主题：限贷限购的八点解读
- 发表于2016-12-25
河北省廊坊市政府出台九项措施稳定环京区域房价，内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、严格规划管控等方面。政策规定，在环京4个县市——三河市、大厂县、香河县和固安县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。继河北廊坊多个县市实行楼市限购政策后，从2016年12月开始，河北张家口怀来县也正式启动了楼市限购，非本县户籍居民已在本县拥有1套及以上住房的，暂不得在本县购买住房。
点评：升级版限购令的出台，稳定了环京区域地产市场，房价快速上涨的态势被有效控制。
去库存
4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
点评：尽管去年12月份中共中央政治局会议也提到了化解房地产库存，并将化解房地产库存视为今年的重要工作之一，但这次对于化解房地产库存的表述更为细致，尤其是“有序消化”四个字。
通州限购升级
在去年通州普通住宅限购政策基础上，今年5月5日，北京市住建委、通州区人民政府联合发布通知规定，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。
点评：此次通州由住宅限购升级到公寓限购，迅速降低了通州房地产市场热度，尤其是抑制通州公寓的火热成交，抑制了房价的上涨。
决定房价的最终是供求关系，之所以限购，即”求”远大于”供”。通俗一点讲，就是抢的人多了，房价能不涨吗？所以，这倒省心了，哪里限购买哪里，哪里限购最严厉就意味着哪里会报复性上涨最厉害，只是其价值暂时被抑制了而已。
2、
限贷限购技术上使房价上涨。一个区域，如果开发商新盘价格开盘很高，就会导致附近的二手楼盘大量以略低于新盘的价格套现卖出，这对新盘的价格恰恰有反制作用。但如果限购限贷，二手房业主就会惜售，因为如果卖出就可能没资格或没能力买回来了。二手楼失去了对新盘的反制作用，这等于是给了新盘“自由定价权”，新盘就可以毫无顾忌地卖高价。最后畸高的新盘价格又反过来拉高二手楼价格，形成涨价死循环。
3、
现在限购使市场冰封，交易锐减，会倒逼政府供地锐减。僧多粥少，难免出地王，地王出，则新的价格标杆形成。
4、
限贷限购使市场冰封，楼市蓄水池功能弱化，大量的热钱找不到出路，于是投机大宗商品，使其价格随之猛涨，延后将传导到日用消费品，恶性通货膨胀就会接踵而至，严重影响社会稳定，楼市限贷限购显然与政策制定者的初衷相违背，具有不可持续性。
5、
基于上面原因，就会形成一个具有中国特色的现象：楼价太高，老百姓反应强烈，政府被迫限购；楼市限购限贷，其它的尤其是日用生活品又会应声涨价，政府不得已又只好放开限购。于是又出现这样一个有趣的现象：限购，非楼涨价；放开，楼市涨价；再限购，再涨价……如此循环往复。
6、
楼市最终还是要交给市场，政府只需要提供多样性的住宅，如人才房安居房租赁房共有产权房等等。把属于市场的商品住宅交给市场，所以限贷限购必将退出历史舞台，当然必须一城一策。北上深将是最后取消限贷限购的城市。
7、
限购给炒家喘息的新机会，利用政府限购市场冰封这段时间，很多资深炒家会积蓄能量准备子弹以待来日一战。所以炒家最感谢政府如此地善解人意。
8、
限购限贷是畸形的时代产物，楼市是最不市场的市场。