主题：深度分析2010年房价 土

明年楼市总的趋势是横盘整理—在现有的价格水平作上下振荡
支持上涨理由：
一、政策方面
1、货币：适度宽松的信贷政策不变，据目前已知的信息，明年信贷总的投放量在7.5-8万亿元,按揭贷款政策到目前为止没有变;从今年前11个月PPI和CPI情况来看,明年加息的可能性很小,除非欧美国家加息或明年下半年CPI大幅上升；
2、税收:营业税恢复满五年免征对抑制二手房价格作用不大;另外地方政府减收政策还不明朗,即使取消税收优惠,相对房价来讲,这部分费用还是比较少的;物业税明年推出的可能性基本不存在, 即便推出物业税,对房价涨跌还是难预料的。
3、土地：目前地方政府主要靠土地出让收入支撑政府运行及城市建设，除非地方政府可以发债或找到其他资金筹集的办法；今年地价高，政府通过拆迁储备不少土地，支付拆迁费用及城市建设费用明年还需出让土地来填补资金缺口，维持高房价，从而卖个好地价是地方政府的唯一选项。
3、GDP与：三架马车中对GDP贡献最大的还是，今年很多政府项目刚启动，完成需二至三年时间；一系列刺激房地产政策只能缓步退出。
二、需求方面
1、刚需与预期：每年的刚需绝对量还很比较大的，要老百姓改变房价上涨预期需一个过程，买涨不买跌是绝大多数人的选择；
2、与投机：出口的恢复不会很快，内需提升尚需时日，民营资本需寻找渠道，在垄断行业难以进入、新经济增长点尚未找到的情况下，楼市暂时还是资金停留之处。
三、供给方面
1、存量房源减少，新房投放不足，一般房地产开发周期需2-3年时间；
6、政府不会过重打压房价，如果房价较大幅度不跌，开发商会减少甚至停止开发；
支持下跌理由
一、政策方面
1、货币：不排除在欧美国家加息、明年下半年CPI大幅上升后央行被动加息或提高贷款准备金率；
2、税收: 不排除对二手房转让采取更严格的税收政策。
3、土地：不排除加大对经适房、廉租房等土地供应，通过增加低价政策性房屋来抑制中小面积二手价格，从而使改善居住者更难换房，以达到控制房价目的。
3、地方政府：由于新《拆迁办法》的实施，拆迁难度提高及拆迁成本增加，抑制地方政策拆迁冲动，由于18亿亩耕地红线制约及内地对土地指标转让控制，地方政府可出让土地面积减少，加之政府要求控制房价上涨要求，地方政府支持房价的力度会减缓。
二、需求方面
1、刚需者与改善居住者：2009年房价涨幅过大，房价已超过大多数人的心理承受能力，刚需者求在减少，改善居住者在观望。目前购房的主力是刚需者或改善居住者，刚需者主要是社会中低收入人群，如果收入预期不能支付按揭，会延迟购置；改善居住者不是急切入市者，如果自住的房子在二手市场能有个好价格，增加面积后多付的现金能够承受才会考虑换房，所以关键还在于刚需者能否支撑住二手房价，回过头来又由刚需者的收入预期决定。
2、与投机：与投机者基本离场，或转入二、三线城市，或小城镇。
三、供给方面
1、前期以较低价格入市的购房者会抛售部分房源，增加市场供应；
2、政府迫于社会压力，会增加一些廉租房或经适房供应，部分缓解刚需者需求。
综述
作为房价，我还是比较认同吴晓波的观点，据说他每年购置一套房，当然他是高收入者，偶们平常人无法跟他比，但他自己直接参与房产，既有切身感受又有利害关系，比一些对房地产持偏激立场者可能更客观、更透彻。
中国未来10-20年城市化还将不断提高，据估算，再过30年，按每年城市化率上升0.8个百分点,城市化率将由现在的46%增至70%。城市人口增加与住宅供应的不足矛盾将会一直存在，政府的责任是保证人人有房住而不是解决人人有房产，通过多种方式解决居民居住问题，如人才房、廉租房、农民宅基地换购房、安居房、经适房、商品房等；政府会通过货币、税收、就业、房租价格、就学等政策引导居民住房需求。
城市土地的稀缺性及新《拆迁办法》的实施，拆迁难度会更大，今后城市土地价格将会维持在高位，提高工资、增加货币投放来消化房价过高的泡沫而不会是大幅降低房价来增加币值（不然，强势集团难同意），通过购买农地或宅基地，城市周边的农民成为中产者；政府通过加大基础设施建设及改善交通善，卫星城镇的发展，将使一些刚需者通过距离换房价，使人口向小城镇分散，由于沿海发达地区地价上升，引起产业的更新换代，一些加工业、劳动密集型产业向内地转移，外来人口也随之回流，伴随这一过程，房价将会自动分类作好调整。