绘图：吴文锋
业主大会成立难、物业收费不透明、监督不力……物业纠纷日益增多，解决物业管理难题成为构建和谐社会的重要一环。为了解决上述难题，《广州市物业管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）今天起向社会征求意见。《办法》规定可委托社会组织筹建业主大会；新建住宅前期物管费实行“酬金制”，且不得超过政府指导价；业主可成立监事会，避免业委会以权谋私；业主还可通过网络短信表决小区事务。
●南方日报记者 黄少宏 郑佳欣 通讯员 王颖华 樊丽琴 陈小英
没有开发商也可组建业主大会
业主大会成立难是社会普遍关注的焦点。据广州市法制办法规处处长李毅介绍，现阶段，由于广大业主对本物业管理区域的民主管理意识不强，加上一些物业开发企业聘请的前期物业服务企业从中刁难，广州市的大部分物业管理区域很难成立业主大会，“目前成立业委会的小区在全国范围内也比较少”。
据了解，业主大会成立难的一个重要原因就是筹备组专业知识不足。为此，《办法》规定，筹备组可以委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作。据了解，北京早前就出台文件鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。目前，广州在学习借鉴北京的基础上，已成立部分为成立业主大会提供专业服务的社会组织，而《办法》也鼓励社会组织为筹备组提供协助。
另外，《办法》还规定，筹备组成员人数应为7至15人单数，且业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的60%。筹备组的业主代表应当按照物业管理区域内不同物业类型的建筑面积比例均衡分布，同一物业类型的，按照推荐票多少顺序确定。其中，开发商也享有参与权。根据规定，街道办事处或者镇政府应当书面通知建设单位或者公有住房出售单位委托一名代表参加筹备组工作。不过，建设单位或者公有住房出售单位有放弃参加筹备组的权利。换句话说，没有开发商，同样可以组建业主大会。
新建住宅前期物管实行“酬金制”
服务收费问题是物业纠纷易发、多发领域。据统计，2009年至2011年，广州全市法院审结物业纠纷上诉案件914宗，其中涉及物业服务费的纠纷共856宗，占总数的93.65%。引发此类纠纷的主要原因是物业服务成本刚性增长与服务价格缺乏调节的矛盾突出，物业服务收费透明度不高，是否质价相符缺乏监督。
为了减少因物业服务收费产生的纠纷，《办法》规定建立质价相符的住宅物业管理收费机制：在经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意的情况下，物业服务企业可以在业主大会成立之前调整物业服务收费标准。
据了解，在住宅交付使用前，开发商往往出于管理需要，会提前选聘物业公司。而在业主、业主大会选聘物业公司前，由开发商选聘物业服务企业实施的物业管理，就是住宅前期物业服务。其服务费的收取包括“包干制”和“酬金制”。其中，“包干制”是指物业费由业主按建筑面积交纳，盈余或者亏损均由物业享有或者承担，物业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。而“酬金制”是业主按建筑面积预先交纳，物业服务资金为交纳的业主，由物业代管，主要用于维持物业的必要开支。
据广州市国土房管局相关部门负责人介绍，包干制可能存在的问题就是收费信息不透明，物业公司可能将资金用于物业管理之外，从而引起物业纠纷。为了解决这一问题，《办法》规定对新建住宅（不含别墅）的前期物业服务收费实行酬金制。同时，还进一步规定前期物业管理应当在统一平台进行公开招投标，且对新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实府指导价管理，超出政府指导价的，需经价格管理部门批准。
物管违法将向社会公布
同时，《办法》还规定了物业服务信息公开制度，规定物业公司应当将物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等内容在收费地点的显著位置公开；实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业还应当每季度公布收支情况并接受业主的质询和专业机构的审计，以方便业主监督。
而针对目前存在部分物业服务企业乱收费、形象差、物业服务不规范、新旧物业服务企业交接引发矛盾等问题，《办法》规定市房地产管理部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的信用评价和，建立诚信档案。对物业服务企业的违法情况，主管部门应当向社会公布，对违法行为的举报投诉，应当依法核实后处理，加大社会监督的力度。
而为了规范新旧物业交接，《办法》规定物业服务企业不得擅自提前终止物业服务合同，物业服务合同终止前，不得停止服务。
业主可通过短信网络表决小区事务
表决是业主参与小区公共事务的重要手段。不过，忙于工作的业主们往往无法到会表决。在一些大型小区，业主人数成千上万，缺乏集中开会的地方，时间也难以协调。广州市法制办法规处处长李毅表示，现阶段，由于广大业主对本物业管理区域的民主管理意识不强，召开业主大会难、表决难、表决结果公正和公开难的问题普遍存在。
为此，《办法》规定，除了采用集体讨论、书面征求意见之外，业主大会会议也可以采用电子投票等形式，电子投票应当通过业主决策电子投票系统进行表决。据悉，北京已初步建立“业主决定共同事项公共决策平台”、深圳已初步建立“电子投票系统”，目前正在试点运行。广州也是在学习北京、深圳做法的基础上设立了这一制度。不过，广州通过政府规章确立电子投票形式还是全国首创。
《办法》提倡业主通过电子投票系统，对小区公共事务进行决策。其中，该系统的统筹建设管理，以及电子投票具体操作细则均由房管部门负责，维护建设方面的经费由房管部门负责，并由市级财政予以保障。届时，业主就可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和共同管理事项投票表决。
设立监事会避免业委会以权谋私
近年来，业委会以权谋私的事件时有发生。为了解决业委会运作不规范的问题，避免业委会以权谋私，《办法》规定，业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。业主大会会议的选票、表决票由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年。
在财务规范方面，《办法》规定，物业专项维修资金、业主大会、业委会工作经济经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查。
设监事会是一大创新
绘图：吴文锋
业主大会成立难、物业收费不透明、监督不力……物业纠纷日益增多，解决物业管理难题成为构建和谐社会的重要一环。为了解决上述难题，《广州市物业管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）今天起向社会征求意见。《办法》规定可委托社会组织筹建业主大会；新建住宅前期物管费实行“酬金制”，且不得超过政府指导价；业主可成立监事会，避免业委会以权谋私；业主还可通过网络短信表决小区事务。
●南方日报记者 黄少宏 郑佳欣 通讯员 王颖华 樊丽琴 陈小英
没有开发商也可组建业主大会
业主大会成立难是社会普遍关注的焦点。据广州市法制办法规处处长李毅介绍，现阶段，由于广大业主对本物业管理区域的民主管理意识不强，加上一些物业开发企业聘请的前期物业服务企业从中刁难，广州市的大部分物业管理区域很难成立业主大会，“目前成立业委会的小区在全国范围内也比较少”。
据了解，业主大会成立难的一个重要原因就是筹备组专业知识不足。为此，《办法》规定，筹备组可以委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作。据了解，北京早前就出台文件鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。目前，广州在学习借鉴北京的基础上，已成立部分为成立业主大会提供专业服务的社会组织，而《办法》也鼓励社会组织为筹备组提供协助。
另外，《办法》还规定，筹备组成员人数应为7至15人单数，且业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的60%。筹备组的业主代表应当按照物业管理区域内不同物业类型的建筑面积比例均衡分布，同一物业类型的，按照推荐票多少顺序确定。其中，开发商也享有参与权。根据规定，街道办事处或者镇政府应当书面通知建设单位或者公有住房出售单位委托一名代表参加筹备组工作。不过，建设单位或者公有住房出售单位有放弃参加筹备组的权利。换句话说，没有开发商，同样可以组建业主大会。
新建住宅前期物管实行“酬金制”
服务收费问题是物业纠纷易发、多发领域。据统计，2009年至2011年，广州全市法院审结物业纠纷上诉案件914宗，其中涉及物业服务费的纠纷共856宗，占总数的93.65%。引发此类纠纷的主要原因是物业服务成本刚性增长与服务价格缺乏调节的矛盾突出，物业服务收费透明度不高，是否质价相符缺乏监督。
为了减少因物业服务收费产生的纠纷，《办法》规定建立质价相符的住宅物业管理收费机制：在经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意的情况下，物业服务企业可以在业主大会成立之前调整物业服务收费标准。
据了解，在住宅交付使用前，开发商往往出于管理需要，会提前选聘物业公司。而在业主、业主大会选聘物业公司前，由开发商选聘物业服务企业实施的物业管理，就是住宅前期物业服务。其服务费的收取包括“包干制”和“酬金制”。其中，“包干制”是指物业费由业主按建筑面积交纳，盈余或者亏损均由物业享有或者承担，物业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。而“酬金制”是业主按建筑面积预先交纳，物业服务资金为交纳的业主，由物业代管，主要用于维持物业的必要开支。
据广州市国土房管局相关部门负责人介绍，包干制可能存在的问题就是收费信息不透明，物业公司可能将资金用于物业管理之外，从而引起物业纠纷。为了解决这一问题，《办法》规定对新建住宅（不含别墅）的前期物业服务收费实行酬金制。同时，还进一步规定前期物业管理应当在统一平台进行公开招投标，且对新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实府指导价管理，超出政府指导价的，需经价格管理部门批准。
物管违法将向社会公布
同时，《办法》还规定了物业服务信息公开制度，规定物业公司应当将物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等内容在收费地点的显著位置公开；实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业还应当每季度公布收支情况并接受业主的质询和专业机构的审计，以方便业主监督。
而针对目前存在部分物业服务企业乱收费、形象差、物业服务不规范、新旧物业服务企业交接引发矛盾等问题，《办法》规定市房地产管理部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的信用评价和，建立诚信档案。对物业服务企业的违法情况，主管部门应当向社会公布，对违法行为的举报投诉，应当依法核实后处理，加大社会监督的力度。
而为了规范新旧物业交接，《办法》规定物业服务企业不得擅自提前终止物业服务合同，物业服务合同终止前，不得停止服务。
业主可通过短信网络表决小区事务
表决是业主参与小区公共事务的重要手段。不过，忙于工作的业主们往往无法到会表决。在一些大型小区，业主人数成千上万，缺乏集中开会的地方，时间也难以协调。广州市法制办法规处处长李毅表示，现阶段，由于广大业主对本物业管理区域的民主管理意识不强，召开业主大会难、表决难、表决结果公正和公开难的问题普遍存在。
为此，《办法》规定，除了采用集体讨论、书面征求意见之外，业主大会会议也可以采用电子投票等形式，电子投票应当通过业主决策电子投票系统进行表决。据悉，北京已初步建立“业主决定共同事项公共决策平台”、深圳已初步建立“电子投票系统”，目前正在试点运行。广州也是在学习北京、深圳做法的基础上设立了这一制度。不过，广州通过政府规章确立电子投票形式还是全国首创。
《办法》提倡业主通过电子投票系统，对小区公共事务进行决策。其中，该系统的统筹建设管理，以及电子投票具体操作细则均由房管部门负责，维护建设方面的经费由房管部门负责，并由市级财政予以保障。届时，业主就可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和共同管理事项投票表决。
设立监事会避免业委会以权谋私
近年来，业委会以权谋私的事件时有发生。为了解决业委会运作不规范的问题，避免业委会以权谋私，《办法》规定，业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。业主大会会议的选票、表决票由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年。
在财务规范方面，《办法》规定，物业专项维修资金、业主大会、业委会工作经济经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查。
设监事会是一大创新