主题：《物管规定》释疑：公摊面积的收益归业主

业主、业委会、物业公司对新的物管规定提出不少疑问，有关部门详细解答

    电梯广告等收入是否为业主所有？节余管理费该如何支配？昨天（16日），就新出台的《深圳市物业管理服务收费管理规定》（以下简称《规定》），有的小区业主、物业公司和业委会成员向记者提出了很多具体问题，就这些问题，记者采访了深圳市国土资源和房产管理局物业监管处副处长陈海铭。

    市民疑问

    1

    物管进驻老住宅区难被承认怎么办？

    “当业主不承认我们时，物管费如何收回呢？”昨日，记者采访物业公司时，一些进驻老住宅区的物业公司对此表示困惑。进驻罗湖区东门街道蛟湖片区的深华物业公司就遇到了这样的难题。

    记者了解到，自今年4月份进驻蛟湖片区以来，深华物业公司只如期收回了60%的物管费。该物业公司的吴主任说，新出台的《规定》指出，在政府指导价的范围内，物管费将完全由业委会与物业公司讨价还价决定。但目前老住宅区极少成立业委会，在深华公司进驻的蛟湖片区，只有一个小区成立了业委会，因此常有居民单枪匹马到管理处讨价还价的情况发生，这样很难形成统一的意见。

    然而，这还不是他们最头疼的事情。吴主任说，4个多月过去，迎宾馆职工住宅区的业主依然不承认物管公司，至今未交物管费。吴主任告诉记者，像迎宾馆和特发公司等职工住宅区，物管公司是与这些公司签订物业管理合同的。但业主明显不认同这份物业管理合同。每次工作人员催缴物管费时，业主们就会说，“签订合同的是公司，应由公司缴纳物管费。”业主们表示，因为不是由业主本人签订物业管理合同，不承认深华物业公司的进驻管理。除非是和每一位业主都签了物业管理合同，才会缴纳物管费。

    部门释疑

    加紧整改引入物管

    陈海铭表示，迎宾馆小区属于罗湖区比较典型的老住宅小区，房改后，职工们买下了公司分给自己的福利房并取得了房产证，职工们现在才是该小区的业主。根据《规定》，该小区应成立业委会，由业委会与物业公司商定物业管理有关事宜。

    记者同时了解到，针对老住宅区难以或者无法成立业主大会和业委会的状况，2005年，罗湖区政府拿出近4000万元，用于老住宅区的整治和物业管理公司的引入。截至2005年底，全区172个老住宅区中，已经有62个完成了整治和引入物管工作，完成了近40%，剩下的110个老住宅区预计将在2007年上半年全部完成整治。

    市民疑问

    2

    电梯广告等收入是否为业主所有？

    电梯广告时时更换，节假日到小区设摊的商家越来越多，这些收入是否为业主所有？家住南山区阳光棕榈园的张女士一直有疑问。张女士说，一些牛奶、羊奶商家或日用品商家经常到小区来设摊，这些商家进驻小区是要缴纳一定费用的。而且小区的电梯广告收入也不少，管理处没有公示这些费用的支出情况，业主们一直不清楚这些收入的用途。“这些收入是否为业主所有？是否纳入物管费？”张女士说，许多业主都有这样的疑问。

    部门释疑

    利用共有产权的收益应该属于业主

    《规定》的第十四条中要求，物业公司利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益属于全体业主，纳入物业管理服务费。按照这一规定，如果阳光棕榈园的摆摊者占用的是业主的公摊面积，那物业公司因此所得的收费归业主所有；电梯广告收入、外墙广告收入等，也都应属业主所有。

    市民疑问

    3

    管理费剩余如何支配？

    记者在采访中发现，一些小区业主对每年剩余的管理费如何处理存有疑问。阳光棕榈园的李先生说，小区管理处主任曾在小区论坛上告知业主，管理处通过各种形式为业主节省了十五六万的管理费。然而，业主并不清楚节省下来的管理费又如何处理分配？李先生表示，物业公司如果入不敷出，肯定会提出增加管理费。但目前物业公司没有提出增加物管费，还节省了许多费用。剩余的费用是归还给业主还是作为下一年管理费使用？业主们一直很想知道。

    部门释疑

    如为酬金制，节约资金应归业主

    按《规定》第七条要求，物业管理服务合同中应当明确约定物管费的计费方式，计费方式可以采取酬金制或包干制。酬金制是指在预收的物管费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物管服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。

    根据上述规定，如果阳光棕榈园的业主与物业公司约定了酬金制的方式，那么这节约下来的15万元，就应归业主所有；如果是实行包干制，合同中又有明确约定，那节约下来的钱就归物业公司所有。



市民疑问

    4

    小区停车场收益该归谁？

    家住罗湖区中信星光名庭的王先生则对小区停车费有异议。他表示，业主在买房时已按房价交了公摊面积款项，入伙时缴纳了管理费。因此，无论是停车的“地方”还是停车的“管理”，业主都已交了钱。如果小区业主车辆是停在小区道路上的，再收取费用便是重复收费。“当然，如果地下车库和立体车库不属于业主的公摊面积，物业公司收费是应该的，但不应收得那么高。”林女士说，业主们常常有疑问，车停在公摊面积上，收费是否应该？

    部门释疑

    遵循谁的物业谁受益的原则

    小区停车场收入所属至今都是一个有争议的问题。但是根据《规定》，一个基本的原则就是——谁的物业谁受益。目前的小区停车场主要有地下停车场、开发商卖给企业经营的停车场、占用小区公共通道的收费停车场3种，具体到这3种情况，就要看停车场的业主是谁，如果占用小区公摊面积作为停车场，那收益就应该归业主所有。

    物管新规出台，物管费可讨价还价。

    市民疑问

    5

    住宅类项目商用，物管

    费标准是否有所区分？

    福田区华茂苑的林女士说，小区本是住宅物业，但有些房子被用来作商业用途，如开钢琴培训班等。住宅物业与非住宅物业的收费标准是不同的，在这种情况下，如果住宅物业用作商业用途，是否应该有所区分，按非住宅物业的收费标准来收取呢？

    部门释疑

    可参照1997年有关规定

    《规定》的出台，并不意味着旧有法规条例的废止，用作商业用途的住宅类项目管理费的收取标准，仍可参照1997年《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》中的有关规定，即其物业管理费可以在所属物业管理费的基础上上浮，但最高上浮幅度不超过150%。

    市民疑问

    6

    已签物管合同的，《规定》出台后是否可重签？

    福田区朗晴馨洲业主委员会何主任告诉记者，一年前，小区成立了业主委员会，并且与物业管理处商定物业管理费用为每平方米2.6元。当时业委会主要是参考了建设部门给予的政府指导价，因为小区的高层住宅指导价为2.6至3.2元。按照《规定》，物业公司利用业主共有的产权进行经营，所得收益属全体业主，如将这部分收益转化为物管费，业主需交的管理费用就应减少，也就是说，如果按《规定》协商，物管费还有下浮的空间。但是，现在业委会已经和管理公司签订了3年合同，在新规定生效后，是否可以重新协商物业管理费？

    部门释疑

    双方如果同意修改，可

    按新规重签

    物业管理合同的签订，是一种民事行为，如果双方已约定了合同有效期为3年，那么3年内，不经任何一方同意，都不能修改合同。而且，《规定》是对物业管理相关问题做出一些原则性的规范，相信原来双方约定的合同不会与《规定》有原则性的冲突和不一致。如果双方协商好，同意修改合同，还是可以按新规定重新商定物业管理费的。

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