主题：【原创】深圳二手房置业宝典 (实战原创)

== 电梯公寓 ==

买二手房，不要贪图便宜，买单价低的，尤其是走楼梯的。除非是这两种例外情形：1. 别墅；2. 100% 肯定要在三年内拆迁的。

要买电梯公寓，这是最起码的，因为楼梯房因为物业管理费便宜，而导致保养很差，非常陈旧，房子不贬值就不错了，难有升值的机会。

== 污染因素 ==

除了前述的噪音污染之外，最重要的就是空气污染了！这个因素对楼价的影响，可能是非常显著的！

最著名的案例相信大家都知道，就是蛇口板块、前海板块，由于几大发电厂集中在这里，空气质量存在严重问题，浮尘中某些物质（例如二恶英）是致癌的。

除了火力发电厂、垃圾发电厂等因素之外，其它最重要的污染就是工业污染了。这个方面，最著名的案例，就是深圳的可园和广州的海伦堡，这两个楼盘早年开盘时我都亲自去过。事实是，业主年年维权，政府也没办法，因为烟囱所在的工厂先拿地，而发展商是后拿地，哪有后来的赶走先来的道理？除非政府有新的重大规划，千万别相信这玩意儿“很快就迁走了”的说法。这个因素，对房价的影响是深远的，主要在于电厂和工厂不容易搬迁，尤其是投入巨资的电厂，在未来中国人越来越注重健康的大趋势下，可能会引起越来越多的人重视。此因素对房价影响较大，对租金影响较小。

另外，还有水污染的臭味问题，这个问题大家想必也非常清楚，不过这个问题的影响要小得多。幸福里的价格是4万，御河堤（即早年的城滨雅苑）的价格是2.8-3万，这两个盘都存在河流污染的臭味问题；深圳湾、后海就有海水（珠江入海口的水）发臭的问题。水污染的问题，涉及上游，只能是政府治理的事情，显然不是一朝一夕能够解决的。不过，只要不是零距离接触，对人体健康倒是没有什么损害。此问题对房价、租金影响较小。

还有光污染的因素，这个影响不是很大，就不说了，主要是大型高亮广告屏、夜总会闪烁的霓虹灯、路灯等。举个例子，宝安中心区的某些楼盘，临近宝安大道，这条路是个政绩工程，路灯搞得超亮，晚上不拉窗帘（必须是双层、加厚的）别想睡好觉。此因素对房价、租金影响甚微。 

== 地段因素 ==

这个因素的重要性，就不说了，基本上是最重要的考虑因素。这主要涉及交通、环境、配套等方面的综合影响。

举个例子，有些福田、南山上班的朋友，居然跑到横岗去买。且不说振业城和大山地的殡仪馆因素（驾车者容易看到此类路牌），而且周围配套至少要10年以上才能发展起来。这个价格，不如在关内核心板块买较旧一点的二手。

由于深圳特殊的历史因素，关内（当然关外也是如此）普遍存在农民房。还有一些工厂，及厂房式办公建筑。以天安高尔夫为例，一期的二手价格一直上不去，1.5万或以下就可以拿到。金域蓝湾的二手价格，也上不去。

关内的核心板块，是首要值得考虑的板块，他们的配套水准一流，保值、升值、租金皆非常理想。关内核心板块，主要包括：罗湖的蔡屋围板块、翠竹板块；福田的香蜜-农科板块、中心板块、景田板块、车公庙板块；南山的侨城板块、科技园板块、后海-深圳湾板块。 

== 配套因素 ==

配套是个重要因素，它足以与地段因素相提并论，当然这两者其实是同一个话题。

配套可以分为外部配套和内部配套。

外部配套包括哪些呢？有些年轻人，尤其是80后容易忽视。按重要性排序：

* 最重要 (生活必需)：交通、大型超市、停车位
** 重要 (生活品质)：教育、医疗、治安、绿化
*** 次重要 (精神需求)：自然景观、公园、购物、其它市政配套
**** 锦上添花 (社交需求)：大型 Mall、美食城（美食街）

外部配套的某些因素，在不同年龄段来看，重要性又有所不同。以教育为例，深圳四大名校，尤以实验、高级的学位房为紧俏。实验的学位房，是一流的小学+初中；高级的学位房，是一流的初中+居住品质。

内部配套则有很多特殊的个案，总体来说是关外大盘容易体现这个因素，最著名的案例是宝安的桃源居，另外像四季花城、万科城也是知名案例。在鸟不生蛋的地方，自成体系，不假外求。

特别案例：为什么福田北比福田南要值钱呢？这主要因为福田北是较纯粹的居住生活区，而福田南有大量的农民房、厂房等，当然户型上福田北以中大户型为主，也是更值钱的原因。

好贴.

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