主题：只有北上广深的房子值得买？分析之后，没想到还有这座城市！

人类社会发展至今，竞争一直是人类生存和发展的主题。国家和国家之间，人与人之间都存在这种关系，而城市之间同样有竞争关系，城市间的竞争可以通过人口这个简单的指标来观察，那些竞争力强的城市，人口会出现快速增长，那些竞争能力弱的城市，人口会出现流失，城市日益衰落，虽然有些残酷，却又是事实。人口流失严重的城市，受影响最大的行业就是房地产，人是影响房地产最重要的因素，没有之一。没有人，就没有买房的需求，也不会有经济和产业的发展。




我们买房，需要看城市人口的状况，这个基本的原则我们一定要知道。之前我们的文章《重磅|城市战争已经打响，买房就要买这些城市》。列举了20多个城市，从三个影响房产的因素进行数据分析，必须承认，我们的标准过于严苛，最后只有五个城市入围，除了北上广深，另外入围的城市就是杭州，有兴趣的朋友可以去看我们之前的这篇文章。要强调的是，这五个城市之外，还有很多城市同样非常有潜力，有些是没有统计在内，如环一线热点的三四线城市，还有那20个城市中，人口数据和经济数据都非常好的城市，我们同样看好。

杭州的胜出，一定有它更深层的原因，我们分析下杭州这座城市未来在房地产方面还有哪些潜力和机会。2016年很多城市的房价都出现了快速上涨的行情，我们具体结合杭州去年的情况看一下。



根据统计局的数据，杭州商品房销售面积同比增长46.1％，土地市场出现了三高的情况，2016年杭州的房地产市场是量价齐升，判断一个城市房价未来的趋势，只要成交量旺盛，市场就是健康的。其中的道理是，成交量支撑的价格，市场最安全。同时我们买房最理想的地方就是量价齐升的城市。再看看二手住宅价格的涨幅。

我们分析二手住宅价格，主因是二手房市场，不存在营销和炒作因素，是市场自由竞争的结果，数据更有参考价值。我们看到二手住宅的涨幅是18.73％。和2016年那些涨幅很大的城市相比，这个数据并不高。说明未来杭州房价具有上升空间，那些涨幅很大的地方，例如去年号称“四小龙”的热点城市未来价格的增长，空间有限。

我们注意到杭州二手房均价已到2.2万，对于看好杭州发展的朋友来说，买房的成本已经较高，我们通过分析，找出了未来有巨大发展潜力的区域。在分析区域时有一个原则，就是看城市发展的趋势，杭州城市发展的方向是一路向西，我们认为西面和余杭区相邻的临安有重大机会。

■撤市划区，对于临安来说本身就是重大的利好，一个县级市的规划设计和发展空间是有限的，当成为杭州的一个区以后，未来的发展前景长期看好。

■临安青山湖科技城和余杭未来科技城，属于高科技创新产业，这种产业所在的地段升值非常快，高于服务业，工业和物流业所在区域。

■高科技创新产业区，本身会吸引大量的人口，同时会叠加杭州人口的外溢效应。外溢效应的出现首先是城市圈发展的必然结果，同时中心城区和未来新区的价格差异，也是人口外溢的另一原因。人口的增长，会让未来该区域的房价进入上升期。

2016年余杭区域的成交量暴涨160％，可看出整个高科技创新聚集区的热度，反映出未来整个区域潜力巨大。



■轨道交通的建设，是临安青山科技城区域最大的利好，杭临城际铁路预计将和五号线同步建成使用，城际铁路在青山湖科技城设置了站点。未来城际的开通，临安将快速融入杭州的生活圈，同时做为通勤最准时的交通工具，会让该区域的房产价值快速上升。



2022年亚运会，将加快推动杭州的全面发展。每一次体育盛事的举办都会造就一座城市，而对于杭州的房地产来说，必将是一次重大的发展机会。