深圳开发商翘首以待4个月之久的“10.4楼市调控”终极补丁出台了。
这份文件的名称是《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》。之所以说它是本轮调控的终极补丁，是因为这个文件击中了此前楼市调控中始终定义模糊的真空地带。
新文件确立的游戏规则给了所有深圳房地产市场的参与者一个明确的指引：深圳房价野蛮生长的时代结束了！
更深层次说，这个文件是深圳楼市朝着“建立房地产长效调控机制”方向的一种努力，也是合理引导社会各方对深圳房价预期的一种努力。
这是重庆之后，最为清晰的表态。只要你还热爱深圳这座城市，就认真读读这个文件吧，说它价值万金一点也不为过。
等了4个月，操作细则终于来了
破除政策模糊，有助于统一市场预期
事实上，在已经过去的4个月中，深圳房地产市场的各方参与者都已经较为明确地达成了一个共识：本轮楼市调控真的很不一样！
然而，在打破旧秩序颠覆旧游戏规则的同时，一种新的迷惘也让各方甚为苦恼。都知道有些事情不能再继续做了，但究竟该怎么做？这个问题一直悬在空中未有定案。
这种模糊和不确定性，一方面可能导致社会整体对房价未来预期的混乱，另一方面也让市场参与者无法或不愿出牌，进而导致市场僵滞。
近期重庆房价忽起波澜，大批京沪深外地购房者涌入重庆炒房就是一个例证。在方向不明预期混乱的时候，舆论稍有异动即可能引发市场剧烈波动。
房价大幅异动显然是不合时宜的。因此，重庆迅疾出手斩烈焰于未燃！
对于全国各地来说，重庆楼市最近的异动都可以说是一个教训。去年领涨全国楼市的深圳尤其如此。
在这个背景下，深圳发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》，给出终极版游戏规则，所有人立马知道该怎么做了！
政府定游戏规则，各方遵照执行。阳光公正公开，这种稳定市场预期的做法，可以称之为长效调控机制。
定价游戏规则的核心是监管
不大涨不大跌预计将会是长期状态
说到底，这个文件是政府有关部门和开发商对新房定价的一个协同操作细则。这只是一个办事原则，但这个原则却告诉了市场某种价格引导方向。
简单梳理一下，这个文件对深圳房价的预期引导方向大概是这样的：
01，同一个区域同一类产品的新商品住宅和商务公寓，销售价格同期相比必须保持零增长！此前的要求是涨幅不得超过10%。
02，此前一直游离在房价监控体系之外的商务公寓，如今也纳入调控范围了。
这个文件印证了楼兔子此前一天发文关于万科瑧湾汇开盘的猜想。将来价格偏高的高端商务公寓想要取得预售许可证将会变得不那么容易了。
原因其实很简单，很大一部分消费者已经看淡了商品住宅与商务公寓之间的差异，而高端商务公寓动辄10万+，乃至20万+的价格飙涨，直接影响了整个社会的房价预期。
03，在引导房价不大涨的同时，也用技术手段限制房价大幅下跌。无论是上涨或是下调，预售新房不得随意变更备案价，这就从源头上限制住了开发商大批量房源的价格波动。
另外，再辅助合理高低搭配发售的方式，有节奏地批准预售高价房，从而实现有技术含量地控制房价。
总之，深圳房价野蛮生长的时代从这份文件开始就算是结束了。深圳楼市也有可能从此真正进入白银时代。
新时代下，开发商和楼市投资者的操作难度都将几何量级增长，掘金深圳楼市将会是一个非常有技术含量的工作，博傻挣钱一去不复返咯。
预现售房价调控管理细则简析
01、商务公寓和商品住宅一起纳入调控体系。简单来说，未来万科瑧湾汇、恒大天璟等商务公寓类产品的预售定价都可能被严控了。
理由其实很简单。商务公寓在深圳楼市中的比重太大啦。2016年全市商务公寓的实际供应量大约是110万平米，其中深圳湾壹号、华润深圳湾悦府、招商双玺、深业上城等顶级豪宅更是价格不菲。
商务公寓作为深圳楼市一股生力军已经严重影响了市民的房价预期。2017年还有至少63个商务公寓上市销售。对他们加强价格监管已经是刻不容缓的事情。
这63个商务公寓必受影响
数据来源：深圳中原
02、商务公寓和商品住宅在预售审批的时候，定价依据是往后倒推！具体操作请看文件。总之一句话，不能在现有基础上涨价。
03、一部分开发商也别想着捂盘惜售，直接转为新房现售从而谋求暴利啦。此前，将这个“秘诀”发挥到极致的项目是后海的澳城1618。在上一轮限价调控下，转为现售的澳城1618成功实现了捂盘增值。
今天，这个漏洞被堵住了。只要你项目曾经预售备案了，即使是最终转为现售，现售价格依然必须遵循最初的预售备案价！如此一来，捂盘待涨的空间就没空间咯，老老实实按预售价销售吧。
04、不得违背购房人意愿，强制搭售或者通过提高装修价格来变相抬高房价。这条规定实则上堵住了开发商签两份合同，最终实现高房价的惯例做法。
最新的案例是华润旗下大冲华润城润府二期，该项目2016年9月底政策调控前夜开盘，受限于限价政策，该物业要求购房者在购房合同之外，再签一份精装修品质提升合同，每平米加收精装修费用5000元。一套房动辄增加数十万元，100多位购房者表示强烈不满。
最终，华润方面强硬表态不服可以退订，但坚持买房的话，就必须接受这个精装修品质提升合同。这是旧时楼市顽疾，百姓抱怨甚深，这次一并解决了。挺好。
附：网传的调控细则管理文件
深圳开发商翘首以待4个月之久的“10.4楼市调控”终极补丁出台了。
这份文件的名称是《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》。之所以说它是本轮调控的终极补丁，是因为这个文件击中了此前楼市调控中始终定义模糊的真空地带。
新文件确立的游戏规则给了所有深圳房地产市场的参与者一个明确的指引：深圳房价野蛮生长的时代结束了！
更深层次说，这个文件是深圳楼市朝着“建立房地产长效调控机制”方向的一种努力，也是合理引导社会各方对深圳房价预期的一种努力。
这是重庆之后，最为清晰的表态。只要你还热爱深圳这座城市，就认真读读这个文件吧，说它价值万金一点也不为过。
等了4个月，操作细则终于来了
破除政策模糊，有助于统一市场预期
事实上，在已经过去的4个月中，深圳房地产市场的各方参与者都已经较为明确地达成了一个共识：本轮楼市调控真的很不一样！
然而，在打破旧秩序颠覆旧游戏规则的同时，一种新的迷惘也让各方甚为苦恼。都知道有些事情不能再继续做了，但究竟该怎么做？这个问题一直悬在空中未有定案。
这种模糊和不确定性，一方面可能导致社会整体对房价未来预期的混乱，另一方面也让市场参与者无法或不愿出牌，进而导致市场僵滞。
近期重庆房价忽起波澜，大批京沪深外地购房者涌入重庆炒房就是一个例证。在方向不明预期混乱的时候，舆论稍有异动即可能引发市场剧烈波动。
房价大幅异动显然是不合时宜的。因此，重庆迅疾出手斩烈焰于未燃！
对于全国各地来说，重庆楼市最近的异动都可以说是一个教训。去年领涨全国楼市的深圳尤其如此。
在这个背景下，深圳发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》，给出终极版游戏规则，所有人立马知道该怎么做了！
政府定游戏规则，各方遵照执行。阳光公正公开，这种稳定市场预期的做法，可以称之为长效调控机制。
定价游戏规则的核心是监管
不大涨不大跌预计将会是长期状态
说到底，这个文件是政府有关部门和开发商对新房定价的一个协同操作细则。这只是一个办事原则，但这个原则却告诉了市场某种价格引导方向。
简单梳理一下，这个文件对深圳房价的预期引导方向大概是这样的：
01，同一个区域同一类产品的新商品住宅和商务公寓，销售价格同期相比必须保持零增长！此前的要求是涨幅不得超过10%。
02，此前一直游离在房价监控体系之外的商务公寓，如今也纳入调控范围了。
这个文件印证了楼兔子此前一天发文关于万科瑧湾汇开盘的猜想。将来价格偏高的高端商务公寓想要取得预售许可证将会变得不那么容易了。
原因其实很简单，很大一部分消费者已经看淡了商品住宅与商务公寓之间的差异，而高端商务公寓动辄10万+，乃至20万+的价格飙涨，直接影响了整个社会的房价预期。
03，在引导房价不大涨的同时，也用技术手段限制房价大幅下跌。无论是上涨或是下调，预售新房不得随意变更备案价，这就从源头上限制住了开发商大批量房源的价格波动。
另外，再辅助合理高低搭配发售的方式，有节奏地批准预售高价房，从而实现有技术含量地控制房价。
总之，深圳房价野蛮生长的时代从这份文件开始就算是结束了。深圳楼市也有可能从此真正进入白银时代。
新时代下，开发商和楼市投资者的操作难度都将几何量级增长，掘金深圳楼市将会是一个非常有技术含量的工作，博傻挣钱一去不复返咯。
预现售房价调控管理细则简析
01、商务公寓和商品住宅一起纳入调控体系。简单来说，未来万科瑧湾汇、恒大天璟等商务公寓类产品的预售定价都可能被严控了。
理由其实很简单。商务公寓在深圳楼市中的比重太大啦。2016年全市商务公寓的实际供应量大约是110万平米，其中深圳湾壹号、华润深圳湾悦府、招商双玺、深业上城等顶级豪宅更是价格不菲。
商务公寓作为深圳楼市一股生力军已经严重影响了市民的房价预期。2017年还有至少63个商务公寓上市销售。对他们加强价格监管已经是刻不容缓的事情。
这63个商务公寓必受影响
数据来源：深圳中原
02、商务公寓和商品住宅在预售审批的时候，定价依据是往后倒推！具体操作请看文件。总之一句话，不能在现有基础上涨价。
03、一部分开发商也别想着捂盘惜售，直接转为新房现售从而谋求暴利啦。此前，将这个“秘诀”发挥到极致的项目是后海的澳城1618。在上一轮限价调控下，转为现售的澳城1618成功实现了捂盘增值。
今天，这个漏洞被堵住了。只要你项目曾经预售备案了，即使是最终转为现售，现售价格依然必须遵循最初的预售备案价！如此一来，捂盘待涨的空间就没空间咯，老老实实按预售价销售吧。
04、不得违背购房人意愿，强制搭售或者通过提高装修价格来变相抬高房价。这条规定实则上堵住了开发商签两份合同，最终实现高房价的惯例做法。
最新的案例是华润旗下大冲华润城润府二期，该项目2016年9月底政策调控前夜开盘，受限于限价政策，该物业要求购房者在购房合同之外，再签一份精装修品质提升合同，每平米加收精装修费用5000元。一套房动辄增加数十万元，100多位购房者表示强烈不满。
最终，华润方面强硬表态不服可以退订，但坚持买房的话，就必须接受这个精装修品质提升合同。这是旧时楼市顽疾，百姓抱怨甚深，这次一并解决了。挺好。
附：网传的调控细则管理文件