主题：深圳房价不断在"深港一体化"进程中透支!

深圳房价不断在"深港一体化"进程中透支!
■王方

6月的天气如暴涨的深圳楼市面上一涨令人焦灼、闷热。上周三星彦地产举办了"深圳·东部蓝湾的现实和梦想——盐田全新价值研究峰会"， 而周四，搜房大话地产举行了一次小型的话题讨论："深港西部通道开通,会刺激深圳楼市吗?"，可谓是一东一西，热闹非常，或许这正是深港西部通道7月1日开通前房地产市场的预演。对于深港西部通道的开通，政府可谓是期盼已久，开发商认为是利好，民众则望着不断飞涨的房价不知如何是好？ 
 
我们完全可以预测，深港西部通道的开通会加速"深港一体化"的进程，这对深圳房价来说是一个火上浇油的消息。
 
实际上，深圳本土的房地产一直是利好消息不断：一是土地供应不断减少，"房荒"、"地荒"言论不绝于耳，房价上涨有恃无恐；二是深圳人口近年来剧烈膨胀，需要不断增加；三是深圳已经进入"丰裕社会"：家庭超过小康，人们有节余资金，可进行大众投资，炒房，投资房地产已属正常;四是深圳GDP连年两位数高速增长，深圳城市的竞争力不断上升等等。

 
当然，更宏大的背景会令深圳更兴奋！5月21日，深港两地政府将共同签订《"深港创新圈"合作协议》，标志着双方合作迈入新的历史阶段。在发达国家纷纷实施自主创新战略的国际背景下，"深港创新圈"横空出世，备受瞩目。这也意味意着“深港一体化”的进程将会加速。专家认为，两地共建"深港创新圈"对建设区域创新体系有深远影响，它将成为珠三角区域创新的主引擎。香港特区政府财政司司长唐英年、深圳市市长许宗衡表示，“深港创新圈”合作协议的签署掀开了深港两地合作新的一页，标志着深港合作将向更高层次、更高领域、更高水平发展，深港两地政府将会努力将深港创新圈打造成世界级的创新圈。深圳市科信局负责人表示，从物理概念上说，"深港创新圈"具有特定的范围，它是指以深圳皇岗口岸为圆心、1小时车程为半径的区域，并以深圳和香港为创新中心城市，以2小时车程为半径辐射珠三角地区。

"深港创新圈"概念浮出水面，具有深刻的产业条件和民间基础，有专家分析认为有三条：首先是产业的需求。全球经济一体化的产业带来严峻的竞争，香港、深圳以及珠三角的企业都需要提升自主创新能力和技术的水平，为产品和服务升级，并且开创自主的品牌。从区域创新体系构成来看，两地长期以来相对独立形成、相对独立运作的创新体系均不尽完善，不同程度地存在"短板"。香港具有世界一流的基础研究基础，大学、科研院所以及科研机构优势明显，但香港缺乏坚实的高新技术产业基础，其基础研究领域的优势难以通过产业化进行充分发挥。深圳虽说具有国内最大规模的高新技术产业，但缺少大院大所，一直以来都是深圳区域创新体系的缺陷。对深港双方而言，对方的长处就是己方的"短板"，合则两利，分则俱损。第二是成本的驱动。全世界任何一个地区和大都市，比如，伦敦、纽约、东京，在离中心区一小时的行程内，成本都是平缓的、线性的变化，只有在深圳和香港地区，在一小时行程内是梯度的变化，如深圳的房价是香港的八分之一，两地成本上的陡变，就为两地的合作创造了动力。第三是交通便利。深港两地之间平均每天4.1万辆汽车在两地流动，平均每天44万人在两地流动。已有的多个口岸和即将建成的西部通道，为两地的人员和物资往来提供了其他城市无法比拟的极大便利。深圳的空港是全国第四大空港，和香港的空港形成了一个特别的互补优势，深圳具备多条国内航线，而香港具备多条国际的航线。深圳去年集装箱吞吐量已经达到1800多万箱，是世界第四大集装箱吞吐港口，而香港是全世界第一大集装箱吞吐港口，这两个港口对珠三角物流发挥重大作用。

其实，“深港一体化”的浪潮早已是风云涌，2003年6月29日在香港签署的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，英文简称为“CEPA”。这个协议的落实充分体现了中央政府对香港特区的关心及支持，将有助于加强香港与内地，特别是珠三角地区的经贸联系，深港关系也是不言而喻的。2005年1月，深圳发布的《深圳市融入泛珠江三角洲区域合作实施方案》，进一步明确了"深港合作圈"与深港经济合作的重要作用和地位。

面对"深港一体化"步伐的加快，大珠三角的融合会加速，深圳市内已出现了前所未所的忙碌景象：深圳西部的大铲港在建，飞机场将改造，东部的盐田港扩建，以及深圳四大新城（光明新城、龙华新城、体育新城和东部新城）的规划兴建，诸多利好很容易让人忘乎所以！房价就是一个例子，很多人认为房价还没到顶！当下的深圳房价可谓达到一日三变，一周可上涨7000元以上，尽管上周 深圳国土房管局向媒澄清：不知5月份房价环比上涨22.86%出自何处，但作为深圳人早已是心知肚明。

 
政府对飞涨的房价是如何想，我们不得而知，而民众们则是心惊不已！当然，你对此还不以为然，认为深圳的潜力要比香港强，房价可能会超过香港，高过美国，因为这得益于中国强劲的经济，那我们只有祈祷老百姓的工资不要低过非洲。这种对房价的盲目的高估俨然像年初人们对中国国有银行股票市值超过花旗银行一般，不可思议。 
 
根据专业机构资料，把香港房价折合成平方米来算，最便宜的大概每平米1万五左右，不过这些都是地处元朗、紧邻深圳的低价房；一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万每平方米的小户型，大多是50—80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。像奥海城、太古城这样的房子，每平米5万的单价并非一般香港人负担得起；半山豪宅与山顶别墅，前者大概每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。深圳关内每平米低于1.5万的房子已不多见，豪宅平方米单价多卖3万以上；关外城区物业不低于9千，偏远地区还能偶遇平方米单价7千块的"芳踪"。整体来看，目前深圳房价相当于香港的45％，相比2005年前的20％，涨幅不小。更诧异的是，对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6％。换而言之，忽略不计因常住人口与暂住人口造成深圳人均GDP统计的误差，仅有香港人均GDP20％的深圳人，却承受了香港近50％的高房价。 
  
其实，对于上面的数据，很多人会感到麻木，认为人均GDP与房价的比较过于简单，他们认为深圳的购买力并不一定来自本地，更多的可能是来自港人，以及内地富人和刚毕业来深大学生中的"啃老族"。无论如何，楼市的繁荣直接推动了房地产产业的发展，房地产又为GDP贡献了相当份额。如把很多在深圳购房置业与长住的人算在内，人均GDP数值将会大幅降低！！！

 列上述数据不是单是说明深圳房价相比香港有多高，而是想说明：深圳房价不断在“深港一体化”中透支！

香港和深圳已经具备了一定的竞争实力，并且初步显示出较强的创新优势。联合国开发计划署出版的《人类发展报告》中"技术创新和成就的地理分布"专栏公布，全球有46个城市被评为技术中心。其中中国有3个，香港、台北和新竹名列其中。由中国社会科学院倪鹏飞牵头的中国城市竞争力研究课题组的研究结论显示：香港连续两年排名第一，深圳从2006年的排名第五上升到2007年的排名第二。

如果从这两份竞争力报告和“深港一体化”的必然趋势中来看，深圳房价似乎一定要和香港接轨，并大有超越的动机。但笔者认为两者并无可比之处，因为香港的政治、经济、文化与深圳存在着很大的区别。众所周知，首先，香港目前实行的是“一国两制”的政策，拥有比较灵活的资本主义制度，拥有一套完善法治体系，而深圳则是社会主义制度，制度上难以融合；其次，香港实行的自由的贸易，港币与美元挂钩，受美国经济影响较大，而深圳则是人民币管辖区域，人民币的升值将会激起港人来深炒房。再者，“两税合一”后深圳经济将不“特”；第三，香港的教育、社会、医疗保障体系比较完善，深圳无法与之相比；第四，香港具有长远的自主城市规划与管理能力，深圳当前却不具备，自主性非常差。

对于房地产而言，香港政府数十年来推行的公屋政策取得了瞩目的成绩，据统计：到1997年中，在全港650万居民中，居住在出租公屋以及政府补助出售单位的人口达331.38万人，占全港人口的50.97％。

而当前，深圳的公屋数量却为零。

其实，当前深圳房价走势已极为明显：在“深港一体化”进程中,深圳正在以香港为参照物在快速透支！2007年7月1日，香港回归10周年，而小平同志说，香港的制度至少保持50年不变。“深港一体化”还远没成现实，深圳的房价却将与香港接轨了？！你会发现深圳只能与香港单向比房价，而其它配套服务则应该感到羞愧！笔者认为这种透支就是源于深港两地制度性差异上的透支，深圳正在步入“地产泡沫”危险境地！简言之，“深港一体化”可以消弥深港两地的房价差异，但却无法消弥两地制度差距！
 
深圳的商品房凭借其优越的“市场属性”正在漫无边际地疯涨，而政府却在“房价由市场说了算”的指导原则下放任市场！

最后，笔者还请深圳市政府反思：“深港一体化”加速的同时，人们的生活成本是不是也在加速透支？