主题：元芳怎么看！听说深圳房价下跌了？

 元芳怎么看！听说中国楼市风向标转变了，全国最先房价上涨的城市已经进入下降调整期。听说调控立竿见影，深圳10月楼市降温、房价下跌、商品住宅成交下降，同时10月二手市场降温、房价下跌与成交下降。一方面是深圳房价首次触顶回落，迎来自2014年12月房价首现上涨拐点经过22个月之后，2016年10月份进入房价下降拐点，房价步入短周期的高位震荡盘整期。另一方面是深圳成交已经连续二个月以上下降，这是自2014年12月首次成交上行经过21个月之后，2016年9月份进入下行调整期，成交进入短周期的降温波动调整期。毫无疑问，从市场表面的数据来判断，当前深圳楼市降温预期基本已成定局，楼市短周期的调整期与降温期来临。最为麻烦的是深圳库存去化周期由3月份开始持续6月上升，到9月份的10.6个月，最后到10月份的9.2个月，恢复到合理区间。

究竟深圳房价跌没跌，成交降没降，是否真的迎来房价下跌拐点？事实上，10月房价没有实质性下降，是典型的数据“假摔”现象，真正的拐点还没到。目前深圳房价出现的下跌与涨幅回落，根本不足以作为房价最真实的变化与楼市的发展趋势判断，主要原因有五个方面。其一是区域结构性。市中心商品住宅成交下降，郊区商品住宅成交上升，总体的商品住宅成交下降，拉平全市平均售价。其二是产品结构性。高端项目与高价房产品成交大幅度下降，中低端项目与相对低价房大量成交，拉低全市平均价格。其三是供应下降。受到政策的影响，房企不得不改变新产品上市销售与产品营销推广的计划及产品价格调整，商品住房供应下降导致价格增幅下跌。其四是调控政策因素。限购、限贷、限售、限价、限签、整治房企、打击进入房地产渠道资金的政策，导致部分高价楼盘无法按时上市销售与通过网签，导致房价数据下跌。其五是房价、成交网签数据的滞后性，影响到房价、成交的真实统计。

深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。但深圳的土地面积只有不足2000平方公里，北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。深圳的人口密度已达约5400人/平方公里，是四个一线城市中密度最高的。而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底，深圳住房自有率只有约30%。深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示，深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

2014年，深圳实际完成土地供应1368.9公顷，其中居住用地仅为184.3公顷，占比13.5%，其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。2015年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。其中，公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。公开出让居住用地的规模缩减，进一步推高了地价。而高昂的地价成本最终会转移给购房者，由此带来房价飙涨。2014年深圳仅出让的一宗居住用地，最终楼面价高达2.5万元/平方米，溢价率高达85%。该地块位于龙华新区，于10月出让成功后，便带动该区域房价迅速上涨，随后推出的新盘价格突破3万，2015年5月甚至突破了4万。

其中，通过新供应用地、城市更新项目等方式新增安排建设商品住房35万套、3150万平方米；通过新供应用地、城市更新配建、棚户区改造以及产业配套住房建设等多种渠道新增安排筹建保障性住房和人才住房40万套（其中人才住房30万套）。值得关注的是，“十三五”期间新增保障性住房筹建规模超过“十一五”、“十二五”两个规划期总和，同时重点安排人才住房建设，加快推进并落实人才强市政策，促进人才安居。而在住房用地供应方面，规划期内安排供应住房建设用地8平方公里，其中，商品住房用地5.66平方公里，保障性住房和人才住房用地2.34平方公里。用地优先安排在轨道交通沿线区域，注重建立配套完善、出行便利、职住均衡的城市居住空间。

此外，就加强供给侧改革方面，《规划》通过拓展东部、北部以及轨道交通沿线城市发展空间，重点落实住房用地规划选址，提前安排保障性住房和人才住房用地供应；结合深圳产业布局，优化住房空间规划，综合产业、交通、公共配套、供地潜力等因素，组织开展相关专题研究，通过规划安排，促进原特区内外产城融合和职住平衡；完善城市更新工作机制，通过进一步优化审批流程，提高城市更新项目配建保障性住房和人才住房比例，加大城市更新配建保障性住房尤其是人才住房的政策支持力度，持续增加人才保障房和普通商品住房的供应量。

如何留住人才？如何减轻住房压力？如何提供建房用地？对于新增居住用地有限的深圳，旧改毫无疑问是解决土地资源紧缺性的重要途径之一。根据“十三五”规划，城市更新释放的土地占据商品房用地的76%，是深圳市未来住房供应的主力军。此外，“深八条”也明确指出应该加大住房用地供应力度，有效增加住房供给。据美联物业全国研究中心统计数据显示，2016年深圳规土委已经发布五批城市更新单元计划，总计72个城市更新单元计划，其中包括2个城市更新单元移除计划。分区域来看，原关外地区是城市更新的重点，龙华、宝安及龙岗三区全年城市更新单元的个数全部上双。

老城区罗湖房价一直不及南山、福田两区，区域内多小户型、年代久远的住宅，可是罗湖区今年城市更新单元计划为零，可见旧改的区域分布不均衡，而且城市更新速度亟需加快。从各项目的更新方向来看，全年包含居住功能的城市更新项目为33个，占比46%，同时，拟拆除重建用地面积前九的项目全部包含居住功能。值得注意的是，平湖片区城市更新单元的拆除重建用地面积高达213909平方米，且拟更新方向全部为居住功能。深圳的住房供给一直跟不上需求的步伐，随着土地资源的减少和外来人口流入的增多，城市更新项目在一定程度上将缓解住房需求。