均已坐满，另有数百名购房者在四周通道中站立等候。作为深圳房地产项目开盘的“福地”，两千余人基本已是大中华交易广场所能容纳的极限，在之后的时间里，后续进来的新客户又填满了之前选房客户空出的椅子，当天到场人数达到4000余人，千套房源劲销9成。
 

    不仅如此，3月位于香蜜湖片区的天御香山花园开盘，同样也引来千人疯狂抢购，开盘当天劲售九成。值得一提的是，一直不被看好的“双拼户型”意外受到热捧。4月绿景公馆1866、水榭春天6期、中航天逸2期、汇龙湾2期开盘均火爆。另，信义御城开盘2次都非常热闹。   

特发和平里开盘4000余人到场选房，劲销9成

9、 深圳楼市强劲，“走出去”营销模式流行
 

2013年上半年，深圳楼市营销出现一大亮点，即搞“走出去”营销，也就是走出深圳本土，到深圳以外的地方寻找共同的诉求。
 

比如：2012年11月，半山道1号一场主题为“论见罗湖层峯会——深港澳大罗湖规划”高端论坛在澳门举办；2013年4月，半山道1号“五一风情狂欢节”也是在澳门，半山道1号用澳门风情触动了深圳人的心，上演劲销传奇。或许，从此开始，深圳楼盘营销开始打破原有的营销模式，开始走出去。
 

    
接着，2013年4月，合正香蜜原著“原著之旅——世界湖居对话”走向杭州；2013年6月，京基“双子星”——京基云景梧桐和京基滨河时代全球新品发布会走向香港；同月，水湾1979“2013践行艺术计划启动新闻发布会”在北京中央美院美术馆会议厅举行，首次亮相即引起全国媒体及业界的高度关注。