主题：关于栖棠映山开盘前的备案价格分析，欢迎拍砖！

蜜湖北的莲塘尾片区被称为香蜜湖半山豪宅片区，该片区被称为豪宅片区备受争议，许多人认为是伪豪宅片区，我认为该片区的项目还是符合豪宅片区这一标准，片区坐落在塘朗山脚底，紧邻莲塘尾水库，远离福田闹市区，非常安静，但离商业大型配套却不远，具有较好生态环境。片区内四大项目都是以大户型为主，项目自身品质较高，都是花园式小区，容积率低，梯户比低，车位比高。户型方面都设计以南北通透板式、大尺度开间、景观阳台、奢华主卧为主，视野开阔，有较好的山水景观。这些因素都是作为豪宅的硬性指标。 

当然，莲塘尾片区也有许都不足之处，目前通往该片区的路又窄又破，这需要开发商在项目入伙之前修出一条有模有样的路来，靠福龙路的单位受车流噪音影响比较严重，有些户型视野、景观受遮挡。

片区内有3个豪宅项目陆续开盘，分别是万泽云顶香蜜湖、兰江山第、山语清晖，三个项目陆续都卖得差不多了。栖棠映山将是片区内最后一个开盘的项目，栖棠映山的优势在于不靠福龙路，小区安静；板式通透户型，电梯直接入户，享大尺度开间、景观阳台，但由于被另外三个项目包围，视野和景观受遮挡；单证发售。（图中上坪耀凯花园的位置就只栖棠映山，只不过栖棠映山以前是叫上坪耀凯花园）

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规划局已公布了预售证，开盘时间还未定，现在正在认筹中。

项目总共6栋，279户，以住宅为主，2007年拿的地，70年产权。

项目呈围合式小区，以东南-西北通透板式户型为主，项目被其他楼盘包围，因此景观受遮挡，有的户型能看山景，有的被其他建筑遮挡，因此价格上也存在一定的高低，户型分布如下图。

备案价汇总，对照上面户型分布图看价格。

1栋01户型 168㎡四房二厅二卫   单价40992-48570元/㎡   总价6866160-8207844元
1栋02户型 231㎡六房二厅二卫   单价46058-53117元/㎡   总价10655978-12296054元 

2栋01户型 188㎡四房二厅二卫   单价47304-55297元/㎡   总价8873284-10400812元
2栋02户型 227㎡五房二厅二卫   单价46162-54155元/㎡   总价10498162-12343007元 

3栋01户型 168㎡四房二厅二卫   单价48399-55873元/㎡   总价8169751-9431362元
3栋02户型 153㎡三房二厅二卫   单价46183-53916元/㎡   总价7099712-8504170元 

4栋01户型 188㎡四房二厅二卫   单价44854-50459元/㎡   总价8412816-9492347元
4栋02户型 227㎡五房二厅二卫   单价43401-49006元/㎡   总价9868953-11164546元 

5栋01户型 173㎡四房二厅二卫   单价41729-47231元/㎡   总价7254169-8204969元
5栋02户型 173㎡四房二厅二卫   单价41439-46940元/㎡   总价7203755-8154416元 

6栋01户型 170㎡四房二厅二卫   单价39549-46089元/㎡   总价6739545-7845269元
6栋02户型 170㎡四房二厅二卫   单价42383-48923元/㎡   总价7222487-8327673元

单价：3（01）＞2（01）＞2（02）＞3（02）＞1（02）＞4（01）＞4（02）＞6（02）＞1（01）＞5（01）＞5（02）＞6（01） 

总价：2（02）＞1（02）＞4（02）＞2（01）＞4（01）＞3（01）＞3（02）＞6（02）＞5（01）＞1（01）＞5（02）＞6（01）

1栋01户型 168㎡四房二厅二卫   单价40992-48570元/㎡   总价6866160-8207844元
单价随着楼层增高而递增，奇数层的单价略高于偶数层价格，是因为赠送两层高阳台的格局更好。
此户型为东南-西北通透户型，但受电梯影响不完全通透。客厅、主卧东南朝向，朝小区花园，但视野受1栋02户型的影响；朝西北户型看山景。

1栋02户型 231㎡六房二厅二卫   单价46058-53117元/㎡   总价10655978-12296054元
单价随着楼层增高而递增，户型为东南-西北通透，客厅、主卧大尺度朝东南小区花园，采光好，看小区花园的视野广；朝西北面房间视野、景观受遮挡。

2栋01户型 188㎡四房二厅二卫   单价47304-55297元/㎡   总价8873284-10400812元
4栋01户型 188㎡四房二厅二卫   单价44854-50459元/㎡   总价8412816-9492347元
两个户型为相同户型，放在一起分析，两个户型都为东南-西北通透户型，东南方向的视野和景观相同，但2栋01户型西北的视野和景观要好于4栋01户型，2栋01户型西北方向可看山景，4栋01户型视野受遮挡，只能看小区花园。从备案价来看2栋01户型要高于4栋01户型。

2栋02户型 227㎡五房二厅二卫   单价46162-54155元/㎡   总价10498162-12343007元 
4栋02户型 227㎡五房二厅二卫   单价43401-49006元/㎡   总价9868953-11164546元
两个户型为相同户型，两个户型都为东南-西北通透户型，东南方向的视野和景观相同，但2栋02户型西北的视野和景观要好于4栋02户型，2栋02户型西北方向可看山景，4栋02户型视野受遮挡，只能看小区花园。从备案价来看2栋02户型要高于4栋02户型。
2栋的位置西北方向看山景，4栋西北方向视野受遮挡，看花园，因此2栋要比4栋贵。

3栋02户型 153㎡三房二厅二卫  单价46183-53916元/㎡  总价7099712-8504170元
户型为东北-西南通透，朝向一般，主卧、客厅朝西南，看山景，但视野受遮挡，东北朝向房间看花园，但视野有限。从景观上来说，还是挺不错的，因此单价也较贵。