主题：——国际人居新城龙岗新姿态、新潜力、新趋势全景解读

 腾驾于山海之间的东方“飞龙”
——国际人居新城龙岗新姿态、新潜力、新趋势全景解读


2009，舞动旗帜，创造奇迹。山海龙岗，大运旗帜高高飘扬；改革深圳，“大深圳”旗帜高高飘扬；发展大珠三角，城市一体化旗帜高高飘扬。

  7月12日，第25届世界大学生夏季运动会将在贝尔格莱德完成会旗交接。年轻的深圳将正式扛起2011年、第26届世界大学生夏季运动会的五彩旗帜。

  直面百年难得的“大运机遇”，今天的龙岗国际化发展视野，豁然开阔。

  从这里开始，城市接力。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将珠三角改革发展上升为国家战略，给予龙岗这座先锋城市在深圳率先启动珠三角东岸城市一体化进程中无比希冀。

  从这里开始，使命接力。创造改革开放丰功伟绩的深圳经济特区，正豪情满怀先行先试、科学发展、现代化发展，勇敢担当“综合配套改革试验区”国家使命。

按照日前中央批准的《深圳市综合配套改革总体方案》，作为拥有先行先试权的“综合配套改革试验区”，“新特区”版图将扩至龙岗，困扰深圳发展多年的“土地资源短缺”问题将迎刃而解。

  山相约，海相邀。山海龙岗，生态环境突出，交通便利，配套设施完善，是为具有国际、国内大型体育赛事接待能力的城市片区；是为居住、体育、会展、教育、高新产业和谐发展的示范新区。

  值深圳“接旗”时刻，深圳特区报“城市印象”特别策划大型新闻专题——《山海龙岗，大运旗帜》应运启动，这是一次浓墨重彩的“国际龙岗”的宣传与推广，也是对深圳城市历史、现实与未来的一次全新梳理与传承。挥舞大运会与深化改革开放的大旗，挥舞城市建设与国际人居大旗，深圳再出发、龙岗再出发。

 大运·龙岗

  “世界大运会”提升“龙岗重心”


  ７月１２日，深圳将从贝尔格莱德手中，接过第２５届世界大学生夏季运动会的会旗。这也标志着，深圳从此将正式进入大运会时间。

  大运会是龙岗的一面旗帜。作为大运会的主会场所在地，龙岗区承载了大部分来自大型国际性赛事的责任和荣耀。而体育新城的规划出台，更是将大运会与区域功能、人居定位将结合，实现大运会效应和影响的最大化。这座以大型体育、教育设施为定位的体育新城，其规划目标是完成举办大运会的任务，完善深圳的公共体育设施布局，并在平时能承担起举办各类国际Ａ级赛事的职能。 

  对龙岗体育新城的未来有怀疑的人们，不妨参照国际和国内举行过重大运动会的城市或片区。以历史相似案例如“悉尼奥运会”为例，大型运动会举办所在地区，往往会最终发展成为整个城市财富人群的首选聚居地区。而“南京河西”、“北京亚运村”、“广州天河”等地区，更是受大型运动会举办而产生影响的典型案例。例如北京的亚运村，原本是一个偏远的近郊地区，１９９１年以后，亚运村周边区域完成了其城市历史发展上的质变，由一个普通的城市边缘区发展为高档居住区；从１９９７年之后，随着北京外销房比重相应上升，此区域在高档内销房地产市场的份额在逐年加速上升，“中央生活区”概念孕育而生。

  不难想象，随着大型体育赛事的举行，将带动当地大量的基础设施和公共交通投资，使区域整体区域竞争力得到重大提升，同时其在国际上的知名度也会大大提高。大运会的举办也必将促进深圳乃至龙岗旅游、餐饮、交通、金融等服务业快速发展，龙岗将由一个以工业为主的区域中心迅速转变为一个以服务业为主的重要中心，伴随着产业升级，人口结构将向高学历、高素质为主的知识技术型人才结构方向转变，未来龙岗消费能力、消费水平迅速提高，物业价值快速上升。与北京亚运村、广州天河同样的发展机遇，如今就摆在深圳龙岗眼前，如何重新进行城市资源整合、城市要素和亮点发掘，是政府、社会各行业要关注的重点。

  在近年，置业人群向关外的逐渐流动已经日趋明显，大运会的成功申办，将加速这个置业流向周期的完成。对于龙岗片区开发商而言，如何在大运会申办成功的基础上，进一步提升整个区域形象和产品品质，是历史交予的使命，也是取得突破的机会。

 山海·龙岗

  “中国夏威夷”  展露“生态功底”


  “龙岗属低丘陵海滨区，属亚热带海洋性季风气候，年平均气温２２．３°Ｃ，最高气温３７°Ｃ，最低气温１．４°Ｃ，是少有的最适合人类居住的区域之一。”有知名学者曾这样描述龙岗的人居环境。

  在大众眼中，这里依山傍海、水碧沙白，是珠江三角洲乃至全国海岸风光最优美的地方之一，素有“黄金海岸”和“东方夏威夷”的美誉。

  在运营者眼中，这里是极佳城市和人居载体，境内有梧桐山、七娘山等青山逶迤，全区水源涵养林面积达２．９万公顷，有５个森林公园，常年郁郁葱葱，森林覆盖率达５０％以上，尽显原始之美。

  在《中国国家地理》杂志和全国３４家主流媒体眼中，这里则是“选美中国”特辑中国最美海岸中第八位得主所在地（大鹏半岛）。拥有２３个沙滩、１２０公里美丽海岸线的龙岗无疑是深圳最具代表性的一张名片。此外，清林径森林公园也是生态圈的重要组成部分，整个公园以清林径水库为中心，占地２８８７公顷，水域面积２４公顷，相当于１７个莲花山公园或４个梧桐山森林公园。

  而今年４月中旬龙岗区规划部门组织编制的《龙岗区(不含大鹏、葵涌、南澳)公园布局专项研究》更带给人们巨大的想象空间，这一系统将由大型生态公园、城市公园、社区公园三个级别组成：在２０１０年实现“一社区一公园”的近期目标；次年人均公园绿地面积就可达到８平方米；到２０１５年，基本实现社区公园的全覆盖；到２０２０年，建设完善龙岗区大公园系统，实现生态安全的城市建设目标，规划建设的城市公园有１３０个，社区公园则多达４７７个。

  风光旖旎的滨海沙滩，横亘绵延的秀丽山峦，大鹏所城、龙岩古寺等历史悠久的人文景观，无不“迷倒”初次踏足这片热土的人，大众对山海的钟爱，自然而然地转化成对龙岗楼市的持续关注和青睐。

 风驰· 龙岗

  “东岸金中轴”舒张“资本胸怀”


  “在２００９年内，清平高速２期工程、大外环（沙井至坑梓，全长９３公里）、水官高速改造、佛深高速、东部通道等５项主要交通工程会上马开工，建成后龙岗大的交通骨架将成形，３年内龙岗区内将四通八达。”面对记者对龙岗区路网建设的提问，龙岗副区长曾稳高自信地说。

  身处深圳东北部，龙岗在珠江东岸的整体格局中占据轴心位置。东临大亚湾经济圈，西连宝安，南北则承接广州、惠州、东莞与香港和深圳资本对话的门户功能，是整条珠江东岸产业财富链条的“中环”。

  借力高（快）速路为骨架，高等级公路相衔接的干支相连的道路体系——机荷、深汕、惠盐、盐坝、清平、水官等高速公路跨区而过；深惠路、盐排、横坪等十几条干线道路担岗重任；地铁３号线、４条复合通道、６条轨道交通线的规划加速建成，龙岗未来“一环三纵五横”的立体交通网络雏形初现。

  如果用时间数字来描绘龙岗立体交通的轮廓，半小时国际生活圈跃然纸上：以龙岗中心城为例，沿机荷高速公路，至深圳宝安国际机场的车程仅３０－４０分钟；沿清平高速公路一期工程，至市区红岗立交路段车程仅需１５分钟；而向南至香港国际机场、向东或西达大亚湾、虎门等地港口也在数十分钟之内。

  而未来，龙岗的密集通勤网络更具想象空间。被称为大运专线的地铁三号线备受人们关注。事实上，根据深圳市轨道交通规划，龙岗未来建成６条纵横交错的轨道交通线，线路总长１４５公里，设６４个站点。其中近中期将建成地铁三号线和地铁５号线，远景将建设１２号线、１６号线、３号线延长线以及１４号城际线。

 恣意· 龙岗

  “深圳后花园”邀约“幸福时光”


  作为深圳极具活力的一座现代化花园式城区，在龙岗与关内的时间距离和心理距离缩小、“价格洼地”效应明显、关内紧缺的土地供应等诸多现实“语境”下，越来越多的关内品牌开发商都不留余地祭起东进的旗帜。

  继天健进军后，２００３－２００５间，建设集团、招商等大牌房企纷纷抢驻龙岗，他们带来了高素质的小区规划、舒适特色的户型设计、一定规模的社区商业，一些追求生活品质、不愿意被高房价禁锢的置业者追随而至。

  而到近年，包括万科、中海、招商、鸿荣源等地产商在内的１０多家品牌地产商更是云集“大运板块”一较高低。业内人士分析，主流地产开发企业参与到龙岗城区运营进程，对于诸多地产开发商来讲是一次产品能力、市场能力的全面检验，更重要的是，在此过程中，龙岗城区正加速升级。

  生态景观、密集交通、超前规划等多重人居优势，加上品牌地产商的倾力打造，使得龙岗物业无论是居住品质还是成长空间都呈现非常大的诱惑力。更值得一提的是，在创新产业链的带动下，龙岗楼市的这种品质和成长空间拥有不可小觑的后劲和可持续性。在国家级的高新技术产业带９＋２片区中，龙岗区占了４＋１个。今年一季度，龙岗区完成地区生产总值３２６．３亿元，同比增长８％，增速居深圳市第一。“这种雄厚的经济实体为楼市注入强大的造血功能，因产业发展带来的人口、财富、技术流源源不断，若站在一个较长线的高度来审视，当前正是龙岗楼市的‘黄金切入点’。”有市场人士直言。

 供需“齐步”冲高，楼市“重仓”龙岗


  市场发展到今天，随着关内外一体化的加强，市场的比重已经越来越多地倾向拥有土地面积多的片区，作为深圳第一大地主的龙岗区已经渐渐占据了市场的焦点位置。

  世联地产于今年第二季度发布的龙岗片区研究报告中指出，龙岗总土地面积８４４平方公里，其中可建设用地面积３３６．５平方公里。２００６－２０１０年，规划建设用地供应量４４平方公里，位列全市第一，占全市建设用地供应总量的４８．８９％。而显然，在城市建设越来越密集的今天，无论是未来发展东拓还是西进，土地资源的拉动是根本原因之一，作为深圳辖区最大的区域，龙岗显然在成为土地市场焦点的同时，也在成为地产市场的热点片区。

  而关内外楼盘素质的日益接近，关内外开发商的无差别，使得今天龙岗区的楼盘质量得到了越来越多置业者的肯定，比起关内楼盘，龙岗的楼盘给人们的印象就是“大”，占地面积广、户型大、园林绿化也大，生活舒适度很高，而价格却比关内楼盘低了不少，性价比非常高。龙岗区楼盘的客户群在主要面向本地人群之外，近年来辐射力也不断加强，根据各个楼盘的统计信息，今年关内客户在不同品质楼盘的比例集中在５－３０％之间，对比２００８年，关内客户成交比例有所上升。

  据统计，２００８－２００９年深圳供应主要集中在关外，仅龙岗区就占据了总供应量的３０％以上，其中龙岗中心城的土地供应量占整个龙岗的５９．８％，为未来龙岗区域供应的主体。自２００４年以来，龙岗区各年销售面积逐年稳步递增，２００８年已占全市销售总面积的３４％。

  世联地产统计显示，２００９年，龙岗中心城供应量将超过２００万平米，新增项目近２０个。中心城已知的土地储备近６００万平方米，且基本上都是２０万以上大盘。而到２０１０年，区域新增大型旧改项目众多，总规模近５００万平方米，产品线全面，激烈竞争的市场将赢来全市的关注。

  另一项将对龙岗区房地产格局产生根本性影响的变化来自于大批品牌开发商的进驻。２００６年以前，龙岗区房地产的经营者主要以本土企业为主，品牌开发商仅有中信、天健、招商、大综艺等；２００７年，鸿荣源开始强势进入龙岗市场；去年以来，万科、中海、深业、振业等一批品牌发展商开始活跃于龙岗市场，尤其是深业地产以多个楼盘联动，在龙岗市场上深耕细作。这些品牌的进驻，将会刷新龙岗区现有的产品模式及营销视野，改变龙岗现有的市场格局。而更重要的是，随着越来越多强势品牌的打入，品牌开发商大盘的联合造势时机日益成熟，关内外客户的联合拉动已经在逐渐启动。开发商品牌力度与客户的辐射面成正比；这些在龙岗区外曾经成功操作了多个项目的品牌开发商，已经成功地打造了自己独特的品牌辐射力，会为龙岗区带来更多品牌的忠实追随者。

 龙岗四大片区定位


  由于东西部各镇的自然条件、地理区位不同，龙岗房地产市场客观形成了各具特色的四大片区，并且每个片区的发展会因规划的侧重点不同而各有侧重。

  布吉、横岗、平湖片区：该片区以发展先进技术工业和高新技术工业，建设平湖物流基地和盐田港后方基地，大力发展商贸、物流业，适当发展房地产业和旅游业。同时加快旧城、旧村改造，完善各种公共基础设施和服务设施，加大环境治理和城市绿化、美化、净化的力度，把该片区建成为先进工业和现代化物流业为支柱的现代化区域。这一片区，布吉目前仍是全区的龙头，横岗有育马城项目有望异军突起。

  中心城、龙岗、坪地片区：作为龙岗的政治、经济、文化中心，随着新城的建设，本区将形成以科技、教育、文化等高层次的第三产业为主体、高新技术产业为导向的综合型现代化新城区。中心城的地产发展有目共睹，依赖超前规划和业已完善的市政配套，预计不久将取代布吉而成为龙岗楼市新龙头。

  坪山、坑梓片区：利用深圳大工业区和国家级出口加工区建设的机遇，逐步调整原有工业的布局，发展与“两区”产业配套的项目，同时发展本区素有优势的“三高”农业，把本区建设成为以先进工业为主导、“三高”农业和生态旅游业综合发展的区域。本片区的房地产发展，将会依托本地市场，并会为“两区”提供一定的市场。

  葵涌、大鹏、南澳片区：以自然环境的良好保护和高效利用为前提，在经过科学规划和科学论证的基础上，有计划、分步骤地进行开发建设，把本区建设成为深圳东部的黄金海岸、旅游度假胜地和高新技术产业生态走廊。高品位、高档次的海滨别墅和度假式公寓将成为这一片区房地产的发展方向。

 

 

 新龙岗将来会更美，期待~~~