主题：二手房买卖存瑕疵 一手房拖欠的物业费谁来付?
- 发表于2009-11-27
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有投资客将房屋空关或出租，长时间拖欠小区物业费，转手交易过户后撒手走人，将物业费的“包袱”扔给下家，令物业追也不是，讨也不是。近日，由上海市物业管理行业协会举行的一场“文明居住大讨论”上，部分物业公司的代表提出，二手房买卖合同条款中存有瑕疵，物业费的清缴并未纳入房产过户的先决条件，由此极容易引发小区物业费管理上的一桩桩“无头案”。
一进一出物业损失
“现在有些投资买房空关或者出租，真正大房东很难找，房子可能一两年不付物业管理费。突然有一天来了，说是要办什么手续，我们以为物业管理费可以收了，结果名字已经换了，已经到交易所交易了。”上述发言来自于中远物业的杜恩毅。他所管理的中远两湾城户数众多，小区内的住户有1万1千多户，其中不乏一些投资客的出租房屋。
杜恩毅指出，物业费的清缴问题一直是小区管理的难点。近年来，物业管理的成本在不断上升，小区物业费的拖欠现象却有增无减，使物业公司背上了沉重的经济包袱。“一些二手房在交易过户以后，前几个月甚至一年以上的物业管理费没有结清，新的户主说不是我的事情，你找前面的人家，可人走了哪里找得到，一进一出就是物业公司的损失。 ”
尾款也有空子可钻
记者在调查中发现，市场上所普遍采用的二手房买卖合同中，对于物业管理费、水、电、燃气、通信费等相关费用的支付约定，仅限于明确费用在房屋交易过程中的归属，并未涉及是否作为过户的前提依据，如在房屋权利转移、占有前未支付、未结算的费用均由甲方(卖方)承担；权利转移、占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方(买方)承担。
“这些费用的支付问题，一般都采用留尾款的形式加以解决。”中原地产闸北分行的一名房产中介业务员告诉记者，市场中的操作惯例往往是先签好房屋买卖合同，并在合同的附件中协商约定留有一定的尾款，须在上家清缴完物业管理费等相关费用后下家再行支付。 “尾款”的比例大约在交易房款总金额的1%-2%，即房屋交易总价为100万元的话，“尾款”就在2万元左右。“尾款”的设定，为的就是防止卖方把“包袱”丢给买家。
但该中介人士也坦言，物业费是否及时清缴的确不是一套房屋是否具备交易过户资格的先决条件，如遇上一些不能随叫随到的外地买家，或是一些欠缺房屋交易经验的年轻买家，的确会有卖方、尤其是一些投资客钻时间差上的“空子”，交易过户好之后即人间蒸发，转身留下一个烂摊子。
“预登记”强制清缴
部分物业公司代表提出，根据国家的有关规定，业主变更，必须到物业公司去登记，但这一登记的时间点是否可以往前提一提；考虑到房屋交易中的不确定性，是不是可以在过户前作“预登记”，即在“预登记”期间就规定，物业管理费、水、电、燃气、通信费等相关费用须由卖方强制性清缴。
“像房地产交易所是不是能有这样一个程序，房屋过户之前到物业公司转一转，看看物业费是否已经悉数缴清？ ”中海物业的冯玮建议，有关方面是否可以把物业费的清缴纳入到房屋交易过户的审核程序中，由物业开具完缴证明之后，才可真正具备过户的条件。