“真假小阳春”的争论尚未停止，“楼市泡沫论”又引发了市场的担忧。
成交量的迅速增大和部分地区房价的上升，让春节后的楼市步入“小阳春”，但是就在“小阳春”萌芽的过程中，有人认为楼市泡沫已经浮现。这究竟是危言耸听还是理性思考？
中国国情与发展研究所研究员清议、国金证券首席经济学家金岩石、北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤、凯德置地环渤海区总经理毛大庆5月28日做客北京电视台《财经5连发》，与主持人长盛一起解析中国房市的现状与发展趋势。
刚性需求不是泡沫
对于“泡沫”的定义，专家们发表了自己的见解。金岩石认为，那是现代社会的一种财富形态。“泡沫多了，就想挤它，泡沫少了，又会想它，爱之深责之切，其实泡沫永远和我们形影相随。”
清议认为当价格持续上涨，并超过市场供求关系的承受能力时，就会出现泡沫，这也意味着整体经济会出现减速。
毛大庆认为，从2007年下半年及2008年全年，国家各方面宏观调控都是为了努力将泡沫减少，再加上国际经济形势不利，两个因素叠加在一起，使得2008年下半年整个房地产市场出现颓势。
从2008年下半年到2009年年初，很多开发商开始调价，房价甚至出现跳水，大家都说房地产市场回归到一个理性状态。2009年第一季度末所谓的“小阳春”，是压抑了一年多的刚性需求集中爆发的表现，还谈不上泡沫时代来临。
柴志坤也赞同毛大庆的观点，他认为可以从三个角度来分析“泡沫”。第一个是需求，第二个是支付能力，第三个是成本。
首先因为中国的经济发展速度快，城市化速度、产业结构调整速度快，由此带来了巨大的需求，这是买方在吹泡泡；其次，从1996年到2008年，国民收入和商品房售价的比例，大概是在5.5到7.5这个范围之内，这是卖方在吹泡泡，争取吹到买房者能接受的上限；再次就是成本，其实成本是很多消费者，包括一些专家很关心的问题，开发商的利润到底有多少？其实这个数字很容易找到，上市公司的报表中都可以看到企业的利润，市场环境好的时候开发商的平均利润应该在百分之十几。
柴志坤还表示，2008年的调整，让大家有机会去反思很多问题。今年一季度市场的反弹，说明好产品还是有销路的。同时，目前开始买房的消费者，其行为比2007年理性了很多，他们很清楚自己要买什么，也很清楚好产品的标准是什么，这和2007年以前有很大不同。作为开发商，企业运作和开发的行为也更理性了，越来越多的开发商在集中精力做产品，而不是收地或者融资。
有投资就有泡沫
毛大庆认为，泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值，现在价格的构成中，刚性的东西非常明显。目前卖的房子，90%都在去库存化的过程中，这些房子的土地价格是前5年左右形成的，现在的问题是土地价格是不是过高了。
他还认为，从目前来看，土地价格加上微利所构成的房价，是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中，除了开发商提价和一些超额利润以外，土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。
土地高额拍卖是如何产生的？因为城市空间有限，土地在城市中是不可再生资源。如果城市化发展长期不均衡，土地价格还是会上涨。
对于在有限城市空间内的刚性需求，柴志坤认为，房地产这种产品具有双重属性，它既有消费品属性，也有投资品属性，一旦有投资品属性，就很难界定是投资还是刚性需求。只要有投资成分，就不可能一点儿泡沫都没有，关键是看泡沫有多大。
金岩石分析道，美国的房地产有三种需求，一种是消费需求，一种是投资需求，一种是经营需求。经营需求对
“真假小阳春”的争论尚未停止，“楼市泡沫论”又引发了市场的担忧。
成交量的迅速增大和部分地区房价的上升，让春节后的楼市步入“小阳春”，但是就在“小阳春”萌芽的过程中，有人认为楼市泡沫已经浮现。这究竟是危言耸听还是理性思考？
中国国情与发展研究所研究员清议、国金证券首席经济学家金岩石、北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤、凯德置地环渤海区总经理毛大庆5月28日做客北京电视台《财经5连发》，与主持人长盛一起解析中国房市的现状与发展趋势。
刚性需求不是泡沫
对于“泡沫”的定义，专家们发表了自己的见解。金岩石认为，那是现代社会的一种财富形态。“泡沫多了，就想挤它，泡沫少了，又会想它，爱之深责之切，其实泡沫永远和我们形影相随。”
清议认为当价格持续上涨，并超过市场供求关系的承受能力时，就会出现泡沫，这也意味着整体经济会出现减速。
毛大庆认为，从2007年下半年及2008年全年，国家各方面宏观调控都是为了努力将泡沫减少，再加上国际经济形势不利，两个因素叠加在一起，使得2008年下半年整个房地产市场出现颓势。
从2008年下半年到2009年年初，很多开发商开始调价，房价甚至出现跳水，大家都说房地产市场回归到一个理性状态。2009年第一季度末所谓的“小阳春”，是压抑了一年多的刚性需求集中爆发的表现，还谈不上泡沫时代来临。
柴志坤也赞同毛大庆的观点，他认为可以从三个角度来分析“泡沫”。第一个是需求，第二个是支付能力，第三个是成本。
首先因为中国的经济发展速度快，城市化速度、产业结构调整速度快，由此带来了巨大的需求，这是买方在吹泡泡；其次，从1996年到2008年，国民收入和商品房售价的比例，大概是在5.5到7.5这个范围之内，这是卖方在吹泡泡，争取吹到买房者能接受的上限；再次就是成本，其实成本是很多消费者，包括一些专家很关心的问题，开发商的利润到底有多少？其实这个数字很容易找到，上市公司的报表中都可以看到企业的利润，市场环境好的时候开发商的平均利润应该在百分之十几。
柴志坤还表示，2008年的调整，让大家有机会去反思很多问题。今年一季度市场的反弹，说明好产品还是有销路的。同时，目前开始买房的消费者，其行为比2007年理性了很多，他们很清楚自己要买什么，也很清楚好产品的标准是什么，这和2007年以前有很大不同。作为开发商，企业运作和开发的行为也更理性了，越来越多的开发商在集中精力做产品，而不是收地或者融资。
有投资就有泡沫
毛大庆认为，泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值，现在价格的构成中，刚性的东西非常明显。目前卖的房子，90%都在去库存化的过程中，这些房子的土地价格是前5年左右形成的，现在的问题是土地价格是不是过高了。
他还认为，从目前来看，土地价格加上微利所构成的房价，是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中，除了开发商提价和一些超额利润以外，土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。
土地高额拍卖是如何产生的？因为城市空间有限，土地在城市中是不可再生资源。如果城市化发展长期不均衡，土地价格还是会上涨。
对于在有限城市空间内的刚性需求，柴志坤认为，房地产这种产品具有双重属性，它既有消费品属性，也有投资品属性，一旦有投资品属性，就很难界定是投资还是刚性需求。只要有投资成分，就不可能一点儿泡沫都没有，关键是看泡沫有多大。
金岩石分析道，美国的房地产有三种需求，一种是消费需求，一种是投资需求，一种是经营需求。经营需求对