主题：“史上最严”深圳房地产专项整治重磅落地，深圳房地产研究中心主任详细解读！

单身人士限购1套房、无房但有贷款记录首付5成、二套房首付提至七成……4号晚上8时，深圳出台八大措施调控房地产市场，这是国庆长假前一天号称“史上最严”深圳房地产专项整治行动大幕拉开后的最重要举措。
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图自：买房之前5日上午，深圳市房地产研究中心主任王锋博士接受记者专访，并为市民解读“深八条”。以下为解读内容。
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总体而言这次新的“深八条”政策我看了以后，应该说内容很丰富，非常系统、全面，是深圳市“3.25”新政的进一步深化和完善。“3.25”新政的实施，对深圳房地产市场的稳定发展起到了积极的作用，市场销售逐步回落，价格回稳，市场秩序得到了规范。 这次“深八条”政策的出台，进一步对房地产市场存在的问题给予了规范，对市场投机炒作行为将发挥积极有效的抑制作用。
我把它总结一下，大概是六个方面，概括讲是两个调整、两个限制、两个加强。
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两个调整1首先是对于土地出让方式的调整这次政府出台的文件，首先是对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时，从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积，这对于抑制高地价是比较有效的政策。开发商在竞地过程中因为没有限制，不断的失去理性，拍出高地价。这次当竞价超过一定比例的时候，竞配人才住房和保障性住房的面积，实际上对其带来多重压力：一方面是成本加大了，另一方面是商品房的利润降低了，这迫使房地产开发商需要很精细、很冷静、很理性的进行竞地，从而抑制地价过高、过快上涨。同时，通过这种竞配，也对深圳的人才住房和保障性住房给予一定的促进，深圳市在“十三五”期间要建设40万套人才和保障房，通过这种方式竞配了人才和保障房，也可以对深圳40万套人才保障房的建设目标给予支持。另一个方面，是提高了竞地保障金的比例，以前竞地保障金是出让底价的20%，这次提高到50%，如果发展商有违规资金来源的话，不但要取消竞地资格，还要没收竞地保障金，这样开发商势必要冷静、理性的进行竞地，不能出现违法违规的行为。
2恢复了 “90/70”政策 “90/70”政策对深圳来说是非常有效的政策，是符合深圳实际的政策。深圳这个地方的房价比较高，一套住房的总价值要400万到500万，这样的话，很多普通居民家庭的压力是非常大的。世界上的大城市普遍都是这样的，因为大城市的房价比较高，所以普遍会出现户型结构比较适中、比较小，一般的豪宅不会在大城市市区出现，在这种情况下，中小户型住房在国际化大都市是一种普遍的趋势，香港商品房的平均户型如果折算成建筑面积差不多也就是40、50平米。深圳这次户型调整的政策比较符合三口之家人均住房水平。现在市场上销售的住房，78%都是90平米以内，90平米以内的户型比较受欢迎。所以政府出台这样的政策，有利于引导中低价位、中小套型住房的建设，满足普通居民的住房消费。两个限制1限购在“3.25”新政中，深圳提出了深化限购政策，非户籍居民购房资格从1年到3年，这是针对深圳外来人口比较多、外来投机炒作比较严重提出的适合本市实际的政策。 “3.25”新政实施以来，市场上仍然有一些外来的投机炒作者，通过购买房票或一系列违规行为获得购房资格。这次深圳把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保，跟北京、上海现在的政策是一样的。对于深圳这样一个比北京、上海供求关系还要紧张、市场投机行为还要严重的城市，我想政府出台这样的政策是非常合适的。
对于户籍居民家庭炒房也给予了一定的规范。这次政策中，对于户籍单身人士（含离异）限购一套住房，其他城市很少出台这样的政策。为什么出台这样的政策？今年一些城市离婚率较高，限购政策对非户籍实施严格限购以后，户籍成为购房主体，户籍家庭限购2套住房，这样势必有些人要通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市。这次对于这个漏洞给予了规范，它也是对于“3.25”新政关于限购政策的补充和完善。
2差别化信贷政策
“深八条”这次提出的差别化信贷政策可能是全国其他城市所没有的，也非常符合深圳的实际。深圳这个城市市场化程度比较高，又是全国金融市场的中心，各类资金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市场比较活跃，首付贷、众筹买房等一系列违规的东西也出现了，也确实对各种投机者炒楼提供了方便。在目前的货币政策环境下，为了抑制炒房者炒楼，应该说有关部门在“深八条”制定中做了很深入的研究。估计这种研究是基于几个要求：第一个方面是要保护刚需，在深圳这么紧缺的情况下，住房是一种很重要的社会资源，不能让投机者把住房资源给垄断了，否则刚需家庭是得不到住房的，所以第一着眼点要满足刚需、保证刚需。第二方面要按照国家的有关政策支持合理的改善性住房需求。第三点是坚决抑制各种类型的投资和投机需求。在这方面，政府这次做的很精细、很精准。比如说什么叫做刚性需求，这次提得很明确，就是无房也没有贷款记录，确实是第一次购买房产的家庭，继续执行国家首付3成的规定；什么叫合理的改善性需求，这次也界定的比较清楚，就是名下无房，但是有过贷款记录，说明你买过房，再卖了想买个大的，这个属于改善性，卖了以后你有一定的自有资金，因此要区别于刚性需求首付政策，这次深圳明确规定不低于5成。第三类是有一套住房，如果再买一套，都带一定的投资意图，这种情况明确首付7成。