一、现状与问题：1、旧改是一项综合性、系统性工程，涉及领域多，法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临着一系列困难与问题；因此，在当前城市化快速推进的形势下，如何有序推进旧城改造、如何改进旧城改造方式方法、如何在旧城改造过程中形成政府、投资商与市民良性互动机制，切实保护多方利益等等，都有必要进行深入思考、深入研究。本人认为，目前无论有关旧改的开发实践、理论界与法律界都没有对旧改难题进行破解，深度理论探讨也是寥寥无几。2、旧改缺乏政策法律支持，严重滞后于艰难运做的实践。无论国家与地方，一直是雷声大，雨点小，相关法规讨论多年，始终没有出台，以前的相关法规也是相互矛盾，且没有实施操作性，国家近期出台的国有土地更新改造法律法规中关于补偿部分也是在步现行实践的后尘，并无可借鉴的创新与办法。而深圳市城市更新实施细则也是一再推延，现又列入深圳十二五规划。3、旧改需要社会舆论理解，近年来，媒体舆论有关旧改报道，几乎千篇一律一边倒都是强拆案例，钉子户报道以及如何保护村民市民利益，而对于开发商项目运作难度、开发风险鲜有提及分析报道。显然社会对此问题问题也缺乏系统全面认识。2、旧改项目风险大操作难旧改项目比一般房地产项目成本大收益小，除正常的成本外，旧改还增加了拆迁成本、补偿成本、安置成本，且有不可预计的拆迁拖延的各种成本，面对政策多变的楼市，开发商着实承受着很大压力；影响项目运做的因素环节非常多。房地产项目本身报建施工就是千头万绪，到了旧改更是环节繁复，更重要的除了集体物业外，还有分散的千家万户小业主的协议谈判签署与拆迁工作变幻莫测，这里边变化，加之外界政策的反复，使变量不断叠加放大，严重影响到项目计划的实施；开发商缺乏社会各方面支持与理解。传统来看，房地产是收益高的资金密集型行业，社会自觉不自觉都在错误以为，旧改房地产项目依然是的获利丰厚的项目，市场在不断同情被改造民众，社会只看到保护百姓利益制止强拆一面，具体操作法律法规一直没有出台，作为旧改严重缺乏相关政策配套与鼓励，极大限制与削弱了投资商参与城市更新积极性，全国来看参与城市更新的大开发商少之又少；未来房地产政策、市场价格的不确定性很大，作为政策市的房地产市场，未来的价格走向对确定项目投资收益与是否投资至关重要，作为投资决策，应本着相对稳健的价格估计预算项目投资利润，但若干年后项目建成后价格始终是一个不可估量的数据，市场不可能一直单边上扬，土地政策、税务改革、金融调控势必结束房地产的黄金时代，接下来，房地产风险将可能较之以往逐步提高。作为旧改项目在起初运作阶段，容积率不能确定，只有在与改造方签署协议后，完成专项规划后方能确定容积率，这就给项目投资分析与合作谈判造成一定影响。这种悖论是目前政策流程下难以避免的，这一方面增大了项目的不确定性，一方面加大了项目谈判运作的难度。二、思路与对策1.政策：既然是政策性很强的项目，就要有明确的可操作政策，由于旧改对于解决城市土地供应，解决百姓住房，解决社会治安等方面好处以及改造的复杂艰巨与高风险性，开发上应积极争取政策上优惠支持，理论上分析，随着整个社会对久改认识的提高与工作的细化，完全有可能在税收，保障性住房比例、容积率等方面取得政策优惠支持。2.法律：法律在解决旧改难题上应发挥强大的支持力度，但在司法制度建设与司法执行中，严重滞后于现实中的项目运作，几乎没有发挥任何作用，作为社会有公信力的政策法规陈旧难以发挥作用，新的实施细则却一再拖延出台，对于推动旧改拆迁发挥“准绳”或起指导作用的诸如补偿标准问题没有面世，让市场参与者莫不一再失望，严重影响旧改的工作效率。对此，在争取政策支持前提下，一方面应坦然面对，边推进项目，边等待政策的出台，一方面仍需创造性开展工作。3.参与者：旧改市场参与者主要为政府、开发商、被拆迁业主三者是合作关系也是博弈的关系，要实现共赢必须回到市场化轨道，政府在城市规划、法定图则制订、土地价格、项目容积率与财税政策等方面适当考虑开发商利益与投资回报问题，被拆迁业主要求合理的应得的理性的补偿回报，不能盲目要价，不能实现的期望利益是无效用的，既要短期的回报补偿，也要考虑到将来改造完的利益。开发商在项目运作各个时期不停在测算投资量本利指标，其实政府与被更新单位也应算算帐，谈判到底实际是在争取可获取的利润，妥协可以出让的利益，只有自行测算不同容积率不同销售价格下的项目投资收益，才可以使谈到真正落到实处，做到合作共赢。4.社会舆论：社会舆论、各种媒体对强行拆迁极其关注，但缺乏对整个旧改深度报道，没能全面反映旧改中方方面面的问题，需要站在公正立场全面深入报道旧改问题，为旧改政策法规出台造舆论，为民众理解旧改艰难做宣传。作为社会大众，也应全面理解新闻报道的内容。5.理论支持：实践中碰到问题，总要借助超前理论指导支持，全社会需要多加探讨此类问题，用以借鉴指导实践，同时要创造性开展工作，逐一解决项目运行中的各种大小问题。由于本文没有参考有关文献与法规，有些信息可能不具体详实。
一、现状与问题：
1、旧改是一项综合性、系统性工程，涉及领域多，法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临着一系列困难与问题；因此，在当前城市化快速推进的形势下，如何有序推进旧城改造、如何改进旧城改造方式方法、如何在旧城改造过程中形成政府、投资商与市民良性互动机制，切实保护多方利益等等，都有必要进行深入思考、深入研究。本人认为，目前无论有关旧改的开发实践、理论界与法律界都没有对旧改难题进行破解，深度理论探讨也是寥寥无几。
2、旧改缺乏政策法律支持，严重滞后于艰难运做的实践。无论国家与地方，一直是雷声大，雨点小，相关法规讨论多年，始终没有出台，以前的相关法规也是相互矛盾，且没有实施操作性，国家近期出台的国有土地更新改造法律法规中关于补偿部分也是在步现行实践的后尘，并无可借鉴的创新与办法。而深圳市城市更新实施细则也是一再推延，现又列入深圳十二五规划。
3、旧改需要社会舆论理解，近年来，媒体舆论有关旧改报道，几乎千篇一律一边倒都是强拆案例，钉子户报道以及如何保护村民市民利益，而对于开发商项目运作难度、开发风险鲜有提及分析报道。显然社会对此问题问题也缺乏系统全面认识。
2、旧改项目风险大操作难
旧改项目比一般房地产项目成本大收益小，除正常的成本外，旧改还增加了拆迁成本、补偿成本、安置成本，且有不可预计的拆迁拖延的各种成本，面对政策多变的楼市，开发商着实承受着很大压力；
影响项目运做的因素环节非常多。房地产项目本身报建施工就是千头万绪，到了旧改更是环节繁复，更重要的除了集体物业外，还有分散的千家万户小业主的协议谈判签署与拆迁工作变幻莫测，这里边变化，加之外界政策的反复，使变量不断叠加放大，严重影响到项目计划的实施；
开发商缺乏社会各方面支持与理解。传统来看，房地产是收益高的资金密集型行业，社会自觉不自觉都在错误以为，旧改房地产项目依然是的获利丰厚的项目，市场在不断同情被改造民众，社会只看到保护百姓利益制止强拆一面，具体操作法律法规一直没有出台，作为旧改严重缺乏相关政策配套与鼓励，极大限制与削弱了投资商参与城市更新积极性，全国来看参与城市更新的大开发商少之又少；
未来房地产政策、市场价格的不确定性很大，作为政策市的房地产市场，未来的价格走向对确定项目投资收益与是否投资至关重要，作为投资决策，应本着相对稳健的价格估计预算项目投资利润，但若干年后项目建成后价格始终是一个不可估量的数据，市场不可能一直单边上扬，土地政策、税务改革、金融调控势必结束房地产的黄金时代，接下来，房地产风险将可能较之以往逐步提高。
作为旧改项目在起初运作阶段，容积率不能确定，只有在与改造方签署协议后，完成专项规划后方能确定容积率，这就给项目投资分析与合作谈判造成一定影响。这种悖论是目前政策流程下难以避免的，这一方面增大了项目的不确定性，一方面加大了项目谈判运作的难度。
二、思路与对策
1.政策：既然是政策性很强的项目，就要有明确的可操作政策，由于旧改对于解决城市土地供应，解决百姓住房，解决社会治安等方面好处以及改造的复杂艰巨与高风险性，开发上应积极争取政策上优惠支持，理论上分析，随着整个社会对久改认识的提高与工作的细化，完全有可能在税收，保障性住房比例、容积率等方面取得政策优惠支持。
2.法律：法律在解决旧改难题上应发挥强大的支持力度，但在司法制度建设与司法执行中，严重滞后于现实中的项目运作，几乎没有发挥任何作用，作为社会有公信力的政策法规陈旧难以发挥作用，新的实施细则却一再拖延出台，对于推动旧改拆迁发挥“准绳”或起指导作用的诸如补偿标准问题没有面世，让市场参与者莫不一再失望，严重影响旧改的工作效率。对此，在争取政策支持前提下，一方面应坦然面对，边推进项目，边等待政策的出台，一方面仍需创造性开展工作。
3.参与者：旧改市场参与者主要为政府、开发商、被拆迁业主三者是合作关系也是博弈的关系，要实现共赢必须回到市场化轨道，政府在城市规划、法定图则制订、土地价格、项目容积率与财税政策等方面适当考虑开发商利益与投资回报问题，被拆迁业主要求合理的应得的理性的补偿回报，不能盲目要价，不能实现的期望利益是无效用的，既要短期的回报补偿，也要考虑到将来改造完的利益。开发商在项目运作各个时期不停在测算投资量本利指标，其实政府与被更新单位也应算算帐，谈判到底实际是在争取可获取的利润，妥协可以出让的利益，只有自行测算不同容积率不同销售价格下的项目投资收益，才可以使谈到真正落到实处，做到合作共赢。
4.社会舆论：社会舆论、各种媒体对强行拆迁极其关注，但缺乏对整个旧改深度报道，没能全面反映旧改中方方面面的问题，需要站在公正立场全面深入报道旧改问题，为旧改政策法规出台造舆论，为民众理解旧改艰难做宣传。作为社会大众，也应全面理解新闻报道的内容。
5.理论支持：实践中碰到问题，总要借助超前理论指导支持，全社会需要多加探讨此类问题，用以借鉴指导实践，同时要创造性开展工作，逐一解决项目运行中的各种大小问题。
由于本文没有参考有关文献与法规，有些信息可能不具体详实。