主题：良心开发商吐露内情，教你识破购房陷阱

前 言
 一直以来，房地产开发商就是奸商的代名词——他们唯利是图，不遗余力地压榨老百姓的血汗钱，任凭道德的审判也难撼利益熏心；他们面目狰狞，公开叫嚣没有义务为穷人盖房子，面对板砖无数，却也能闲庭信步，心安理得；同样也是他们，能为自己的私生活挥金如土，而面对骨肉同胞的不幸遭遇却一毛不拔，冷眼旁观……
 凡此种种，国人对开发商群体的集体谴责，甚至将其推上道德的审判台，原因无外乎在既有的体制下住房承载了国人过多的不可承受之重。
 作为这个群体中的一员，扪心自问，良知尚在，故受朋友之邀，将自己从业10余年的经验汇编成文，并发表于贵地，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
愿大家都能有一个美满的“家”。
 ——一位血管里流淌着道德血液的开发商

购房陷阱二： 精装修房，怎么算怎么不划算

 现在很多开发企业在鼓吹要做精装修房，要倡导绿色环保，要做品质企业，其中不乏万科这样的大佬级企业。我不得不承认，精装修房今后是一种必然的趋势，比如在国外一些发达国家就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装标准的房子在市面上销售。但是这仅仅是一个趋势，至于需要多少年才能成为主流，谁也不能说清楚，倒是这些鼓吹精装修房的企业在这里面有不少不能说的秘密。毕竟天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，商人无利不起早，没什么可得房产商们卯足了劲，玩命吆喝干什么？

 让我们看一看为什么房产商热衷于做精装修房：

 2、精装修房是开发企业的二次利润所在。如果开发企业说“我只赚你一次买房的钱，装修是不赚钱的。”你信吗？这话信得过，母猪也上树。对于开发企业来说规模化的采购和施工能在成本上比一般个体装修低很多，而精装修的价格又比市价高出不少，可想而知这里面的利润到底有多丰厚。

 3、一些不良开发企业在虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密，今天我就把这层窗户纸捅破。一些非品牌的不良开发企业，通过成立独立的装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高成本，进而减少房地产开发企业纳税的税基。不仅如此，通过某些方式这个独立的装修公司在某种程度上来说就是一个提款壳公司，其实际业务往往是承包出去的。

 4、保证开发企业自身的品牌价值。这是建立在牺牲购房者自主选择权的基础上的。一些品牌开发企业为了让业主不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身的品牌价值，所以热衷于提供精装修房，甚至有些企业为了不破坏产品的外立面，强行搭售空调。

 总而言之，精装修房概念在国内还处在萌芽状态，尤其是一些2、3线城市，在层面，又缺乏统一的标准作为依据，所以导致目前精装修房市场乱象丛生，时有购房者遇到问题之后投诉无门，之后不了了之，只能自认倒霉。

 在这里我建议购房者不要轻信非品牌房产企业的精装修产品，可以多花点时间和精力，找一个口碑不错的装修公司完全能胜任爱家的装修工作，更关键的是这样可以节约不少的开支。可以说这是很划算的事情。

购房陷阱三： 土地性质，重点要搞清楚

 这里有必要解释一下：
 目前我国采用的是土地批租制，土地权分两种：集体和国家，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。
 土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、、文化、体育、卫生、军事和用地为国家无偿划拨。
 市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。
 酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。
 比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：
 1、商业房是不能的。
 2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。
 3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。
 4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。
 又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：
 1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。
 2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。
 在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房、，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？

购房陷阱四： 拍卖销售，让购房者很受伤  

有一些房地产开发项目就是不喜欢走寻常路，搞什么公开拍卖销售，把房源放到拍卖行里以举行拍卖的方式进行销售。为了谋取利益，真是用心良苦啊。我在这里就给大家揭露这一丑行。
像这样的方式一般会采取如下几个步骤进行：
1、树立价格标杆。先推出最好的房源，不要多，就几套即可，找些自己人去拍，也就是老百姓所说的“托”，把价格托到市场价格以上，至于托多少，按照当地楼市和国家经济形势，以及该项目在蓄客期的受欢迎程度而定。
2、立体宣传。等价格标杆树立起来了就开始猛砸钱，利用当地的宣传渠道进行多方位的立体宣传，说什么出楼王了，什么热销啊，温州团来了啊，人为制造紧张气氛和房价高预期，以此来聚拢项目人气和打动潜在购房者争相下单。
3、剪羊毛。等一波又一波的宣传攻势结束后，那些不明就里的购房“敢死队”就这样稀里糊涂地挤爆拍卖现场或是售楼部，用高于市场价购买那些比开发商故意树立的价格标杆房低一些的房产，还喜出望外的自认赚到了。殊不知，这样的价格根本就不是当前的市场价，不知道要晒多少年的太阳才能。他们是被开发商树的价格标杆给弄迷糊了。
这种操作手法是这两年开始普遍在各地出现的，以前并不多见，只能当个案来分析。至于这种现象为什么会涌现，无外乎是利益的驱动，说穿了就是对开发商有利。这是一个零和游戏，对开发商有利，那么对购房者就不利——抛开时间维度，这就是零和博弈。
我还是建议大家别去凑这个热闹，尤其是那些普通购房者，对这坛子水的深浅还不了解，别去追风，免得后悔莫及。

购房陷阱五： 买卖期房，您悠着点

首先我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒楼花现象，总是或明或暗的存在。在这里我就讲一讲期房买卖所存在的风险。
我们可以这样理解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，因为只有炒作项目才能红，也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群客把楼盘价格炒高的，而最大的客就是开发商自己，因为他掌握着楼盘的定价权。
对于期房的转让，一般性开发商都会给这些客一条暗道，收取一定的费用后帮助更名。不多说了，还是让我们看一看存在的多种情况：
1、楼盘未领《商品房预售证》，开发商内部销售期间，只签订《购房意向书》或者《认购书》、《购房定金合同》等，尚未不到房管部门备案的，只要开发商同意，就可以转让期房或者房号。如果购房者遇到这种情况一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。因为开发商内部的工作人员往往会索取好处费，一旦谈不拢或者搞毛了，那就别想更名了。
2、楼盘已经领取《商品房预售证》，并且也已经签订正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案（各地规定不一样），目前国内很多开发企业就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒楼花（现在有些城市已经被限制了）。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。
3、楼盘已经领取《商品房预售证》，也已经签订正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种情况我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三种情况可以处理：
3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下更名。
3.2、开发商和原客户解除合同，手续比较复杂，没有特殊关系，开发商不会予以。
3.3、自己和期房房东私底下签订一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨，房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。
这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险
1：业内有句名言：“没有卖不掉的期房”。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的上存在诸多空白，这就让不良开发企业有机可乘。开发企业可以通过前期的模型、VCR和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到，所以约束性不强，最后吃亏的都是购房者。在这里我建议购房者还是用最原始的方式——眼见为实，现房交易。千万别给开发商给忽悠了，说什么买期房比现房，其实如果购房者把资金成本一算，不见得期房比现房。
2、遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中最怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款措施，作为业内人士可以很负责的告诉购房者，这种措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。
3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。
综上所述，我的建议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的，买房是大事情，切不可贪图被开发商给忽悠了，还是那句话，买的永远没有卖的精。

购房陷阱七：车位车库，别给弄糊涂了

在购房者买房的同时，还有一些附带品，比如车位。别小看这个问题，在这个问题上存在着很多房产商的黑幕。购房者也是再这个问题上稀里糊涂地丧失了权益，甚至要付出许多的金钱。
首先来说一下，这个车位和车库的区别：
车位，在项目通过综合验收时，单体不具有全围合结构，可以是地面以上的地上车位，也可以是地面以下的地下车位。车位一般不计入项目容积率，即不可办理产权证（各地的规划技术要求都不一样，有些地方由于一些特殊要求，地下室可以计入容积率，可以办理产权证）。
车库，在项目通过综合验收时，单体具有全围合结构，一般都位于地上。车库一般都计入项目容积率，即可以办理产权证。
基于以上两点，我给购房者一些建议：
1、先要分清楚你买的到底是车库还是车位。一般而言最简单的办法就是看有无产权证。只要有产权证就是车库，没产权证就是车位。这两者的价值相差可就大了。没产权证就意味着你只有使用权，没有产权全。简单的说，就是你没有办法到银行做抵押。
2、一定要索取正规。如果是车库，那是肯定有的，不然契税也交不了，三证都办不了。但是有些不良开发商，为了逃避税收，在卖车位的时候，只愿意提供收据，而且是公司内部收据，非税务部门提供的正规收据，这将给今后使用权的纠纷埋下隐患。上了税才说明国家支持你的占有使用行为，没上税，那就意味着得不到国家承认的风险。
3、并非车位开发商都可以出售或出租：
3.1、比如说人防、消防部分地下室，用途不是停车的，但有些开发商就私自变更用途，利用不提供的办法，非法出售牟利。今后如果被发现，购房者的权益肯定是要受影响的。
3.2、比如说地面上的部分车位是规划方案中自带的公共车位，那么就属于项目的全体业主，开发商是无权处置的，更不能销售。可是有些不良开发商就是利用购房者并不了解情况，私自出售牟利。
3.3、在道路上划出的临时车位属于全体业主，开发商和物业一般会用来出租，租金收入就被私吞了。然而这些道路是属于项目公共部分，购房者已经在购房款上覆盖了这部分费用，是可以不用再付费使用的。
开发商很大程度上就是利用购房者对相关法律法规的不了解，钻了空子，非法谋取了不当利益。以上这些情况在房地产行业里普遍存在，但是国人的维权意识单薄，甚至于有些入住率都高地项目并没有成立业主委员会，遇到争议时没有一个能代表业主利益的团体出现，往往引不起足够的重视，或者被开发商各个击破了。所以我建议，购房者最好能利用现有的网络平台，建设一个常用的网络联系方式供项目业主交流情况，一旦有问题，就要团结一致，维护自身的权益。

购房陷阱九：排队购房，开发商浑水摸鱼

一年多以前在中国的有些城市，售楼部被挤爆已经成为一道无奈的“城市风景”，当然了，现在已好景不再。可想想看，平头老百姓为了一套房子，花尽自己毕身的积蓄，换来的却是毫无尊严的所谓的“排队购房”——颇有些旧有的计划体制下的腐臭味。
然而，如果当我们把整事情的表象，如剥竹笋一样一一扯下，露出来的就是火爆现象背后冷酷的本质。在这个过程中，你失去了选择的权利，你失去了思考的权利，你也失去了作为“上帝”应有的尊严。
如果要追本溯源，找寻现象的本质，那还得从开发商的销售手法说起。
一个房地产项目在销售过程中，最重要的就是预售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，对项目来说是一竿子捅到底的事情。所以很多开发商只要在资金压力不大的情况下，如果蓄客期不够长，或者做得不理想，宁可拖延开盘的时间。
蓄客期的主要工作就是在重金推广的基础上，接受登记或预定。一般性蓄客期的时间在3-6个月。如果太短了，积累不了足够的客源，尤其是楼盘；如果太长了，客户的流失率会提高，尤其是刚需楼盘。一般性在房地产销售中对于蓄客期积累的客户数量至少要达到所推房源数量的3倍。如果为了引爆消息，制造热销的局面，这个系数还可以增加。
解释了上面的内容，再让我们看一看开发商为什么热衷于这种销售模式：
1、人为制造供不应求的紧张局面，谋取暴利。这种排队销售的模式，往往会“少量多批”的推盘策略。比方讲，某楼盘一共300套房源，分3次开盘，每次推100套房源，但每次开盘至少招呼300个登记客户过来排队。每次排队购房，开发商都会发号，目的是为了摸清楚需求人数，如果人数多，开盘价格肯定会定高，如果少，则理性定价点。所以遇到这种情况都是让购房者等到天荒地老，然后开发商慢悠悠的在最后一刻确定开盘价格。
2、控制销售节奏，让购房者按开发商的意愿下单。房子毫无疑问是品，但我没有见过用如此猥琐的方式购买其它品的。如果你有过排队买房的经历，你一定会有一种被销售人员牵着鼻子走的感觉。每次放几组人进来，每组只给几分钟时间选择。说是选择，其实就是按销售人员的指定购房，稍有犹豫，房子就属于在后面排队的购房者了。这种销售方式就是让购房者无法从容选择，按照开发商的意愿选房。如此一来，开发商会乘机先将非房源销售一空，剩下的房源是用来创造更高利润的。
3、人为制造热销局面，为楼盘做活广告。人都有一种从众心理，也就是羊群效应。当潜在购房者看到一个项目被人抢着买，很自然地他就会有种跟风的冲动。所以有些开发商为了得到这种效果，不惜作假，找一些房托过来排队，人为制造热销假象。
在这里，我建议我们的刚需购房者，在排队买房的时候头脑一定要冷静，有好的或者过得去的房源你可以当场下单，如果没有好的，宁愿等下一波。毕竟你不是客，买的目的是为了卖，价格越低越好。刚需人群在选房时我建议不要太在意一时价格的涨跌，这些数字对于刚需人群来说只是数字而已，没有太大的意义。虽然我也知道，我站着说话不腰痛，但对于普通刚需人群而言，房子最重要的属性是生活必需品

您好！昨个儿晚上老爸给我打电话，说到买房付款的事儿，老爸说首付款能多付就多付，尽量少贷款，这样可以少给银行利息。可是我听身边的同事和朋友们讲，首付能少付就少付，贷款能多贷就多贷，还款时间尽量长，最好30年。

 其实，老爸说得也有道理，但是我不知道朋友们说的.....