主题：深圳开启超严房贷审批：严查收入流水、首付来源、假离婚

“这个月主要强调的是严格审查资料，以前我们更多要求冲量。”10月27日，记者从某国有银行深圳分行刚刚开完会的个贷经理处了解到，最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料，包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严，银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。

中原地产深圳香蜜湖店一位销售经理称，除学区房坚挺外，普通二手房报价已跌10%上下。深圳国庆期间出台楼市调整加码政策，相关部门在执行上全面掀起了“严查”。

除银行严格执行新政及对资料严审之外，深圳市场和质量监督管理委员会也重拳出击查中介违规。记者在福田、南山看到，绝大多数中介门店的房源广告统统撤下，只有偶尔一两家还有稀稀拉拉的真实房源。

在调控政策出台后，严格监管袭来，深圳10月份仅有一个新盘入市，二手房七成业主放盘价下调。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，楼市供需各方已进入市场观望阶段，深圳房地产市场将进入深度调整期。

房贷严监袭来

深圳银行的房贷政策堪称全国最严，只要是二套房首付统统七成。而今，银行对于资料的超严审查再次给市场当头一棒，深圳房地产销售人员已经深有体会。

“手续一定要齐全，以前提供其他东西也可以，现在查得很严，收入流水一定要有房贷的两倍，而且必须是真实的，以前搞个假的也可以。离婚证查得很严，必须要提供真实的。”深圳福田区农园路一家中介说，现在房贷办下来要一个月时间，以前则半个月左右。

刚刚房贷还是银行追逐的“优质资产”，转眼变成了“严限对象”。不久前上市银行中报业绩会上高管们还宣称，下半年将继续发力房贷。对于银行来说房贷可谓是最优质的资产，不良率处于0.4%以下，而根据银监会数据，二季度末商业银行不良贷款率为1.75%，采矿、制造业等过剩产业不良率甚至高达4%以上。所以，银行纷纷将目标对准房贷，出现了7月全银行业贷款当中几乎全是房贷、8月房贷占比过半的“房贷盛宴”。然而，从10月份起新一轮房地产调控来临，银行监管陡然从严。

10月22日，银监会发布“中国银监会三季度经济金融形势分析会”的内容，指出要求严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

银监会的要求很快反映至各家银行，深圳银行严格执行二套房首付七成，同时对贷款资料严格审查。“以前房地产交易火爆，业务又多，不可能反复核对，不排除有人钻空子。现在业务相对减少了，有的是时间来核对。” 上述某国有银行深圳分行个贷经理说。

据了解，审查重点看三方面，一是收入证明，收入为房贷两倍，必须有银行真实流水；二是严查首付，首付的来源成为关注重点；三是离婚证，必需真实，否则一概拒贷。

买过房的都知道，全国各地以前只要资料齐全，银行审批相对容易。比如收入方面，公司出具证明便认可，现在深圳银行严查收入记录，核对银行流水，那么此前别处腾挪还贷或者全家三代供房的情况终结。同时，首付款来源也成为重点审核对象，比如你将消费贷挪至首付贷，现在就行不通了，其他民间借贷也会查根问底。以前假离婚证可能蒙混过关，但今年深圳银行严查，假离婚证无法通过审查。一句话，银行现在要审查你买房的钱从哪来，买房本人是否有真实买房能力。

离婚买房，曾经是购买二套、三套甚至更多房的“捷径”，一纸离婚证净身出户后又可以按一套买房了，首付只需三成、银行贷款七成。深圳监管部门曾引用第三方数据，2015年深圳市离婚数量超过2万对，同比增长46%；离婚购房占到了总购房的45%。预计2016年前3个月，深圳购房者中投机性客户占比达到了30%。

现在离婚买房这条路也走不通了，本报记者了解到，深圳银行严查假离婚，并且严格执行房贷新政。即使是真离婚，新政之后无房但有房贷记录的，首套一样是五成首付；只有无房无贷的首套才是三成首付。如此高的首付，基本上堵住了那些靠离婚在楼市买买买的人了。

市场瞬间冷清

上述某国有银行深圳分行个贷经理说最近工作量少了，“现在只有以前的一半吧，而且有些还是以前存续下来的客户，年底两个月会更少。”

一般来说，银行年底贷款发放规模整体减少，银行四个季度按“4∶3∶2∶1”贷款节奏控制，而今年开年贷款冲得特别猛，那么四季度会相对往年更紧一些。房贷在严监之下会更加收紧，“一些银行到最后一两个月几乎不做了，等到新一年再放款。” 在上述某国有银行深圳分行个贷经理看来，这样下去房价还会继续松动。

“我好几个客户去美国投资房产了，现在这里只是刚需客下手的时机。” 上述中原地产深圳香蜜湖店销售经理称，此前买房天天担心业主反价，隔天加价十多万甚至几十万，现在买房就不用担心了。

记者在福田、南山多家地产中介看到，从前忙碌带客看房的中介，如今安静地、密密麻麻地坐在电脑前。从前张贴了各种房源广告的店铺宣传栏里，现在空空荡荡。“都是不真实的房源，现在又是严查的时候，所以都撤了下来。”Q房网深圳润田路店一位销售经理说，自家店里房源真实，所以继续保留。

10月27日上午，深圳市市场和质量监督管理委员会第二次出动，严查房地产中介的违规行为，包括首付贷、合同、手续合规、房源真实等。

在银行房贷收紧与严查行动下，10月份深圳仅有一个新盘入市。二手房价格也开始松动，记者从深圳福田七街公馆附近的中介处了解到，该楼盘60平米的二居室房型，前几个月最高成交价每平米高达7万，如今只有6.5万左右，均价直降10%有余。据了解，目前深圳带学位、位置好的房子，价格处于横盘状态。但是普通学位或位置一般的房子开始降价，下降幅度不等。

王锋认为，尽管新政之后市场成交量环比有所增长，但市场价格明显回落，新政威力逐步显现。楼市供需各方已进入市场观望阶段，深圳房地产市场将进入深度调整期。

王锋在最新报告中提供的数据显示，10月新政两周内，深圳近七成业主报价出现下调，其中下调幅度在1%-5%区间段的房源占比为47.5%，下调幅度在5%-10%区间段的房源占比为24.9%。

央行曾约谈17家银行

10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

这轮楼市上涨跟银行贷款冲动有关。自3月以来，房价上涨迅猛，按揭贷不断放出天量。据记者了解，9月按揭贷增速仍然很快，10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%，风险急速集聚。

多位银行高管对记者表示，房价上涨过快，确实对金融稳定、金融安全带来考验，容易造成产业空心化，甚至影响到社会的长远发展。

发力按揭贷，是银行在经济下行期的逆向选择。“银行不是选择做什么，而是选择不做什么，导致只能做什么。”一位股份制银行相关人士对记者说。因此，也有银行人士指出，银行可能会表面上让按揭贷规模降下来，但可能通过消费贷等其它途径放出资金，最终还是流向了楼市。

“政策的导向会决定资金的流向。当有利益可图的时候，资金会绕道到房贷市场；当资金没有暴利的时候，资金会找到方向。”一位银行副行长对记者表示，不可否认，这个过程是漫长的。但目前国家对产业结构的调整是下了决心的，商业银行发展的方向要政府的导向一致起来，“可能银行还是要醒醒，研究产业结构优化的方向到底在哪里，事实上衣食住行就有太多市场了。”