主题：宝中和龙中，谁的泡沫更大？

宝中和龙中，谁的泡沫更大？


  最近论坛上对有人对宝安中心区现在的房价发出了被高估、泡沫大之类的言论，在龙岗中心城买了房的业主们更是深表认同。难道宝中房价真的比龙岗的泡沫还大？


今天下午，去龙岗中心城的大运片区走了一圈，看了几个楼盘，得出结论：如宝中和龙中的房价都有泡沫，龙中的泡沫更大。


为什么这么说呢？且听我一一道来

1、龙岗中心城主流楼盘售价已经到了1.7-2万这个区间。

龙岗中心城大运片区的房价，绿景大公馆、阳光天健、奥林华府三个楼盘的二手基本上已经到了一万六七的单价，比我想象中的一万四五要高出一些。比这几个盘更偏一点的睿智华庭一手楼还有几套尾盘在卖，双拼160平方米的户型单价到了让我咋舌的一万六左右。这几个楼盘都远离地铁3号线，最近的绿景大公馆离大运站，步行的话最快估计也要20分钟。

至于星河时代、公园大地等离地铁口稍近的楼盘，步行最快估计也要15分钟以上，二手价格已经飙到两万左右。至于在售的新楼保利上城单价也升到一万七左右了。总的来说，龙岗中心城主流楼盘售价已经到了1.7-2万这个区间。龙岗老街那一块有远洋新干线等新楼，均价在一万六左右，严格来说，这块已经不属于龙中地段了，而是龙岗老城区位置了，跟宝安老城区与宝中的关系类似。

而宝安中心区的主流楼盘现在到底在什么价位？当然不是龙岗网友说的五六万的价格，那只是华侨城公寓现在放风出来的价格，到底卖多少还不知道呢。龙岗网友拿五万算宝中的价格跟龙中一万五的单价来比较，确实有失客观。宝安中心区现新盘少，只有天御等少量尾盘复式在卖，价格在4万左右，不太具代表性。二手房除熙龙湾在4万出头，宏发领域、第五大道三期、西岸观第等在3.5万上下，其他的楼盘如尚都、天悦龙庭、深业新岸线、幸福海岸、凯旋城、西城上筑都在2.7-3万左右，还有一些稍小一点楼盘如君逸世家、丽景国际、好望角、菁英趣庭、金成时代、御景湾、花样年花郡、达海花园在2.3-2.7万这个区间。以主流楼盘价2.7-3万这一价格跟龙中的主流楼盘价格1.7万来比较，龙中同规模同档次的楼盘价格大概是宝中的百分之六十左右，也就是宝中的价格实际上还没到龙中的两倍。我认为这个价格差是正常的，理由：

1、地理位置。宝中是未来深圳双中心区域之一，不仅宝安区本地有强大的购买力，还有邻近的南山区、福田区甚至罗湖区的人来买房，龙岗中心城则离近罗湖、福田、南山等主城区且本区域内购买力没有宝安中心区强，先天不足从地理位置上就早已注定。

2、地铁因素。现宝中已经开通了1、5号线两条地铁且地铁出口规划布局合理，宝中几乎90%楼盘都可在10分钟最多15分钟步行到地铁口，由于3号线的规划走龙岗大道而非龙中腹地，规划的先天不足使得龙中的大部分楼盘估计80%的楼盘无法步行在15分钟内到达地铁口，这对龙中来说不能不说是一大遗憾，虽然未来有12、14号线，但开工建设起码都在5年以后，建成通车估计要10年左右了。而宝安中心区现在还有在建的11号线宝安站，4年后不足8平方公园的地方地铁线将达到3条，后天规划龙岗暂时落后太多。

3、新盘豪宅化。我在去年曾说过，榕江天御之后的宝安中心区新楼盘，必将全面豪宅化！也就是说宝安中心区将全面豪宅化，榕江不到2万平方米的地块都能成功做成毫宅，泰华的7万多平方米的地块，还有新锦安、润恒的哪边地不比天御大，豪宅化是必然的方向。而且宝安中心区的开发商还有别的区域开发商没有的优势，利用在宝安中心区有多地块，成功将30%的大户型指标调整到一块地全部做豪宅，其他地块做小户型，双拼户型基本控制到极小比例，榕江天御就是把宝安中心区及碧海的两块地的大户型指标全部调整到天御这边来了，所以天御只有少部分双拼户，其他全是一本证的。现在新锦安也学着这么做了，新锦安在宝中的三块地，其中两块地的大户指标全部调整到另一块做大户的地块上去了。如此一来，没有双拼“困惑”的宝安中心区大户型售价再创新高也是必然的了，看看后海三湘、宝能、君汇、恒裕等一大批双拼豪宅，宝安中心区未来一本证大户型售价超后海双拼豪宅也不是没有可能，各位可以拭目以待。

4、最后提一点，房子品质，龙中房子的品质我感觉跟宝中的比还是有些差距，这方面更多的是从个人感觉而言，有些很多细节处理得不好。像阳光天健城地下停车场有大片裂痕、电梯偏小、大堂门偏小、门窗品质稍差等。
  在今天去了一趟龙岗以后，我对龙中今日已经逼近2万之房价深感吃惊，真要说有泡沫，龙中绝不在宝中之下。

有人说宝中的入住率低，我手机中恰巧有年初拍的宝中几个新入伙楼盘的夜景照片，发上来给大家看看。这是宝中第五大道三期的，2013年1月22日拍的，三期是2011年6月底交楼的。

宝中的价格现在已经涨得离谱了，其实泡沫也很大

其实两者泡沫都已经很大了，比谁大没有意思啊

 这个入住率已经不错了

和宝安的房价相比，龙中的很了