主题：革新土地财政才是房地产长效机制

在我国融入全球化，以比较优势参与国际分工、接受产业转移的历史背景下，土地财政高效贴现未来70年城市化、工业化“红利”的特征，巧妙地解决了短期内城市对基础设施和公共服务设施“一次性投入、长期内收回”的巨大融资需求，我国经济由此开启高速增长阀门。土地财政以其基础设施融资及随后衍生出的低地价招商和补贴等形式，让低成本比较优势尽显，铸就了制造业大国的地位，税收高增长，国家调控能力大增。

伴随着制造业繁荣与快速工业化和城市化，渐渐地，人口红利衰减，资源环保形势倒逼，城市化已转入中低速增长，房地产进入存量时代，加上产业升级、共享发展理念深入，全球经济再平衡等，土地财政的中央地方财政分权不能不适时而变。十八届三中全会提出建立现代财政制度，建立事权和支出责任相适应的制度，发挥中央、地方两个积极性。这是基于当代公民社会、公共财政诉求的财政分权改革。

只是，土地财政以其衍生特性（低地价招商、补贴、作价入股等）、自主性（不纳入预算）、高效率等固有的特性，带给地方利益之多元，对GDP竞标赛的政绩考核之迎合，是此前财政分权所不能比拟的。加上转型期税收增速下降，而高速发展后暴露出很多问题，中央调控对财政资金需求增加，无法以财政补偿、转移支付代替土地财政，地方土地财政依赖与日俱增。

因此，转型时期的土地财政未适时革新，是当前楼市乱象的根源。首先，基于短期固定资产投资、税收高增长的考虑，低地价招商和城市“摊大饼”扩张变本加厉，新区和园区泛滥并演化为空城、鬼城，产生了很多没有税收基础、实体入驻的房地产项目。现有城市建成区可把全国87%的人装进去、全国新城新区规划人口达34亿，无谓的城市扩张是地方政府债务率不到10年翻一番的原因。而楼市供应过剩，引发去库存及房价暴跌压力使债务风险的预期空前上升。