2016年末，中央在经济工作会议上总结了今年的经济形势并指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，定调了2017年楼市发展的风向标。
基于目前深圳楼市的局势，结合中央经济工作的目标，2017年深圳楼市将会在下行中保持稳健发展。实体经济提振以及维持货币政策稳健中性，势必引出潜在楼市中的投机热钱。而房价已经在多次收紧调控中平缓下行，未来市场机制下成交也会逐步升温。
预计未来深圳楼市最大的看点会聚焦在刚需以及改善型成交方面。70/90政策重启以及政策大力保障刚需成交，供需两侧持续加热，加之价格逐步走低回归合理，未来无论新房以及二手房方面供应成交都极大可能大幅倾向刚需产品。
1
量走低谷 价稳跌
2016年底，深圳楼市仍然处在成交低迷的大环境中，成交量持续探底，价格平稳下滑。根据国土的备案数据，12月全市二手住宅成交共3812套，环比下跌超过3成。据深圳中原研究中心监测，本月深圳中原领先指数792.8点，环比下跌1.3%，跌幅收窄，二手住宅均价53953元/平。
10.4新政之后深圳楼市量价齐跌，短期内的市场预期比较悲观消极。年末二手住宅放盘量与访客量均环比减少，尤其是访客量受预期影响大幅减少10个百分点。从供求来说，目前大约一个放盘对应11个访客，供求比仍在9%低位。
从反映市场预期的深圳中原经理指数和深圳中原报价指数来看，12月整体有震荡回稳的趋势。年终最后一周两指数双双回升，经理人与业主对后市预期增强。一方面从新房近期入市的情况来看，尽管价格滑落销售率低至3成，但入市的项目增多，开发商频频试水加快了价格与预期调整速度，带动二手成交预期回升。另一方面随市场自我调整，预期也在逐步修正。
2
多区域月度成交量达年度最低
12月二手住宅国土局备案成交3812套，环比减少超过3成。本月各区成交量仍在普跌，其中罗湖、南山、盐田、宝安以及龙岗月成交量已经减少到年度最低水平，全市成交量也是年度次低。
具体来看，小体量的盐田本月仅成交91套，减少最多超过一半以上。福田、宝安成交均减少37%，区域价格下跌幅度稍高于全市水平。福田12月成交量仅有今年月平均成交水平的一半，宝安本月的成交水平也达到全年最低，与5月的水平一致。罗湖本月区域均价下跌幅度较大，成交量减少相对缓和一点。
3
年末各区价格仍普跌 跌势收缓
10月新政之后，全市二手住宅均价持续下跌，年末12月跌势收缓，达到53953元/平。12月各区二手住宅均价跌幅普遍收缓，但下跌的趋势仍在继续。
具体来看，本月龙华2.6%的跌幅领跌全市，51862元/平的均价水平仍稍高于罗湖，究其因，龙华今年地王概念和学位概念推高了区域房价，带动周边房价集体上扬，房价虚高的成分较大，因此政策后价格易跌。
罗湖本月跌幅也比较大，旧改和老城区的小户型容易受投资客追捧，10月新政限购门槛提高之后投资客进入困难，区域价格下跌明显。
南山本月跌势收缓，一方面区域经济发展支撑价格回落。另一方面前两月跌幅过大，房价下跌空间缩小，本月跌势收缓。
4
刚需成交仍是主流
从全年二手住宅成交总价段变化来看，最明显的特征表现在总价在250万以上的成交占比上升，尤其是其中250万-500万总价段占比上升较快。一方面今年全年二手住宅均价都比较高，因此总价也被推高，另一方面，相对来看，低总价的产品在户型面积以及装修方面呈现劣势，成交不活跃，投资和自住需求弱化，供应也不足。
从12月的总价段变化来看，总价在250万以下的成交占比仍然在减少。350-500万的刚需占比增加。500-600万的改善型客户占比也有所增多。即便在市场大环境不好的情况下，刚需成交仍然不减。
不过由于价位较高，低总价较小面积的低端产品成交减少。同时800万以上中高端产品的购买力坚挺，成交占比也在增多。
5
成交向60平以下转移
深圳二手住宅市场仍然有一半左右的客户选择在60-90平面积段置业，12月该面积段的成交占比减少，90-144平的成交占比减少幅度也比较大，相对而言该部分客户转移向60平以下成交。从全年水平来看，由于均价水平上升导致小面积的成交占比逐年增多。而目前虽然房价整体有回落，但仍居高不下，大众偏好有转向小面积的趋势。
6
投资热度趋降
2016年深圳出台两轮楼市调控政策，其中一再升级的限购限贷政策旨在抑制深圳投资客对房价的推高。从深圳中原研究中心统计的数据来看，政策实施效果显著，主要表现在3.25新政以及10.4新政后投资占比曲线形成两次下滑走势。
自10月新政之后，深圳二手住宅投资占比震荡下降，12月跌幅加大，跌至25.6%。预计未来随着政策的进一步实施和影响，占比会持续回落。
12月底中央经济工作会议上更是强调了房子的居住属性，未来全国楼市的政策基调也将转向保障刚需成交，抑制投资投机需求，深圳楼市的发展更趋平稳健康。
后市预测
2017年随着中央经济工作会议后的政策制定以及工作落实，全国楼市今年火热的行情将很难再续。取而代之的则是房价不断回归理性，房地产行业发展长期稳健。对于深圳来说，2016年政策率先发布，房价调控最先开始，效果也非常明显。目前楼市处在降温后的调整期内，成交速度大幅下降，价格在理性回归调整状态中。相信2017年随着供给侧改革发力未来深圳刚需成交将会率先活跃，带动整个房地产市场成交结构趋于合理化。
但2017年国际政策环境以及金融环境将会有很大的变数，未来对国内经济的影响也会相当大。中央对于明年的货币政策提出“稳健中性”，但稳健中性目标的实现必然是以经济动荡为背景，而未来房地产投资或受影响，也会出现热钱流出以及投资增速平缓下降的趋势。
不过从较长期来看，经济波动调整是稳定发展的前提，随着房价调整至合理水平，预期回稳，未来更有利于楼市健康发展。
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投资客退潮 深圳二手量价平稳
2016年末，中央在经济工作会议上总结了今年的经济形势并指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，定调了2017年楼市发展的风向标。
基于目前深圳楼市的局势，结合中央经济工作的目标，2017年深圳楼市将会在下行中保持稳健发展。实体经济提振以及维持货币政策稳健中性，势必引出潜在楼市中的投机热钱。而房价已经在多次收紧调控中平缓下行，未来市场机制下成交也会逐步升温。
预计未来深圳楼市最大的看点会聚焦在刚需以及改善型成交方面。70/90政策重启以及政策大力保障刚需成交，供需两侧持续加热，加之价格逐步走低回归合理，未来无论新房以及二手房方面供应成交都极大可能大幅倾向刚需产品。
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量走低谷 价稳跌
2016年底，深圳楼市仍然处在成交低迷的大环境中，成交量持续探底，价格平稳下滑。根据国土的备案数据，12月全市二手住宅成交共3812套，环比下跌超过3成。据深圳中原研究中心监测，本月深圳中原领先指数792.8点，环比下跌1.3%，跌幅收窄，二手住宅均价53953元/平。
10.4新政之后深圳楼市量价齐跌，短期内的市场预期比较悲观消极。年末二手住宅放盘量与访客量均环比减少，尤其是访客量受预期影响大幅减少10个百分点。从供求来说，目前大约一个放盘对应11个访客，供求比仍在9%低位。
从反映市场预期的深圳中原经理指数和深圳中原报价指数来看，12月整体有震荡回稳的趋势。年终最后一周两指数双双回升，经理人与业主对后市预期增强。一方面从新房近期入市的情况来看，尽管价格滑落销售率低至3成，但入市的项目增多，开发商频频试水加快了价格与预期调整速度，带动二手成交预期回升。另一方面随市场自我调整，预期也在逐步修正。
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多区域月度成交量达年度最低
12月二手住宅国土局备案成交3812套，环比减少超过3成。本月各区成交量仍在普跌，其中罗湖、南山、盐田、宝安以及龙岗月成交量已经减少到年度最低水平，全市成交量也是年度次低。
具体来看，小体量的盐田本月仅成交91套，减少最多超过一半以上。福田、宝安成交均减少37%，区域价格下跌幅度稍高于全市水平。福田12月成交量仅有今年月平均成交水平的一半，宝安本月的成交水平也达到全年最低，与5月的水平一致。罗湖本月区域均价下跌幅度较大，成交量减少相对缓和一点。
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年末各区价格仍普跌 跌势收缓
10月新政之后，全市二手住宅均价持续下跌，年末12月跌势收缓，达到53953元/平。12月各区二手住宅均价跌幅普遍收缓，但下跌的趋势仍在继续。
具体来看，本月龙华2.6%的跌幅领跌全市，51862元/平的均价水平仍稍高于罗湖，究其因，龙华今年地王概念和学位概念推高了区域房价，带动周边房价集体上扬，房价虚高的成分较大，因此政策后价格易跌。
罗湖本月跌幅也比较大，旧改和老城区的小户型容易受投资客追捧，10月新政限购门槛提高之后投资客进入困难，区域价格下跌明显。
南山本月跌势收缓，一方面区域经济发展支撑价格回落。另一方面前两月跌幅过大，房价下跌空间缩小，本月跌势收缓。
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刚需成交仍是主流
从全年二手住宅成交总价段变化来看，最明显的特征表现在总价在250万以上的成交占比上升，尤其是其中250万-500万总价段占比上升较快。一方面今年全年二手住宅均价都比较高，因此总价也被推高，另一方面，相对来看，低总价的产品在户型面积以及装修方面呈现劣势，成交不活跃，投资和自住需求弱化，供应也不足。
从12月的总价段变化来看，总价在250万以下的成交占比仍然在减少。350-500万的刚需占比增加。500-600万的改善型客户占比也有所增多。即便在市场大环境不好的情况下，刚需成交仍然不减。
不过由于价位较高，低总价较小面积的低端产品成交减少。同时800万以上中高端产品的购买力坚挺，成交占比也在增多。
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成交向60平以下转移
深圳二手住宅市场仍然有一半左右的客户选择在60-90平面积段置业，12月该面积段的成交占比减少，90-144平的成交占比减少幅度也比较大，相对而言该部分客户转移向60平以下成交。从全年水平来看，由于均价水平上升导致小面积的成交占比逐年增多。而目前虽然房价整体有回落，但仍居高不下，大众偏好有转向小面积的趋势。
6
投资热度趋降
2016年深圳出台两轮楼市调控政策，其中一再升级的限购限贷政策旨在抑制深圳投资客对房价的推高。从深圳中原研究中心统计的数据来看，政策实施效果显著，主要表现在3.25新政以及10.4新政后投资占比曲线形成两次下滑走势。
自10月新政之后，深圳二手住宅投资占比震荡下降，12月跌幅加大，跌至25.6%。预计未来随着政策的进一步实施和影响，占比会持续回落。
12月底中央经济工作会议上更是强调了房子的居住属性，未来全国楼市的政策基调也将转向保障刚需成交，抑制投资投机需求，深圳楼市的发展更趋平稳健康。
后市预测
2017年随着中央经济工作会议后的政策制定以及工作落实，全国楼市今年火热的行情将很难再续。取而代之的则是房价不断回归理性，房地产行业发展长期稳健。对于深圳来说，2016年政策率先发布，房价调控最先开始，效果也非常明显。目前楼市处在降温后的调整期内，成交速度大幅下降，价格在理性回归调整状态中。相信2017年随着供给侧改革发力未来深圳刚需成交将会率先活跃，带动整个房地产市场成交结构趋于合理化。
但2017年国际政策环境以及金融环境将会有很大的变数，未来对国内经济的影响也会相当大。中央对于明年的货币政策提出“稳健中性”，但稳健中性目标的实现必然是以经济动荡为背景，而未来房地产投资或受影响，也会出现热钱流出以及投资增速平缓下降的趋势。
不过从较长期来看，经济波动调整是稳定发展的前提，随着房价调整至合理水平，预期回稳，未来更有利于楼市健康发展。
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