主题：探盘金洪观荟二期，脏乱差的观澜也能撑起近5万的单价！

在不少深圳人的眼里，观澜大部分地区都可以用脏乱差来形容，金洪观荟所在的福前路片区也是如此，然而，即便是身处脏乱差的观澜，金洪观荟目前在售单价还是超过了4.6万，部分房源单价已破5。

优点

1、在售建面89平户型非毛坯，户型格局、朝向、采光均不错；

2、靠在建地铁4号线延长线江围站；

3、周边两大超级旧改围绕，万科长湖旧改，以及京基旧改；

缺点

1、周边商业配套缺乏；

2、目前周边环境比较差；

3、地铁在建，公共交通出行拥堵且不大方便。

分两期开发 二期独享本期园林及泳池

金洪观荟备案名为华盛观荟名庭，项目分两期开发，一期早已售完，目前外立面已脱落，项目二期在售中，预计2019年1月交房。

金洪观荟二期共有3栋楼，每栋楼两个单元，独享二期园林及社区泳池。项目一二期社区园林不共享，规划商业位于一期。

二期共6栋 目前剩余多为楼王和中大户

金洪观荟二期1号楼B座和2号楼A座均为2梯3户中大户型，建面约119-141平；其它4栋楼则均为2梯5户的小户型，建面约为79平、80平，以及89平。目前在售建面89平楼王，以及建面119-141平的中大户型，其中，89平户型非毛坯交付，建面119-141平中大户型毛坯交付。

下图红框中为建面89平楼王和中大户型所处楼栋和位置：

建面89平楼王户型

朝南，正对园林，户型方正，南北通透，实用率高，样板间设计为4房，每个卧室的空间不小，采光也不错，客厅带观景阳台，餐厅带落地窗，空间开阔，自带采光，仅有厨房显得相对较小。

低价单位基本售完 剩余房源为小户楼王和大户

金洪观荟二期目前在售的非毛坯89平户型，折后单价在47000-49000元/平左右，建面119-141平中大户型均价则在46000元/平左右。这几个户型的户型、朝向、格局在整个楼盘中都是佼佼者，89平户型更是楼王单位，因此，备案价在整个项目中处在高价水平。

其它相对低价一点的如建面79平、80平和另一个89平的户型则基本售完，单价估计在43000元/平米左右。

以下为国土局备案截图，低价单位基本已备案：

自驾为目前主要出行方式 周边地铁在建

金洪观荟二期位于碧澜路与悦兴路交汇处，项目目前周边地铁在建，公交出行拥堵，最为便捷的方式即时自驾出行。

以下是项目周边在建地铁站点和附近公交站点分布图：

金洪观荟二期距离在建的地铁4号线延长线江围站较近，按照成年人正常速度，步行约在10分钟以内，4号线延长线预计2020年完工。

项目附近公交站点有观澜第一工业区，b650路，b766路，m225路，m285路经过；长湖头村，b650路，b861路，m225路，m286路，m424路，m450路经过；悦兴围一组，b650路，m464路经过。这几个站点的公交线路基本是龙华区域内线路，来往深圳北站、龙华老城区、民治、观澜等地，经过公交线路较多的站点多位于观澜大道两侧。

周边商业配套缺乏

项目目前周边商业配套缺乏，基本无商场、大的超市，商店少且档次低。不过，项目周边有两大旧改将启动，其中万科长湖旧改已用围挡围起，京基旧改据说已签约，但是目前尚未拆迁。

总结：

地铁的新建，有轨电车的开通，各大开发商的进驻，目前脏乱差的观澜毫无疑问未来将有很大的改善，是3-5年，还是时间更长？就不得而知了。不过，等到那个时候，之前和观澜一并被视为深圳山旮旯的边缘区域，如松岗、光明、坪山等等，也早就不是现在的模样了吧！

已眼瞎