主题：我对房产投资了解不多，试着谈下我个人相对看好的几类房地产投资

1、 买好房子，买位置好的宜居小区里的中大面积宜居房。

特点：价值高，平稳安全，易随时变现，涨幅能跑赢大势，相当于绩优股。

2、 买土地价值，是买位置好容积率低的老多层房子的土地价值。

特点：房子越老越不值钱，能增值的只有土地，土地是很靠谱的重组股，虽然重组时间不确定，但大部分一定会重组的。

3、 买未来发展，买靠谱的新兴片区（如宝中、龙华民治、龙中）透支还不太厉害个盘，享受城市新兴片区快速发展的果实。

特点：靠谱的新兴片区政府投资力度大，规划好，发展速度快，房价一般也会涨得快，但这样的片区房价往往会透支未来，如果透支太多，则房价上涨的空间也不会太大，这类相当于靠谱的中小板。

4、 买稀缺资源，具有稀缺的自然资源（山海、公园等）和社会资源（学位、地铁等）的房子，但这样的房子大多价格已经较高，一般需要有一定的眼光和水平才能淘到潜力大的，相对来说现在社会资源的价值已经较充份的得到体现，而自然资源还有一定空间。

深圳的特区一体化与多城市中心点式发展

深圳的特区一体化

前三十年，深圳小小的二线关的铁丝网造成了关内外巨大的差别，随着特区一体化进程的逐步推进，未来关外多长时间能与关内真正的一体化不得而知，但是关内外的差距一步步缩小，相信这已经是事实，未来还将延续，因此未来关外的城市化发展速度将高于关内。

多城市中心点式发展

深 圳的南面紧邻香港，三十年来一直是在香蕉型的狭长地带发展，不可能向北京、上海、广州一样环状由中心向外发展，因此深圳早已规划多城市中心和副中心的点状 发展，未来各城市中心与副中心都将自成一城，各城市中心与副中心的房价也会有分级趋同的态势，接下来我试着对各中心的房价进行分析如下：

福田

深圳的核心级城区之一，深圳的政治、文化、经济中心，但成熟度已经有了九分，房价也已经是全深圳各区之最，因为成熟度已经很高，未来发展潜力不会太大，适合投资的类型是好房子、老多层和有稀缺资源的。

南山

深圳的核心级城区之一，深圳高科技中心、经济中心，成熟度也已经有了八分半，房价已经是全深圳各区第二，因为成熟度已经很高，未来发展潜力有，但不会太大，适合投资的类型跟福田一样是好房子、老多层和有稀缺资源的。

宝中

深圳的核心级城区之一，未建成新兴标准化城区，成熟度约六分，房价已经有所透支，大约透支到了八分，未来发展潜力较大，适合买好房子，特别是有一定稀缺性的熙龙湾，随着宝中和前海合作区的逐步建成，宝中的房价将与后海和福田中心区的房价无限接近，但难超越。

龙华新区

原定位为城市副中心，为加快片区的发展，成立了龙华功能新区，定位升级为深圳中轴新城，感觉未来会比城市副中心高一点，比核心城区低一点，深圳北站附近的核心区域的成熟度目前仅四分左右，房价已经透支到七分左右，未来该核心片区的房价将达到宝中、福中、后海的八成左右。

龙中

定位为城市副中心，通过大运期间的投入和改造，现在居住上的成熟度已经较高，但经济产业的成熟度还较低，整体的成熟度大约是六分左 右，因为龙岗近期内供应量较大和距离原关内较远这两大特点，导致龙中的房价相对合理，并没有什么太多透支，因此龙中的房子在我心目中是最宜居也最有升值潜 力的，近五年沿龙岗大道和龙翔大道狭长区域将迎来大发展，未来5-10年大运新城和龙中的产业经济将迎来快速发展。

我试着概算一个简单的帐：

刚才有提到未来房产因高额的营业税和房价较平稳的涨幅，房产一般需要持有五年以上才能有获得平稳收益的机会，而 未来前海加宝中、龙华新区、龙中等大约都需要8-10年左右建成，假设8-10年各新区大体建成，福中、后海、宝中核心城区二手房价整体为10万元/平， 龙华新区比核心城区低一级达到8万元/平，龙中比龙华再低一级达到6万元/平，则届时二手房价情况分别为：

福中和后海二手房价约10.5万，现3.3，涨幅约2.2倍。

宝中二手房价约9.5万，现2.5，涨幅约2.8倍。

龙华核心区二手房价为8万，现2万，涨幅约3倍。

龙中二手房价约为6万（保守估计），现1.2，涨幅约4倍。

以上仅为个人观点，仅供大家参考，立贴于此，十年后等待时间来鉴证。

坪山、光明、大鹏等基础较弱的新区和已经完全成熟的罗湖、特色化的盐田就不一一分列对比了，明天继续提问龙岗，个人水平非常有限，大胆提出个人观点，欢迎各位童鞋进行修正或提出不同看法

三问龙岗，特区二线关30年之寒，10年能解否？ 

小小的一道特区二线关30年让关内关外二重天，随着深圳的大特区获批，特区一体化已经 在逐步推进，在过去的两年和将来的很长一段时间，关外的城市发展提升速度会比关内更快，关内外的差距已经在缩小，未来还会继续缩小，在时限上我觉得至少要 十年左右才能将巨大的差距缩到相对较少，同时还得看不同片区，如果是片区的中心或象华为这样的大企业区域一体化的程度会更高，需要的时间会更短，反之一些 边边角角的不受重视的区域可能要20年甚至更长的时间才会有较大的改观。

试着想一下十年后的龙中吧

1、城市发展与白领
近五年龙岗大道大运站至双龙站之间将会得到较快速发展，特别是商业和生活配套等，未 来5-10年大运新城和各写字楼基本建成，并完成6-7成左右的企业招商入驻，白领数量会有较大幅度的快速增长，但无论是数量还是收入水平，届时龙中白领 的整体水平仍是完全无法与南山福田在同一级别。

2、交通和城市人口

十年后，地铁12号线和16号线已经建成，形成较完善交通体系的同时居民的数量也将猛增，人口密度由现在的每平方公里 4000多人增长到万人左右，宝荷振业峦山谷和万科清林径那时也将不再偏僻，大部分的人是居住在龙岗，工作也在龙岗，夫妻一起往原关内跑班的将非常少，因 为整个龙中的城市容积率并不高，龙中也些象现在的原关内一样有点堵车点，如龙岗大道、龙翔大道会有点小深南路，如意路龙城路等会象红荔路笋岗路，北通道会 有点象北环大道。