房价尤其是一线城市房价的加速上涨有违“去库存”初衷，21座城市政府因此陆续发布楼市调控政策，这会令此前房价的过快上涨得到抑制，专家预计2017年下半年房价将现最低谷，然后迎来下一番上涨周期
2016年“十一”前，房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中最值得期盼的“楼市黄金周”。然而，“银十”的梦想在21座城市政府陆续发布的楼市调控政策中均告破灭。
自9月30日北京出台楼市调控政策后，上海、广州、深圳3个一线城市，位于珠三角、长三角、京津冀地区部分城市以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快的17个二三线城市，在9天内相继出台针对房地产市场的限购限贷政策。
2015年年末，政府将减少存量房定为2016年全国性的目标，推动了新一轮的购房热潮。但部分城市房价涨幅过快，又迫使政府出手“速冻降温”。根据多份统计数据显示，政策出台后，21座城市的成交量均出现较大幅度下滑，新一轮购房热潮暂时冷却。
从2003年至今的13年间，类似上述针对房地产市场的调控轮回已上演过四五次，但全国房价的平均值在这13年内仍然上涨了超过13倍。“速冻降温”策略在中国的房地产市场是否已经失效？此轮地方政府调控对于房地产市场的影响有多大，将持续多长时间？仍在消化2013年热潮中积攒存量的地产开发商，将采取怎样的措施来应对此轮政策调控？本文将就上述问题展开采访和调查。
去库存措施反而刺激了房价
在今年房价涨幅榜上稳居榜首的深圳，9月底推出了4个新盘。其中两个带学位的楼盘均价超过8万元/平方米。
在开盘现场，不少置业者表示，8万元/平方米超出预期而放弃，但有更多的人告诉《投资者报》记者，相信转手出售时单价能达到10万元/平方米。更多的人预期房价会继续攀升，因此，8万元/平方米的新盘当日销售完成八成。
深圳人购房的热情蔓延至周边城市。临近深圳的东莞和惠州同期开盘的新盘，当天均售罄。
根据深圳市房地产信息网数据中心数据显示，2016年1月，深圳新房均价为46515元/平方米，到2016年9月，新房均价已升至61600元/平方米，房价上升32.4%。
这已经是今年深圳3月份发布“3·25新政”调控以后的增长幅度。从2010年至2016年，深圳一手房价格2010~2013年基本维持在2万元左右，从2015年开始突破3万元／平方米，2016年上半年楼市均价跃升至5万以上；二手房均价历年来高于一手房均价，但上升趋势与一手房上升趋势基本一致。
但深圳的上涨速度在全国并非个案。
在中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》中，有34个城市8月份房价与去年同比涨幅超过15%红线，其中，涨幅超过30%的达11个。除了“北上广深”一线城市，厦门、苏州、东莞、珠海、中山、南京等二三线城市的价格也出现了大幅度上升。
多名房地产业内人士在接受《投资者报》记者采访时表示，此轮房价上涨受2015年第四季度房地产市场“去库存”总纲的推动和影响较大。
2015年12月，中央经济工作会议公报，极为罕见地将化解房地产库存定为2016年经济发展的五大任务之一，并明确提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”
随后，房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施。
“这些举措，尤其是去年5次降息，使得购房者预期受到影响，一线城市和部分二线城市吸纳了足够多的资金和投资客进入市场，出现了房价的非理性上涨。但库存最严重的三四线城市，去库存效果并不明显。”深圳房地产经济行业协会研究发展部总监徐枫在接受《投资者报》记者采访时表示。
根据国家统计局发布的数据计算，从2016年3月起，商品房库存有所下降。3月库存环比下降0.56%，4至8月分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。从全国看，库存结构去化不均衡，之前库存较少的一二线城市反而成为去库存的主力军，库存较多的三四线城市去化依然缓慢。
但去库存任务并未就此减轻。根据国家统计局数据显示，今年1~8月份，我国住宅竣工面积37239万平方米，增长18.2%。仅仅新增住宅量就远大于商品房待售面积的累计减少量。如果再考虑到1-8月，住宅新开工面积73563万平方米，去库存的任务更加艰巨。
“当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析称。
张宏伟表示，“对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四线城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变。”
境外媒体评论称，2016年中国火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。今年1月的新增信贷超过2.5万亿，创下历史新高。但从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度是不可持续的。
深圳中原地产研究中心经理王飞在接受记者采访时表示，“当前的一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将相当可怕。把高度杠杆化的市场当成避风港，一味博取击鼓传花式的资本收益，与股灾前的资本市场有所相似。”
暂时降温的市场
10月7日，在深圳出台被外界戏称为“全球最严厉房地产调控政策”后，某投资客在深圳炒房微信群里表示，他提高了最新挂牌出去销售的房子的总价，“我不相信房价会跌。”
记者从多家地产中介获得信息，调控政策出台后，部分核心区域的业主都不愿意调低预期，仍小幅抬高挂牌价。
在网易房产发起的一项主题为《深圳最严楼市调控出台，你觉得房价会跌么》的投票中，4745名参与者中，2081名表示继续看涨，占比43.9%。另外1237票认为，市场会进入盘整期，占比约26.1%，此外分别有13.6%、16.5%的网友认为，楼市将下跌10%~30%或30%以上。
“降价的很多都是急着用钱的投资客，每套按总价不同，降价20万~70万不等。有些手头房多的投资客会比较着急，我们这儿有一名投资客一下挂出4套房，平均每套在之前的基础上调低了差不多50万。”一家中介向记者介绍。
根据深圳中原地产研究中心统计数据显示，在从去年到今年8月的这轮房价上涨潮中，深圳投资客占买房人群比例达到近30%，接近2009年历史高位。
王飞表示，去年五次降息，加之股票和汇率市场难以期待，资金为寻找新的投资机会进入一线楼市，由此推动房价超预期上涨，“由于一线楼市的历史涨幅和收益远超其他普通类资产及陷入困境的实体行业，因而房地产在‘资产荒’的时代自然而然地成了大众心目中的优质资产。”
但他同时表示，如果一旦市场下行，受到直接倾轧的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。
张宏伟预测称，“加杠杆”入市的“散户”将是此轮房产调控当中最先退场的人群，当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。
一线城市投资性买房的需求将得到抑制，这一趋势从房产调控出台后的相关数据中已开始显现。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬（1~10日），北京市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套，与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。
世联行统计的数据显示，“十一”黄金周期间，市场成交量大幅下滑的城市包括杭州、南京和深圳；出现降温的包括上海、郑州、厦门、惠州、苏州和无锡；市场成交与往年相比正常的有广州、成都、长春和石家庄；而重庆和西安两个城市成交向好，常州、武汉、贵阳、长沙、南昌则持续火爆。新政出台前，北京、东莞、珠海和合肥已出现严重的动荡。
世联行的报告分析称，这是新政的即时效应，其延后效应还有待观察。
中城联盟副主席、世联行集团董事长陈劲松分析称，如果新政进一步加紧资金监管和外地购房者购楼的限制，那么就会对成交量产生非常大的影响。我们将看到中国房地产火爆的情况会得到遏制。
“比如像深圳这种首付比例提到这么高的城市，成交量会有严重的萎缩，萎缩的程度可能超出想象。重点的限购限贷城市如果政策执行到位，那么我们认为交易量萎缩30%~50%是正常的，二手交易价格下跌15%~20%是正常的。”陈劲松表示。
房价尤其是一线城市房价的加速上涨有违“去库存”初衷，21座城市政府因此陆续发布楼市调控政策，这会令此前房价的过快上涨得到抑制，专家预计2017年下半年房价将现最低谷，然后迎来下一番上涨周期
2016年“十一”前，房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中最值得期盼的“楼市黄金周”。然而，“银十”的梦想在21座城市政府陆续发布的楼市调控政策中均告破灭。
自9月30日北京出台楼市调控政策后，上海、广州、深圳3个一线城市，位于珠三角、长三角、京津冀地区部分城市以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快的17个二三线城市，在9天内相继出台针对房地产市场的限购限贷政策。
2015年年末，政府将减少存量房定为2016年全国性的目标，推动了新一轮的购房热潮。但部分城市房价涨幅过快，又迫使政府出手“速冻降温”。根据多份统计数据显示，政策出台后，21座城市的成交量均出现较大幅度下滑，新一轮购房热潮暂时冷却。
从2003年至今的13年间，类似上述针对房地产市场的调控轮回已上演过四五次，但全国房价的平均值在这13年内仍然上涨了超过13倍。“速冻降温”策略在中国的房地产市场是否已经失效？此轮地方政府调控对于房地产市场的影响有多大，将持续多长时间？仍在消化2013年热潮中积攒存量的地产开发商，将采取怎样的措施来应对此轮政策调控？本文将就上述问题展开采访和调查。
去库存措施反而刺激了房价
在今年房价涨幅榜上稳居榜首的深圳，9月底推出了4个新盘。其中两个带学位的楼盘均价超过8万元/平方米。
在开盘现场，不少置业者表示，8万元/平方米超出预期而放弃，但有更多的人告诉《投资者报》记者，相信转手出售时单价能达到10万元/平方米。更多的人预期房价会继续攀升，因此，8万元/平方米的新盘当日销售完成八成。
深圳人购房的热情蔓延至周边城市。临近深圳的东莞和惠州同期开盘的新盘，当天均售罄。
根据深圳市房地产信息网数据中心数据显示，2016年1月，深圳新房均价为46515元/平方米，到2016年9月，新房均价已升至61600元/平方米，房价上升32.4%。
这已经是今年深圳3月份发布“3·25新政”调控以后的增长幅度。从2010年至2016年，深圳一手房价格2010~2013年基本维持在2万元左右，从2015年开始突破3万元／平方米，2016年上半年楼市均价跃升至5万以上；二手房均价历年来高于一手房均价，但上升趋势与一手房上升趋势基本一致。
但深圳的上涨速度在全国并非个案。
在中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》中，有34个城市8月份房价与去年同比涨幅超过15%红线，其中，涨幅超过30%的达11个。除了“北上广深”一线城市，厦门、苏州、东莞、珠海、中山、南京等二三线城市的价格也出现了大幅度上升。
多名房地产业内人士在接受《投资者报》记者采访时表示，此轮房价上涨受2015年第四季度房地产市场“去库存”总纲的推动和影响较大。
2015年12月，中央经济工作会议公报，极为罕见地将化解房地产库存定为2016年经济发展的五大任务之一，并明确提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”
随后，房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施。
“这些举措，尤其是去年5次降息，使得购房者预期受到影响，一线城市和部分二线城市吸纳了足够多的资金和投资客进入市场，出现了房价的非理性上涨。但库存最严重的三四线城市，去库存效果并不明显。”深圳房地产经济行业协会研究发展部总监徐枫在接受《投资者报》记者采访时表示。
根据国家统计局发布的数据计算，从2016年3月起，商品房库存有所下降。3月库存环比下降0.56%，4至8月分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。从全国看，库存结构去化不均衡，之前库存较少的一二线城市反而成为去库存的主力军，库存较多的三四线城市去化依然缓慢。
但去库存任务并未就此减轻。根据国家统计局数据显示，今年1~8月份，我国住宅竣工面积37239万平方米，增长18.2%。仅仅新增住宅量就远大于商品房待售面积的累计减少量。如果再考虑到1-8月，住宅新开工面积73563万平方米，去库存的任务更加艰巨。
“当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析称。
张宏伟表示，“对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四线城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变。”
境外媒体评论称，2016年中国火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。今年1月的新增信贷超过2.5万亿，创下历史新高。但从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度是不可持续的。
深圳中原地产研究中心经理王飞在接受记者采访时表示，“当前的一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将相当可怕。把高度杠杆化的市场当成避风港，一味博取击鼓传花式的资本收益，与股灾前的资本市场有所相似。”
暂时降温的市场
10月7日，在深圳出台被外界戏称为“全球最严厉房地产调控政策”后，某投资客在深圳炒房微信群里表示，他提高了最新挂牌出去销售的房子的总价，“我不相信房价会跌。”
记者从多家地产中介获得信息，调控政策出台后，部分核心区域的业主都不愿意调低预期，仍小幅抬高挂牌价。
在网易房产发起的一项主题为《深圳最严楼市调控出台，你觉得房价会跌么》的投票中，4745名参与者中，2081名表示继续看涨，占比43.9%。另外1237票认为，市场会进入盘整期，占比约26.1%，此外分别有13.6%、16.5%的网友认为，楼市将下跌10%~30%或30%以上。
“降价的很多都是急着用钱的投资客，每套按总价不同，降价20万~70万不等。有些手头房多的投资客会比较着急，我们这儿有一名投资客一下挂出4套房，平均每套在之前的基础上调低了差不多50万。”一家中介向记者介绍。
根据深圳中原地产研究中心统计数据显示，在从去年到今年8月的这轮房价上涨潮中，深圳投资客占买房人群比例达到近30%，接近2009年历史高位。
王飞表示，去年五次降息，加之股票和汇率市场难以期待，资金为寻找新的投资机会进入一线楼市，由此推动房价超预期上涨，“由于一线楼市的历史涨幅和收益远超其他普通类资产及陷入困境的实体行业，因而房地产在‘资产荒’的时代自然而然地成了大众心目中的优质资产。”
但他同时表示，如果一旦市场下行，受到直接倾轧的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。
张宏伟预测称，“加杠杆”入市的“散户”将是此轮房产调控当中最先退场的人群，当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。
一线城市投资性买房的需求将得到抑制，这一趋势从房产调控出台后的相关数据中已开始显现。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬（1~10日），北京市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套，与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。
世联行统计的数据显示，“十一”黄金周期间，市场成交量大幅下滑的城市包括杭州、南京和深圳；出现降温的包括上海、郑州、厦门、惠州、苏州和无锡；市场成交与往年相比正常的有广州、成都、长春和石家庄；而重庆和西安两个城市成交向好，常州、武汉、贵阳、长沙、南昌则持续火爆。新政出台前，北京、东莞、珠海和合肥已出现严重的动荡。
世联行的报告分析称，这是新政的即时效应，其延后效应还有待观察。
中城联盟副主席、世联行集团董事长陈劲松分析称，如果新政进一步加紧资金监管和外地购房者购楼的限制，那么就会对成交量产生非常大的影响。我们将看到中国房地产火爆的情况会得到遏制。
“比如像深圳这种首付比例提到这么高的城市，成交量会有严重的萎缩，萎缩的程度可能超出想象。重点的限购限贷城市如果政策执行到位，那么我们认为交易量萎缩30%~50%是正常的，二手交易价格下跌15%~20%是正常的。”陈劲松表示。