（一）调控的对象以个人为主
以往的调控，既有针对开发商的政策，又有针对个人的政策。随着存量房时代的到来，必须看到，房地产市场价格的主导由开发商转变为个人，这一转变意味着今后房地产价格具有更大的供给弹性和需求弹性，要求政府不仅要掌握市场价格的动向，还应在制定政策时具备一定的灵活度，既要保证房地产使用价值的实现，又要避免资产价格大起大落。
（二）调控的手段以间接为主
今年的中央经济工作会议提出，应综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段来构建长效机制。在增量房时代，政策调控的重点内容是房地产开发环节，直接手段和间接手段都向开发商倾斜。到了存量房时代，调控手段应有主次。参照发达国家的经验，存量房时代有三个特征：第一，个人是房地产市场运行的主体。第二，房地产市场的客体（即房屋）的功能实现延伸。这种延伸表现在，房屋的居住功能需要提升，比如满足养老的需求；房屋资产价值需要提升，比如对房地产租赁经营的专业化资产管理的需求。第三，房地产金融化程度提高。这种提高不单纯依靠金融杠杆来促进房地产在开发和流通的顺利实现，更多的是打通房地产资产价值和金融产品（包括信贷产品）价值之间的通道，使房地产的价值在流动性、预防性和投机性三个方面实现平衡。
基于上述三个特征，存量房时代，调控手段应以财政、金融政策为主，其他政策为辅。体现在：
第一，财政和金融政策应打通居民梯次住房消费的障碍，促进形成先租后买、先旧后新、先小后大的消费机制。因此，应允许居民租赁住房的租金支出在所得税前作出扣除，也应鼓励房东将闲置住房用于租赁时，获得房产税和增值税的减免。这里有两个难点，一是现有税制的客税主体如何从企业（机构）转移到个人，二是相关的扣除和优惠如何操作。前者涉及进一步深化改革后税收收入稳定问题，后者涉及税收制度的精细化操作问题，对房地产市场信息系统的要求非常高。这两个难点显然不是单纯房地产本身能解决的。另外，首次购房和梯次消费如何实现，也涉及基于信息化系统的构建以及如何完善。
第二，财政和金融政策应促进房地产市场消费功能的提升，特别是产业链后端服务价值的提升。应注重提升房地产物业管理的总体水平和质量，将现有的房地产资源与养老需求、旅游需求等相结合。目前，经营持有环节的税负较重，对于服务链后端服务价值的提升非常不利。非居住类租赁经营需要上缴房产税（12%）、增值税（12%），两项相加税负高达约24%；物业服务的增值税为6%，但是可以抵扣的项目非常少；养老地产和旅游地产的内涵界定上存在不确定性，税负负担仍向非居住类租赁经营看齐。因此，应减少持有经营环节的税负，并引入优秀的房地产资产管理团队，向后端服务提供资金支持。
第三，财政和金融政策应进一步打通金融资产和房地产资产之间的通道，尤其是房地产经营管理的资金需求和金融资产之间的通道。应推进Reits试点，借鉴美国穿透性税收（Pass－through Tax Treatment）的经验，整合房地产信托、房地产估价等资源，使房地产资产的蓄水池压力得以释放。
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（一）调控的对象以个人为主
以往的调控，既有针对开发商的政策，又有针对个人的政策。随着存量房时代的到来，必须看到，房地产市场价格的主导由开发商转变为个人，这一转变意味着今后房地产价格具有更大的供给弹性和需求弹性，要求政府不仅要掌握市场价格的动向，还应在制定政策时具备一定的灵活度，既要保证房地产使用价值的实现，又要避免资产价格大起大落。
（二）调控的手段以间接为主
今年的中央经济工作会议提出，应综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段来构建长效机制。在增量房时代，政策调控的重点内容是房地产开发环节，直接手段和间接手段都向开发商倾斜。到了存量房时代，调控手段应有主次。参照发达国家的经验，存量房时代有三个特征：第一，个人是房地产市场运行的主体。第二，房地产市场的客体（即房屋）的功能实现延伸。这种延伸表现在，房屋的居住功能需要提升，比如满足养老的需求；房屋资产价值需要提升，比如对房地产租赁经营的专业化资产管理的需求。第三，房地产金融化程度提高。这种提高不单纯依靠金融杠杆来促进房地产在开发和流通的顺利实现，更多的是打通房地产资产价值和金融产品（包括信贷产品）价值之间的通道，使房地产的价值在流动性、预防性和投机性三个方面实现平衡。
基于上述三个特征，存量房时代，调控手段应以财政、金融政策为主，其他政策为辅。体现在：
第一，财政和金融政策应打通居民梯次住房消费的障碍，促进形成先租后买、先旧后新、先小后大的消费机制。因此，应允许居民租赁住房的租金支出在所得税前作出扣除，也应鼓励房东将闲置住房用于租赁时，获得房产税和增值税的减免。这里有两个难点，一是现有税制的客税主体如何从企业（机构）转移到个人，二是相关的扣除和优惠如何操作。前者涉及进一步深化改革后税收收入稳定问题，后者涉及税收制度的精细化操作问题，对房地产市场信息系统的要求非常高。这两个难点显然不是单纯房地产本身能解决的。另外，首次购房和梯次消费如何实现，也涉及基于信息化系统的构建以及如何完善。
第二，财政和金融政策应促进房地产市场消费功能的提升，特别是产业链后端服务价值的提升。应注重提升房地产物业管理的总体水平和质量，将现有的房地产资源与养老需求、旅游需求等相结合。目前，经营持有环节的税负较重，对于服务链后端服务价值的提升非常不利。非居住类租赁经营需要上缴房产税（12%）、增值税（12%），两项相加税负高达约24%；物业服务的增值税为6%，但是可以抵扣的项目非常少；养老地产和旅游地产的内涵界定上存在不确定性，税负负担仍向非居住类租赁经营看齐。因此，应减少持有经营环节的税负，并引入优秀的房地产资产管理团队，向后端服务提供资金支持。
第三，财政和金融政策应进一步打通金融资产和房地产资产之间的通道，尤其是房地产经营管理的资金需求和金融资产之间的通道。应推进Reits试点，借鉴美国穿透性税收（Pass－through Tax Treatment）的经验，整合房地产信托、房地产估价等资源，使房地产资产的蓄水池压力得以释放。
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