主题：揭秘房价高企罪魁祸首 看房价是如何构成的

一、房价的构成要素

1、土地成本：土地成本也称土地出让金，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。

房价里的土地成本指楼面地价，简单地讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

在整个房价里面，土地成本占比30%-50%。

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2、建安成本：建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。建安成本费用一般分为前期费用（三通一平费用和专项费用）、土建费用和配套设施费用。房屋设备安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。此成本占比约30%。

第一部分是前期费用。主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。

第二部分是土建费用。框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。

第三部分是配套设施费用。这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。

3、开发地产的管理费用：包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。占比约5%。

4、税费：主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。大约占比25%。

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5、利润：房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。利润还有多少？对于每一家企业来说都是巨大的争夺点，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低。占比约10%。

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土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值，开发商的利润空间也就会随之増大。

总的来说，楼面地价、建安成本和税费是最重要的构成主体，这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。